Право на собственост, придобито по давност или по документи - удостоверяване с констативен нотариален акт

Констативен нотариален акт - какво представлява и в кои хипотези се налага издаването му?

Сюжетът е следния...

В българското законодателство правото на собственост върху недвижими имоти се удостоверява със специално предвидени документи - нотариални актове, съдебни решения, административни актове и др. Аз съм собственик на къща, апартамент, вила, а не разполагам с нито един от гореизброените документи. При тези обстоятелства следва да се обърна към нотариус, за да ми издаде така наречения констативен нотариален акт. С този вид акт нотариусът ще се произнесе относно съществуването на право на собственост върху недвижимия ми имот, за който нямам документ за собственост.

Какви са възможностите пред мен?

В зависимост от това дали притежавам писмени доказателства - например удостоверение за наследници, на които да се позова за установяване на правото ми на собственост върху имота, са възможни два варианта на развитие на производството пред нотариус:

1. издаване на констативен нотариален акт (въз основа на представените от мен документи, т.е. писмени доказателства);

2. издаване на констативен нотариален акт въз основа на обстоятелствена проверка (тъй като тук или не разполагам с писмени доказателства, или те са недостатъчни, нотариусът ще извърши обстоятелствената проверка, за да установи наличието на изтекла придобивна давност в моя полза).

1. Констативен нотариален акт въз основа на надлежни писмени доказателства - мит и легенда или реална възможност?

В това производство по издаване на констативен нотариален акт нотариусът извършва проверка относно съществуването на право на собственост върху конкретния недвижим имот по представените от мен документи:

- удостоверение за наследници;

- договор за делба;

- съдебно решение за обявяване на предварителен договор за окончателен

- др.

1.1. Начало на производството се поставя с писмена молба до нотариуса, в чийто район се намира имота ми. Към нея прилагам писмените доказателства, на които се позовавам за установяване на правото на собственост върху съответния недвижим имот.

1.2.Прилагам Удостоверение за данъчна оценка на имота, издадена от общината, района по местонахождението му.

1.3. Мога да представя и проект за нотариален акт, но не е задължително, тъй като нотариусът може да го изготви (разбира се срещу допълнително заплащане)

1.4. След преценка на представените писмени доказателства нотариусът се произнася с мотивирано постановление, с което признава или отказва да признае правото ми на собственост върху конкретния недвижим имот.

1.5. Ако го признае нотариусът издава констативен нотариален акт, който отговаря на условия, посочени в закона - Констативният нотариален акт трябва да съдържа:

1. годината, месеца, деня, а когато е необходимо - и часа и мястото на издаването му;

2. името на нотариуса, който го издава;

3. кратко обозначение на документите, удостоверяващи наличността на изискванията праводателят да е собственик на имота и дали са налице особените изисквания за извършване на сделката;

4. подпис на нотариуса;

5. пълното име или наименованието и единния граждански номер на собственика, номера, датата, мястото и органа на издаване на документа за самоличност;

6. точно описание на недвижимия имот с посочване на границите и местонахождението му.

2. Констативен нотариален акт, въз основа на обстоятелствена проверка

Това производство се използва при липса на годни писмени доказателства, както и когато те не са достатъчни да удостоверят правото ми на собственост. Целта е да се установи основанието за придобиване на собствеността върху конкретния недвижим имот, а именно изтекла придобивна давност - Когато нотариусът установи, че съм владял (ползвал) имота явно и необезпокоявано от никого през определен период от време, съм придобил правото на собственост поради т.нар. в правото изтекла придобивна давност.

• Когато в продължение на поне 5 години съм упражнявал лично или чрез свои хора (роднини, наематели) фактическа власт върху имота и имам правно основание (Може да бъде сделка, най-често продажба, замяна, дарение, даване вместо плащане и въобще всяка сделка с прехвърлително действие. ) годно да ме направи собственик, като не съм знаел че има някакъв проблем с прехвърлянето на собствеността на имота, съм добросъвестен владелец и като такъв придобивам правото на собственост поради изтекла 5-годишна придобивна давност. Например наследодател ми завещава определен недвижим имот. Но аз не съм знаел, че не са спазени изискванията на закона относно формата на направеното в моя полза завещание. Заради допуснатия порок този акт не е годно правно основание, което да прехвърли собствеността върху имота. Въпреки това ако :

1. съм владял поне 5 години имота2. и не съм знаел за порока (поради което закона ме третира като добросъвестен)

мога да изисквам от нотариуса да извърши обстоятелствена проверка и да се произнесе относно правото ми на собственост върху недвижимия имот. Според правния мир в този случай съм придобил имота на основание изтекла придобивна давност.

