Решил съм да продам свой недвижим имот, като за целта съм обмислил добре необходимостта от продажбата, взел съм предвид всички необходими фактори, свързани с пазара на недвижими имоти, но се нуждая от финансови средства в по-големи размери, или пък съм съсобственик на недвижим имот, получен по наследство и заедно с останалите наследници желаем да си разделим парите от продажбата на имота.
- Трябва да взема решение дали да използвам услугите на консултант или брокер на недвижими имоти. Обикновено това са лица, които продължително се занимават със сделки с недвижими имоти и могат да ми помогнат в ориентацията относно пазара, цените, подготовката на необходимата документация, свързването с потенциални купувачи и др. За съжаление, както при всяка професия, и при брокерите на недвижими имоти има добри и не толкова добри специалисти – мога да разчитам на късмета си или на познат, който да ми препоръча специалист в областта, който е доказал качествата си.
Препоръчително е и да се консултирам с адвокат с опит в имотно право. Не е скъпо и става бързо и лесно на тази страница.
- Трябва да известя наемателите на имота (ако има такива) за своите намерения за продажба - продажбата на недвижими имот предполага че потенциалните купувачи ще правят огледи, а това е свързано и със съдействието на наемателите. (виж Правата ми при договор за наем на жилище)
- Трябва да преценя дали да сключа предварителен договор за продажбата на своя имот. За повече информация относно предимствата на този договор виж Защо да сключвам предварителен договор.
Внимание! Продажбата на недвижим имот може да стане само и единствено под формата на нотариален акт, за съставянето на който е необходимо да се свържа с нотариус. Нотариусът трябва да има компетентност в района, в който се намира моят недвижим имот (затова не мога да се обърна към нотариус от Варна, за да сключа договор за продажба на имота си, който се намира в София).[2]
За да се сключи сделката по продажба на моя недвижим имот трябва да се спази строго регламентирана в закона процедура, която започва с нарочна писмена молба до избрания нотариус и включва следните действия:
Тези действия трябва да се извършат в кантората на нотариуса и то в неговото работно време. В практиката нотариални актове се съставят само сутрин, за да има възможност нотариусът да отиде до Агенция по вписванията и да впише съставения нотариален акт още същия следобед.
Поредността на извършване на действията по сключване на договора и плащане на цената се уговаря по различен начин в практиката. Трябва да имам предвид, че с цел запазването интересите и на двете страни, е препоръчително първо да сключим договора, т.е. да се явим пред нотариуса и той да състави нотариалния акт, след което да се плати цената. Все пак плащането на цената е последица от вече сключен договор, поради което е необходимо като „основание“ в платежното нареждане да се посочи номерът на нотариалния акт.
Предвид ограниченията в законодателството и цените на недвижимите имоти, плащането на цената трябва да стане (в огромен брой от случаите) задължително по банков път. Законът задължава плащанията по договорите за продажба на недвижими имоти да стават задължително по банков път, когато цената е по-висока от 10 000 лв.
Внимание! Плащането на суми по-големи от 10 000 лв., независимо от основанието за плащане, не може да стане на ръка, в брой, предвид забраните в законодателството и предвидените сериозни глоби и имуществени санкции при нарушаване на това правило. В ЗОПБ се предвижда глоба в размер на 25 % от сумата, която не е заплатена чрез банка, ако извършителят на нарушението е физическо лице, а ако е юридическо лице имуществената санкция е в размер на 50 % от платената сума!
Плащането на цената може да стане по няколко начина:
1) Превеждането на парите в нарочена сметка на нотариуса, като за целта е необходимо да направим изрична уговорка с него;
2) Превеждането на парите по моя разплащателна сметка, която съм предоставил на другата страна по договора.
3) Превеждането на парите може да стане и чрез специална форма на плащане, която гарантира в максимална степен изпълнението на задълженията по договора и на двете страни и се нарича акредитив.
При продажбата на мой недвижим имот имам право да получа цената, която е уговорена с продавача. Внимание! В практиката се сключват сделки за продажба на имоти на занижени цени (най-често данъчна оценка), като страните се уговарят да доплатят разликата до действително уговорената цена впоследствие и не въз основа на сключения договор за продажба. Това крие своите рискове за мен като продавач, защото е трудно, а понякога и невъзможно, да докажа действително уговорената цена. Ето и част от основните проблеми, които може да ми навлече изкуственото „занижаване“ на цената по продажбата:
1. Възможно е купувачът да плати по банков път само цената, посочена в нотариалния акт, а горницата до действително уговорената цена да не ми изплати въобще. В този случай за мен ще е трудно да докажа действителните уговорки по договора, в случай че не са посочени в нотариалния акт.
2. Дори когато е заплатена действително уговорената цена от купувача, той може да иска по съдебен ред връщането на горницата над официално посочената в нотариалния акт цена като недължимо платено, защото основание за плащане „черно на бяло“ няма. Доказването от моя страна на действителните уговорки може да се окаже трудно, а понякога и невъзможно начинание.
