Решавам, че ще си купувам къща или ще си наемам апартамент, но няма как да съм сигурен, че продавачът или наемателят, с кого договарям, са коректни. Чувал съм принципа, че незнанието на правото никого не оневинява. Именно поради тази причина реших да се поинтересувам как мога да разбера дали насрещната страна, с която договарям, всъщност е истинският собственик на имота. Това мога да направя чрез една справка в имотния регистър, за която ще науча повече по-надолу.
Каква информация мога да открия в имотния регистър?
Съществува огромно разнообразие от факти и обстоятелства, които подлежат на вписване в имотния регистър. Тях законът е изброил изчерпателно. Могат да се обособят в три групи:
- Актове, с които се прехвърлят собственост или се установяват, учредяват или признават вещни права (например право на строеж) – нотариални актове, договори за прехвърляне на наследство, за делба, договорите за наем, когато са за повече от една година, откази от вещни права.
- Искови молби по дела, свързани с недвижим имот, и постановени по тях съдебни решения – например съдебно решение, с което предварителният договор, с който се прехвърля или учредява вещно право, се обявява за окончателен; искови молби, с които се иска разваляне, унищожаване, отменяване или признаване нищожността на актове, касаещи собствеността върху недвижими имоти.
- Ипотеки, възбрани и други обезпечения.
Ако имам нужда от имотен адвокат, който да ми помогне – не е скъпо да намеря такъв, става бързо и лесно на тази страница.
Кой може да иска вписване? Кой извършва вписването?
Вписването извършва съдията по вписванията от съответната служба по вписванията. Това се случва въз основа на подадено заявление от мен като заинтересувано лице или мой представител, но най-често от нотариуса или друг държавен орган (публичен изпълнител, съдебен изпълнител).
Например, нотариусът, който изповядва правната сделка, свързана с недвижим имот, има задължение да подаде молба за вписване. Това означава, че, когато с продавача на апартамента отидем при нотариуса и сключим сделката, последният трябва да подаде молбата за вписване на нотариалния акт.
Заличаване и обявяване
Освен вписване в имотния регистър могат да се извършват и други действия, които имат правно значение. Заличаването предполага вече извършено вписване. Със заличаването се прекратява действието на вписването. На заличаване подлежат всички тежести, свързани с даден имот – ипотеки, възбрани и т.н.
Отбелязване (За да се извърши, трябва да представя документа, който подлежи на отбелязване, документ, който удостоверява, че съм платил държавна такса и препис от молбата) също става въз основа на извършено предходно вписване на даден акт. Могат да се отбелязват и съдебни решения по вписани вече искови молби, споразумения към вписани договори за наем, с които се увеличава срокът или се прекратява.
Какво значение има вписването?
С вписването актовете се считат за известни на лицата, дори и на практика те да не знаят за тях. Информацията е публична и всеки може да поиска справка. В това се изразява оповестителното действие на вписването.
Вписването има още и защитно действие. От момента на вписването актът става противопоставим на всички лица. Например, когато закупя един апартамент, ще се считам за негов собственик за всички останали лица от момента на вписване на нотариалния акт.
По изключение с вписването възниква и самото право. Това се отнася за случаите, в които се вписва ипотека. Важно е да знам, че редът на ипотеката се определя от вписването й. Тук важи едно много важно правило, че първият по време е първи по право. Това означава, че от имуществото на длъжника удовлетворяването ще стане по реда на вписване на ипотеките. Това вписване на ипотеката има действие за десет години, което означава, че преди изтичането на този срок трябва да извърша подновяване, иначе се губя реда на ипотеката. Ако извърша подновяването след изтичане на десет години, то ипотеката ще придобие нов ред. , възбрана и когато правя отказ от вещни права.
Как мога да направя проверка в имотния регистър?
Регистрите на вписаните актове са публични и всеки може да отиде до Службата по вписванията към районния съд и да получи информация. Например, ако имам желание да закупя недвижим имот, следва да проверя главно три неща:
- Дали продавачът е собственик на имота;
- Ако е собственик на имота, дали е единственият собственик. Възможно е имотът да се намира в режим на съпружеска имуществена общност или друг вид съсобственост. Това е важно е, тъй като, когато имотът е съсобственост, той не може да се прехвърли без участието на всички съсобственици;
- Дали върху имота има тежести. Принципно тяхното наличие не е проблем, стига като купувач да знам за тях. Възможно е кредитът към ипотекирания имот, който се каня да закупя, да е изплатен, но тежестта (в случая ипотека) да не е заличена от регистъра към момента на проверката.
За да съм сигурен в справката, трябва да направя проверка и по партидата на новия собственик, и по партидата на имота. Важно е вписването по партидата на името на собственика, а не вписването по партидата на имота. Например, когато реша да продам апартамента си, трябва да отида в Службата по вписванията, където ще се открие партида на моя име и на името на купувача. Заедно с това ще се създаде и партида на целия имот, където се вписват всички негови собственици, тежести и т.н.
Проверката може да е под различна форма:
- Устна справка
- Писмена справка
Устна справка може да се даде по устно или писмено заявление от всяко лице, което поиска, и в негово присъствие, ако пожелае. Когато поискам устна справка, следва да предоставя информация за трите имена и ЕГН на собственика на имота.