• Когато в продължение на поне 10 години съм упражнявал лично или чрез свои хора (роднини, наематели) фактическа власт върху имота, дори да НЕ притежавам правно основание, годно да ме направи собственик, съм недобросъвестен владелец, но придобивам правото на собственост поради изтекла 10-годишна придобивна давност. В този случай или съм знаел за порока на акта, който е трябвало да ми прехвърли собствеността, или въобще не съществува такъв акт.

2.1. Началото на производството се поставя като попълня молба-декларация за издаване на констативен нотариален акт по обстоятелствена проверка, адресирана до нотариуса, в чийто район се намира имота ми.

2.2. Прилагам удостоверение, че имотът не е държавна или общинска собственост, издадено от съответната община (попълва се от общинската администрация на гърба на молбата по бланка образец).

2.3. Намирам поне трима свидетели, по възможност съседи на имота, които следва да потвърдят факта, че съм владял имота през последните 5 или 10 години.

2.4. Прилагам удостоверение за данъчна оценка издадена от община/района по местонахождение на имота.

2.5. Придружен от свидетелите, посещавам нотариуса, в чийто район на действие попада моят недвижим имот и представям всички гореизброени документи и доказателства, с които разполагам, за да докажа изтекла придобивна давност в моя полза.

2.6. Нотариусът с мотивирано постановление признава или отказва да признае правото ми на собственост въз основа на разпита на свидетели и приложените от мен доказателства.

2.7. Ако признае правото ми на собственост върху конкретния имот, издава констативен нотариален акт, който да отговаря на изискванията на закона.

Колко ще ми струва цялото удоволствие?

• Дължа нотариална такса, която е пропорционална на материалния ми интерес от издаване на констативния нотариален акт. Основа за определянето й е стойността посочена в данъчната оценка на имота. Таксата се заплаща при подаване на молбата за започване на производството пред нотариус. При непризнаване правото на собственост тя не се връща.
• Ако не представя проект за констативен нотариален акт следва да заплатя на нотариуса отделна такса (Стойността е различна за двете възможни производства по издаване на констативен нотариален акт.

1. За изготвяне на проект на констативен нотариален акт въз основа на писмени доказателства се събира такса, пропорционална на удостоверения с акта материален интерес (механизмът на изчисляване е същия, както при изчисляване на самата нотариална такса)

2. За съставянето на молба-декларация за обстоятелствена проверка се събира фиксирана сума в размер на 30 лева. Ако нотариусът, съставил молбата, изготвя и проекта за констативен нотариален акт, не дължа друга такса.) за изготвянето му.

• Дължа и местен данък за придобиване на недвижимия имот като Общинският съвет по местонахождение на имота определя с наредба размера му (Важно: дължа местен данък при придобиване на недвижим имот по давност, т.е. следва да заплатя такъв САМО в хипотезата на издаване на констативен нотариален акт въз основа на обстоятелствена проверка). Основа за изчисляването му е данъчната оценка на имота.

• Дължа такса за вписване на констативния нотариален акт в Службата по вписванията. Размерът на държавната такса е 0,1% от материалния интерес- т.е. данъчната оценка на имота.

Какви са правата на трети лица при издаване на констативен нотариален акт в моя полза? или Имат ли право трети лица да оспорват издадени в моя полза КНА и в кои хипотези?