3. Получените от мен суми след продажбата на имота представляват реализиран доход, върху който дължа съответни данъци (виж по-надолу). Това означава, че при извършена данъчна ревизия в бъдеще ще бъдат съпоставяни моите доходи (вкл. от продажбата на имота), заедно с декларираните и платени данъци и при несъответствие между двете ще бъда задължен да платя „разликата“. Повече информация - мога да намеря на “Какво да знам за издаването на ревизионен акт”
Трябва добре да се замисля заслужават ли си всички рискове и главоболия, свързани с вписването на по-ниска от действителната продажна цена, само за да се спестят пари от дължимите данъци и такси при сключването на сделката.
Трябва да подготвя следните документи:
1. Документ за самоличност (лична карта или международен паспорт);
2. Документ за собственост (нотариален акт или др.);
3. Удостоверение за данъчна оценка – издава се от съответната община по местонахождение на недвижимия имот;
4. Актуална скица на поземлен имот (когато ще продавам земеделска земя или парцел в населено място, без значение дали е застроен или не).
5. Удостоверение от НАП за липса на данъчни и осигурителни задължения. Издава се от Териториална дирекция на НАП при подадено заявление.
6. Декларация за платени данъци;
7. Пълномощно с нотариално заверени подписи и съдържание (извършени едновременно),, когато сделката се извършва от пълномощник (вкл. прокурист, търговски пълномощник, представител на търговско дружество);8. Удостоверение за наследници и документ, удостоверяващ правото на собственост на наследодателя, ако имотът е придобит по наследство;9. В случай че продавам идеална част от съсобствен имот, трябва да представя писмени доказателства, че съм предложил на останалите съсобственици да купят тази част при същите условия, както и да декларирам пред нотариуса, че никой от тях не е приел това предложение;10. Акт за граждански брак, в случай че имотът е съпружеска имуществена общност, и декларация на другия съпруг, че е съгласен с продажбата.
11. Декларация за гражданство и гражданско състояние;
12. Декларация за това че сумата, посочена в нотариалния акт, е действително уговореното плащане по сделката. Мога да получа формуляра за попълване при нотариуса.
13. Документ за внесени такси при прехвърляне на имота (виж по-долу).
Трябва да имам предвид, че преди сключване на сделката трябва да са внесени следните данъци и такси:
1. Данък при придобиване на имущества по дарение и по възмезден начин. Данъкът е дължим към бюджета на съответната община, в която се намира недвижимият имот, предмет на сделката. Точният размер на данъка се изчислява като за основа се взема по-високата сума измежду данъчната оценка и продажната цена на имота. В Решението на общинския съвет на общината, на чиято територия се намира притежаваният от мен имот, е посочено какъв процент от основата представлява дължимия данък.
- Данъкът се дължи от купувача, освен ако не е уговорено друго - често в практиката разноските по сделката за прехвърляне на имота се поемат поравно от двете страни;
- Данъкът се дължи преди да се сключи окончателният договор, защото нотариусът има забрана да изповяда сделката без надлежен документ за платен данък;
- Внимание! Не се дължи данък, когато имотът се прехвърля като дарение между родители, деца, внуци, както и между съпрузи - виж “Как да направя дарение”.
Важно! Трябва да имам предвид, че данъците, които дължа към държавния или общинския бюджет, може да не бъдат заплатени и въпреки това да сключа сделката за продажба на моя имот. Това може да се случи, като:1) Писмено декларирам наличието на задължение към държавния/общинския бюджет и се съглася то да бъде платено от цената, която е уговорена по сделката за продажба на имота;
2) Купувачът по договора трябва да внесе частта от цената по договора, която съответства на неплатените данъчни задължения, по сметка на съответния общински/държавен бюджет.
2. Нотариална такса, която се дължи на нотариуса за извършване на нотариалното удостоверяване. Тази такса се дължи върху по-високата сума измежду данъчната оценка на имота и продажната цена на имота. Таксата се дължи по правило след сключване на сделката, но нотариусът може да поиска част от нея да бъде внесена предварително. Често в практиката таксата се заплаща в канцеларията на нотариуса в деня на сключване на сделката, като размерът се определя по таблицата в т. 8 от Тарифата за нотариалните такси към закона за нотариусите и нотариалната дейност.
3.Нотариална такса за изготвяне на проект за нотариалния акт – 30 лв. (в случай че нямам подготвен такъв). Толкова трябва да заплатя, ако удостовереният материален интерес е до 100 лв. вкл. В случай че надхвърля 100 лв., таксата се увеличава, а точните размери мога да видя в Тарифата за нотариалните такси към Закона за нотариусите и нотариалната дейност.
4. Такса за вписване в имотния регистър. Размерът и е 0.1 % от по-високата цена измежду данъчната оценка на имота и продажната цена на имота.
В случай че не получа в пълен размер цената, договорена с купувача:
§ Мога да поискам разваляне на договора, като заведа искова молба в съда. За целта ще ми е нужна помощта на квалифициран специалист, адвокат.
