Ако чужд нотариален акт засяга имота ми, първо установявам какъв е актът и какво право оспорвам. Защитата срещу констативен нотариален акт се различава от оспорването на покупко-продажба, дарение или друга сделка, оформена с нотариален акт.
Констативният нотариален акт удостоверява право на собственост — например въз основа на писмени документи или обстоятелствена проверка за придобивна давност. Ако той признава чужда собственост върху мой имот, спорът се решава от съда по исков ред.
По чл. 537, ал. 2 ГПК, когато охранителният акт засяга правата на трети лица, искът се насочва срещу лицата, които се ползват от него. При уважаване на иска актът се отменя или изменя. Отмяната е последица от решаването на спора за правото, а не самостоятелен заместител на иск за собственост.
Например съседът ми има акт по давност за земя, която твърдя, че е моя. Трябва да установя собствеността си или да оборя признатото му право с подходящия допустим иск. Ако той държи имота без основание, може да е необходим и иск за предаване на владението по чл. 108 от Закона за собствеността. При установен правен интерес е възможен установителен иск по чл. 124 ГПК.
Не е необходимо непременно да доказвам подправен подпис или извършено престъпление. Достатъчно е в съответното производство да се установи, че удостовереното право не съществува в признатия обем и че са засегнати защитаваните ми права. Ако спорът е само за идеална част, последицата може да е частична отмяна.
Нотариалните актове, които удостоверяват сделки, не се отменят по чл. 537, ал. 2 ГПК. Това е разрешението в Тълкувателно решение № 3/2012 г. на ВКС. Защитата е насочена към самата сделка или към правото на собственост — например иск за нищожност, унищожаване или разваляне на договор, отмяна на дарение или иск за собственост, според фактите и законовите предпоставки.
Ако продавачът не е собственик, продажбата сама по себе си не прехвърля чуждото право на собственост. Това обаче не означава, че договорът непременно е нищожен: той може да поражда задължения и отговорност между продавача и купувача. Купувачът може да има отделни права срещу продавача.
Страните могат да уреждат отношенията си доброволно, но нова договореност трябва да спазва изискуемата форма и вписване. Обикновено заявление до нотариуса не заличава сделката и последиците ѝ.
Оспорването на истинността на документ е отделен процесуален въпрос. По чл. 193 ГПК то се прави най-късно с отговора на действието, с което документът е представен, а при представяне в заседание — до края на заседанието. Затова не отлагам възраженията за подправка.
Чл. 576 ГПК урежда конкретни основания за нищожност на нотариалното действие, включително определени нарушения на компетентността, личното явяване, подписването и съдържанието. Не всяка неточност води до нищожност. При съмнение за документно престъпление мога да сезирам прокуратурата, но сигналът не замества гражданската защита и не спира автоматично сроковете по нея.
Необходим е правен интерес — например оспореното удостоверяване засяга собствеността ми. Искът по чл. 537, ал. 2 е срещу лицето, което се ползва от акта; нотариусът не е ответник само защото го е издал. Ако има последващи прехвърляния, трябва да се прецени участието и на приобретателите и видът на исковете.
Прокурорът може да предяви иск за отменяне на издаден в нарушение на закона охранителен акт по чл. 537, ал. 3 ГПК. Това правомощие не гарантира, че прокуратурата ще води частния ми имуществен спор вместо мен.
Исковите молби за вещни права върху недвижими имоти и за определени спорове по вписани актове подлежат на вписване в предвидените от закона случаи. След приключването на делото се извършва и необходимото отбелязване или вписване на решението. Вписването оповестява спора и има защитното действие, което съответният закон свързва с него; не е обща гаранция срещу всички права на трети лица.
Чл. 115 ЗС предвижда шестмесечен срок от влизането на решението в сила за отбелязването му по вписаната искова молба. Ако бъде пропуснат, вписването на исковата молба губи действието си. Пазя съдебното решение с удостоверение за влизане в сила и проверявам извършеното вписване.
Няма единен срок „за обезсилване на нотариален акт“, приложим към всички случаи. Сроковете за унищожаване, разваляне, отмяна на дарение и другите искове са различни. При спор за собственост значение могат да имат и владението и придобивната давност на другото лице.
За правилния иск и необходимите доказателства мога да потърся консултация с адвокат по вещно право.
ГПК — чл. 124, чл. 193–194, чл. 537 и чл. 576; Закон за собствеността — чл. 108, чл. 114–115; Тълкувателно решение № 3/29.11.2012 г. на ОСГК на ВКС; Правилник за вписванията.
Автор и дата на последна актуализация на текста спрямо законодателството:
2.10.2026
