Брокер на недвижими имоти

Наскоро реших да продам апартамента си и да си купя друг по-близко до работното ми място. Изнесох се под наем докато уредя продажбата на стария и след това покупката на новия апартамент. През това време ми се наложи постоянно да комуникирам с брокери и агенции за недвижими имоти. Какво е добре да знам, когато си използвам услугите на брокер на недвижими имоти?

Представяме книгата бестселър в категорията си: "Airbnb Наръчник: Как да печелим 1500 лв. на месец от наем?". Виж как може да използваш Airbnb, за да печелиш от наеми и да имаш сигурността от инвестиция в имот.

Професия “Брокер на недвижими имоти”

В момента предоставянето на услуги като брокер не е законово регламентирана дейност. Съществува проект за Закон за брокерите на недвижими имоти, както и идея за създаването на единен регистър на брокерите на недвижими имоти. Също така има Европейски стандарт “Услуги на брокерите на недвижими имоти”, който съдържа минимални изисквания относно брокерските услуги и е създаден от Европейския комитет по стандартизация, който може да бъде закупен от Българския институт по стандартизация (БДС EN 15733:2010) и да се прилага от брокерите на недвижими имоти при работа с клиенти.Съществува и Национално сдружение “Недвижими имоти” (НСНИ), което е юридическо лице с нестопанска цел в частна полза. Негова цел е да защитава и гарантира професионалните интереси и авторитета на неговите членове и на останалите граждани и лица при осъществяването на посреднически и други услуги при сделки с недвижими имоти.Доколкото няма изрична законова уредба, брокерска дейност може да се осъществява от:

• физически лица (няма изискване за тяхното образование);
• търговски дружества с такъв предмет на дейност;
• адвокатски кантори;

Те предоставят услуги като: рекламиране на имоти; правна консултация; посредничество, подготовка и представителство при сключване на сделки с имоти; проверка за тежести върху имоти; съдействие за получаване на ипотечни кредити, потребителски кредити и др.Важно е да знам, че агенциите не правят задълбочено проучване за тежести на имота. Удостоверение за тежести не означава, че трети лица в последствие не могат да предявят претенции. Ето защо е важно да се консултирам и с адвокат с експертиза в имотното право. Не е скъпо и мога да намеря такъв специалист бързо и лесно на тази страница.

Сключване на договор за услуга с брокер на недвижими имоти!

Брокерите предлагат най-различни услуги и в зависимост от моите нужди сме свободни да сключим граждански договор с договорени от нас клаузи, които не противоречат на закона. Това са договори за извършване на фактически и/или правни действия (Законът нарича договорите за извършване на фактически действия - договори за изработка, а тези за извършване на правни действия - договори за поръчка). И, въпреки че с пълна сила важи свободата на договаряне, брокерите обикновено изготвят образци на договори, които предлагат за подписване на всички клиенти, в зависимост от интересите им, като предвиждат и опция за включване на индивидуални клаузи. Клиент на брокер мога да бъда в качеството си наемодател или наемател, продавач или купувач на недвижим имот.

Отдаване под наем на недвижим имот

Аз съм наемодателЕдин от възможните варианти на договор в този случай е договор за управление и отдаване под наем на недвижим имот, със страни: възложител (аз, отдаващ имота) и управител (брокер/лице, представляващо агенция за недвижими имоти). С него управителят се задължава да управлява от мое име и за моя сметка имота срещу възнаграждение. Управлението може да включва дейности като: търсене на наематели, сключване на договор за наем за определен от нас период, събиране на наемната цена и внасянето и по моя сметка или изплащането и на място в офиса на брокера, контрол относно плащането на битовите сметки от наемателя, представителство във връзка с етажната собственост, предоставяне на съдействие и представителство при възникване на спор с наемателя и др. Възнаграждението, което заплащам на брокера обикновено се определя като процент от наемната цена, напр. 15%. Затова брокерът също има интерес да се отдаде имота на по-висока цена. С оглед легитимирането на брокера пред трети лица е необходимо да го упълномощя писмено (или писмено с нотариална заверка на подписа) за извършването на определените действия на управление, като пълномощното е неразделна част от договора. Съответно в договора за отдаване на имота под наем, който сключвам с наемателя се отбелязва, че наемът ще се заплаща по сметка на брокера, както и други клаузи, свързани с управлението на имота от него.Аз съм наемателКогато потърся съдействието на брокер за намиране на жилище, съответно сключа договор за наем с негов клиент, аз заплащам еднократно възнаграждение за извършеното посредничество (комисионна), което обикновено се равнява на 30 % - 50% от наемната цена.

Извършване на покупко-продажба на недвижим имот

Аз съм продавачДоговорът за посредничество при продажба на недвижим имот между мен и изпълнителя (брокера) може да включва задължения за него като: публикуване и поставяне обяви; извършване на огледи; организиране на преговори с потенциални купувачи, както и юридическите въпроси около сключването на сделката. Такива са проверка на собствеността върху имота в Имотния регистър; проверяване на имота за тежести и въз­брани; изготвянето на договор за продажба и уреждане изповядването на сделката пред нотариус.Честа практика е сключването на предварителен договор за продажба, който внася елемент на сигурност в отношенията ми с купувача, докато се подготви сключването на окончателния договор - уговаряме се каква цена ще плати за имота (може да заплати предварително % от нея), кога ще сключим договора, при какви условия. Съответно при сключването на предварителния договор заплащам на брокера дължащото му се възнаграждение.Аз съм купувачОтново мога да сключа договор за посредничество за покупко-продажба на недвижим имот. Най-често задълженията на брокера включват: предоставяне на информация относно предлаганите на пазара имоти; проучване на предпочитани от мен оферти; посредничество при преговорите с потенциални продавачи, както подготовка на документи, необходими за продажбата.

За какви клаузи в договорите трябва да имам “едно на ум”

1. Всички договори за посредничество при сключването на сделки с имоти включват клауза - санкция, ако осъществя сделката с намереното от брокера лице, без да го уведомя за това (т.е. спестя си плащането на комисионна).
2. Брокерът отговаря за намиране на съдоговорител до момента на сключване на сделката, но не и за изпълнението на задълженията на другата страна по сделката. Ако напр. аз съм купувач, сключа договор за покупко-продажба, но продавачът откаже да изпълни договора - да ми предаде владението върху имота, аз пак дължа възнаграждение на брокера в пълен размер съгласно договора за посредничество.
3. Често в договорите има клауза за т.нар. “изключително право” (ексклузивно право) да се рекламира имота за продажба или отдаване под наем. Т.е.не мога да използвам услугите на други брокерски за предлагане на имота през срока на договора.
4. В някои случаи се оказва, че брокерът получава двойно възнаграждение за една и съща сделка, напр. продавачът му е възложил имота за предлагане и му плаща възнаграждение за сключената сделка; в същото време аз също му плащам комисионна затова, че купувам с негов клиент.
5. За съжаление, доста брокери злоупотребяват с предоставените данни за контакт. Проявявам интерес към предлаган от тях имот, звъня за информация, те запазват телефона ми или електронната ми поща и започват да ме засипват с най-различни предложения, без да съм искал това. Защита като потребител мога да потърся от Комисията за защита на потребителите срещу “телефонния брокерски тормоз”.

[toggles][toggle title=Източници] Закон за задълженията и договорите (ЗЗД):чл. 9 ЗЗД - относно свободата на договаряне;чл. 258 и сл. ЗЗД - относно договора за изработка;чл. 280 и сл. ЗЗД - относно сключването на договор за извършване на правни действия.[/toggle][/toggles]