Аз ще бъда смятан за собственик на имота, за който е издаден констативен нотариален акт, до доказване на противното с влязло в сила съдебно решение. Това означава, че ако някой има претенции спрямо моето право на собственост, трябва да ги докаже в съда. Констативният нотариален акт може да бъде оспорван от всяко лице, което има правен интерес да твърди, че титулярът на акта не е собственик на имота. Това лице може по исков път да докаже несъществуването на удостовереното с този акт право. Оспорването на издадения констативен нотариален акт може да се основава на различни аргументи:

- трето лице може да докаже, че има свои права върху имота, които са противопоставими на моите;

- трето лице може да оспори фактите, които са ме направили собственик;

- трето лице може да докаже, че моето право на собственост е погасено по давност (някой друг го е придобил защото е владял имота през определен период от време - 5 или 10 години);

Оспорваща страна, която не разполага с документ за собственост носи тежестта да докаже несъществуването на признатото от нотариуса право. При уважаване на иска срещу лица, които се ползват от акта, същият следва да се отмени или измени.

Как да се защитя, ако правата ми са нарушени?(важи и за двете производства):

1.Ако още преди да разгледа въпроса по същество, нотариусът откаже да издаде констативен нотариален акт, мога да обжалвам неговия отказ пред съответния окръжен съд в срок от 7 дни от узнаването на отказа.

2. Ако след като разгледа въпроса по същество, нотариусът откаже да издаде констативен нотариален акт, мога да обжалвам отказа пред съответния районен съд в срок от 1 месец от узнаването на отказа

NB! Решението, с което нотариусът отхвърля молбата ми, не е пречка да подам нова пред същия нотариус или пред друг със същия район на действие за издаване на същия констативен нотариален акт.

Актуализирала: Милена Бояджиева

[toggles][toggle title="Източници"]

§ Граждански процесуален кодекс (ГПК):

чл. 587 ГПК - относно констативен нотариален акт ;

чл. 570 ГПК - относно местната компетентност и вписване на актовете в СВ;

чл. 587, ал. 1 ГПК - относно констативен нотариален акт въз основа на писмени доказателства;

чл. 587, ал. 2 ГПК- относно констативен нотариален акт по обстоятелствена проверка;

чл. 587, ал. 3 ГПК - относно мотивираното постановление на нотариуса;

чл. 588 ГПК - относно съдържанието на констативен нотариален акт;

чл. 580 ГПК - относно реквизитите на нотариален акт;

чл. 586, ал. 1 ГПК - относно проверката на собствеността;

чл. 537, ал. 2 ГПК - относно оспорване на охранителния акт по исков ред;

чл.577, ал. 1 ГПК - относно обжалване на отказа на нотариуса;

чл. 538, ал. 1 и ал. 2 ГПК - относно обжалване на отказа на нотариуса;

чл. 538, ал.3 ГПК - относно повторна молба;

§ Закон за собствеността (ЗС):

чл. 70 ЗС - легално определение за добросъвестен владелец;

чл. 79 ЗС - относно придобиване право на собственост;

§ Закон за нотариусите и нотариалната дейност (ЗННД):

чл. 88 ЗННД - относно дължимост на нотариалните такси;

§ Закон за местните данъци и такси (ЗМДТ):

чл. 1, ал. 1, т. 4 ЗМДТ - относно дължимост на данък при възмездно придобиване на недвижим имот

чл. 1, ал. 2 ЗМДТ - относно начина на определяне на размера

чл. 44, ал. 1 ЗМДТ - относно обектите на облагане

чл. 44, ал. 3 ЗМДТ - относно дължимост на данък при придобиване на недвижим имот по давност

чл. 46, ал.1 ЗМДТ - относно основа за определяне на местния данък

чл. 46, ал. 2, т. 1 ЗМДТ - относно основа за определяне на местния данък

§ Правилник за вписванията (ПВ):

чл. 4, б. “а” ПВ - относно подлежащите на вписване актове;

чл. 7 ПВ - относно вписване на актовете от съдия по вписванията;

§ Тарифа за нотариалните такси към Закона за нотариусите и нотариалната дейност:

т. 8 от Тарифата- относно нотариална такса за нотариален акт;

т. 11 от Тарифата - относно нотариална такса за констативен нотариален акт

§ Живко Сталев - “Българско гражданско процесуално право”, девето преработено и допълнено издание, издателство “Сиела”

§ Правноинформационна система “Апис”

[/toggle][/toggles]