§ Мога да искам при закъсняло изпълнение от страна на купувача да ми бъдат начислени лихви за забава, които да компенсират забавянето.
§ Мога да искам да ми се изплати обезщетение за забава/неизпълнение, когато има уговорена неустойка по договора за покупко-продажба.
Актуализира: Боряна Русева
[toggles][toggle title="Източници"]
Закон за задълженията и договорите (ЗЗД):
§ чл. 12 ЗЗД – относно преддоговорната отговорност;
§ чл. 18 ЗДД – относно задължителната форма за сключване на сделки с предмет права върху недвижими имоти;
§ чл. 19 ЗЗД – относно предварителния договор;
§ чл. 26 ЗЗД – относно нищожността на договорите;
чл. 37 ЗЗД - относно упълномощаването;
§ чл. 183 и сл. ЗЗД – относно договора за продажба;
Данъчно-осигурителен процесуален кодекс (ДОПК):
§ чл. 87 ДОПК – относно данъчно-осигурителната сметка и задължението за предоставяне на удостоверение по чл. 87, ал. 6;
§ чл. 264, ал. 1 и 4 - относно декларацията за наличието или липсата на данъчни задължения към държавата и общините;
Граждански процесуален кодекс (ГПК):
§ чл. 569 и сл. относно нотариалните удостоверявания;
Закон за местните данъци и такси (ЗМДТ):
§ чл. 1 ЗМДТ – относно сделките с имущества, които подлежат на облагане ;
§ чл. 44 и сл. ЗМДТ – относно сделките с имущества, които подлежат на облагане;
чл. 33 - относно задължението на продавача на идеална част отсъсобствена вещ да я предложи първо на останалите съсобственици;
§ чл. 112, б. „а“ ЗС– относно задължението за вписване на нотариалния акт;
§ чл. 113 ЗС – относно противопоставимостта на вписването;
§ чл. 116 ЗС – относно законовата делегация за създаване на „правилник за вписванията“;
Правилник за вписванията (ПВ)(обн. ДВ, бр. 101 от 1951 г., посл. Изм. ДВ, бр. 22 от 2008г.):
§ чл. 4 ПВ – относно документите, които подлежат на вписване;
§ чл. 8, ал. 1, изр. 1 ПВ – относно задълженото лице да подаде молба до съдията по вписванията;
Закон за нотариусите и нотариалната дейност (ЗННД):
чл. 19, ал. 2 във вр. с чл. 25, ал. 3 - относно задължението на нотариуса да направи проверка в Национална база данни “Население” и “Национален регистър на българските лични документи”;чл. 25, ал. 8 ЗННД – относно декларацията за гражданство и гражданско състояние, която страните са длъжни да подпишат при сключване на разпоредителни сделки;чл. 25а ЗННД – относно възможността плащането по сключената пред нотариуса сделка да стане чрез нарочна сметка на нотариуса;чл. 73, 96 и сл. ЗННД – относно отговорността, която нотариусът носи при виновно неизпълнение на своите задължения и възможността за обезщетение на накърнения материален интерес;
чл. 85 и сл. ЗННД – относно дължимите нотариални такси;
§ Тарифа за държавните такси, събирани от Агенцията по вписванията.
чл. 2 от Тарифата - относно размера на държавната такса, която събира Агенция по вписванията за вписване на актове.
Тарифа за нотариалните такси към ЗННД:
§ т. 8 от Тарифата – относно дължимите нотариални такси при изповядване на сделки от нотариус;
Закон за ограничаване на плащанията в брой (ЗОПБ):
§ чл. 3, чл. 5 и 6 ЗОПБ – относно забраната за плащане на суми над 15 000 лв. в брой и предвидените административни наказания при нарушаване на тази забрана;
чл. 26 - относно съгласието на съпруга при продажба на имот съпружеска имущестена общност.
чл. 2, ал. 5 - относно удостоверението за наследници.
Научни статии, монографии и учебници:
§ „Облигационно право, обща част“ – А. Калайджиев, София, 2010г.
§ „Сделките с имоти“ – Б. Маринова, София 2009г.
§ „Как да печелим от сделки с недвижими имоти“ – Б. Маринова, София, 2007г.;
§ „Облигационно право – Modus studendi“, 7 издание – М. Марков, София 2011г.
[/toggle][/toggles]
[1] С цел поставянето на читателя в конкретна хипотеза, настоящата статия се фокусира върху правата и задълженията на продавача на недвижим имот (апартамент или къща), намиращ се в границите на населено място. Статията не разглежда специфичните хипотези на продажба на имоти „на зелено“, както и подажбата на ниви и земеделска земя, гори или други имоти със специален нормативен режим. Статията не засяга и специфичните хипотези на продажба на недвижим имот, който е бил частна държавна или частна общинска собственост.
[2] Обикновено в населените места, където има повече от един нотариус, изборът при кой от всички нотариуси да се сключи сделката се прави от купувача с цел гарантиране на неговия интерес от предотвратяване на измами.
Автор и дата на последна актуализация на текста спрямо законодателството:
Кристина
Рангелова
13.3.2018