Писмените справки могат да се издават под различни форми. Мога да поискам издаване на удостоверение за лице, недвижим имот, както и удостоверение за даден период от време, в което ще се включват вписванията, отбелязванията и заличаванията на това лице или имот за посоченото време. Например, мога да поискам такъв вид справка, когато реша да продавам имот и искам да докажа на купувача, че този имот не е ипотекиран.
Освен удостоверения мога да поискам издаване на преписи (копия) и извлечения. Важно да знам е, че заверени преписи (копия) или извлечения могат да се издават само на определени лица. Това са страните, заедно с техните правоприемници и праводатели, представители по закон или упълномощени изрично с нотариално заверено пълномощно или техни адвокати. Друга група лица, на които могат да бъдат издавани са нотариусите и техните служители, адвокати, които са вписани към адвокатска колегия, частни съдебни изпълнители, органи на съда, прокуратурата и следствието., а не на всички граждани. За да е действителен този препис или извлечение, трябва да е заверен от служителя и подписан от съдията по вписванията.
Когато не отговарям на изискванията, за да получа заверен препис или извлечение, мога да поискам издаването на незаверени такива.
За да получа такива справки, трябва да подам писмена молба до съдията по вписванията, като приложа документ за платена държавна такса.
Отделно мога да направя справка в имотния регистър и чрез интернет системата. За да използвам системата, трябва да се регистрирам, както и да предплатя за услугите, които ще използвам.
- Източници
ПРАВИЛНИК ЗА ВПИСВАНИЯТА (ПВп)
ЧЛ. 1 ПВп – относно съдържанието на вписването
ЧЛ. 4, б. “а-л” ПВп – относно актовете, подлежащи на вписване
ЧЛ. 7 ПВп – относно това, че вписването се извършва по разпореждане на съдията по вписванията
ЧЛ. 8, АЛ. 1 ПВп – относно задължението на нотариуса да подаде писмена молба за вписване
ЧЛ. 11 ПВп – относно вписването и отбелязването на искови молби
ЧЛ. 12, АЛ. 1 ПВп – относно документите, които трябва да се представят, за да се извърши вписване на искова молба
ЧЛ. 14 ПВп – относно отбелязването на влезли в сила решения по искови молби
ЧЛ. 15 ПВп и ЧЛ. 16 ПВп – относно вписването на ипотеката
ЧЛ. 18 ПВп – относно подновяването на ипотеката
ЧЛ. 19, ал. 3 ПВп – относно заличаване на ипотеката
ЧЛ. 25 ПВп – относно вписването на възбрана по искане на лице, на което му е възложено такова право
ЧЛ. 39, АЛ. 1 ПВп – относно справката по името на лицето, което е собственик на имота
ЧЛ. 39, АЛ. 2 ПВп – относно помощния характер на справките по партидите на имотите
ЧЛ. 42 ПВп – относно правото на всеки да поиска справки по вписвания, отбелязвания и заличавания
ЧЛ. 43, АЛ. 1 ПВп – относно устните справки
ЧЛ. 44, АЛ. 1 ПВп – относно видовете писмени справки
ЧЛ. 45 ПВп – относно удостоверения
ЧЛ. 47, АЛ. 1 ПВп – относно удостоверение за определен имот
ЧЛ. 48 ПВп – относно удостоверение за определено време
ЧЛ. 51, АЛ. 1 ПВп – относно лицата, на които могат да бъдат издавани заверени преписи и препис-извлечения
ЧЛ. 51, АЛ. 2 ПВп – относно процедурата по издаването на заверен препис или препис-извлечение
ЧЛ. 51, АЛ. 3 ПВп – относно издаването на незаверени преписи и препис-извлечения
ЗАКОН ЗА КАДАСТЪРА И ИМОТНИЯ РЕГИСТЪР (ЗКИР)
ЧЛ. 3, АЛ. 2 ЗКИР – относно актовете, които се вписват в имотния регистър
ЧЛ. 3, АЛ. 3 ЗКИР – относно задължението на съдията по вписванията да разпореди вписване
ЧЛ. 93, АЛ. 1 ЗКИР – относно правото на всеки да получи справка по партида на имот
ЧЛ. 33, АЛ. 1 ЗС – относно продажбата на съсобствена вещ
ЧЛ. 100 ЗС – относно задължението за вписване на отказ от право на собственост в имотния регистър
ЧЛ. 114 ЗС – относно противопоставимостта на вписването
ЗАКОН ЗА ЗАДЪЛЖЕНИЯТА И ДОГОВОРИТЕ (ЗЗД)
ЧЛ. 166, АЛ. 1 ЗЗД – относно задължението за вписване на ипотека в имотния регистър, чрез което се учредява
ЧЛ. 172 ЗЗД – относно действие на вписването на ипотека
ЧЛ. 173, АЛ. 1 ЗЗД – относно правото на кредитора, чието вземане е обезпечено с ипотека, на предпочтително удовлетворение
НАРЕДБА № 2 ОТ 21 АПРИЛ 2005. ЗА ВОДЕНЕ И СЪХРАНЕНИЕ НА ИМОТНИЯ РЕГИСТЪР
ТАРИФА ЗА ДЪРЖАВНИТЕ ТАКСИ, СЪБИРАНИ ОТ АГЕНЦИЯТА ПО ВПИСВАНИЯТА
