Плащане на цената при покупка на недвижим имот

Смятам да сключа договор за покупко-продажба на недвижим имот и обмислям в кой момент да платя уговорената цена на продавача.

Какво трябва да зная в тази ситуация?

Поредността на извършване на действията по сключване на договора и плащане на цената се уговаря по различен начин в практиката. Трябва да имам предвид, че с цел запазването интересите и на двете страни, е препоръчително първо да сключим договора, т.е. да се явим пред нотариуса и той да състави нотариалния акт, след което да се плати цената. Все пак плащането на цената е последица от вече сключен договор, поради което е необходимо като „основание“ в платежното нареждане да се посочи “покупка на имот” и номера на нотариалния акт.

Важно! Предвид ограниченията в законодателството и цените на недвижимите имоти, плащането на цената трябва да стане (в огромен брой от случаите) задължително по банков път. Законът посочва плащанията по договорите за продажба на недвижими имоти да стават задължително по банков път, когато цената е по-висока от 10 000 лв.

Плащането на суми по-големи от 10 000 лв., независимо от основанието за плащане, не може да стане на ръка, в брой, предвид забраните в законодателството и предвидените сериозни глоби и имуществени санкции при нарушаване на това правило. Предвижда се глоба в размер на 25 % от сумата, която не е заплатена чрез банка, ако извършителят на нарушението е физическо лице, а ако е юридическо лице имуществената санкция е в размер на 50 % от платената сума!

Силно препоръчително е от моята страна на сделката да има имотен адвокат. Важно е имотът да се провери за тежести, както и цялата сделка да се случи така, че да имам безпроблемна собственост в бъдеще. Не е скъпо да намеря такъв специалист - става бързо и лесно на тази страница.

Трябва да имам предвид, че дължа цялата договорена сума по договора за покупко-продажба на имота, освен ако:

• съм сключил предварителен договор за покупката на имота и съм платил част от уговорената сума при подписването на този предварителен договор. В този случай след сключването на договора пред нотариус, във формата на нотариален акт, за мен остава да платя само остатъка от уговорената цена.
• Аз и продавачът не сме уговорили плащането на цената да става на вноски. В този случай трябва да плащам всяка вноска в уговорения срок, в противен случай могат да последват тежки санкции за мен като неизряден платец, като например разваляне на договора от страна на продавача, което ще доведе до загубване на придобития имот.

Плащането на цената - цялостно или частично, може да стане по няколко начина:

1. Превеждането на парите в нарочена сметка на нотариуса, като за целта е необходимо да направим изрична уговорка с нотариуса. Част от уговорката с нотариуса може да бъде сумата по продажбата да бъде преведена на продавача едва след като нотариусът впише договора и се увери, че няма предходни вписвания за вещни тежести, които обременяват имота (като напр. право на ползване, право на преминаване право на строеж, право на надстрояване). Това е своеобразна гаранция за мен като купувач, че парите ще бъдат получени от продавача едва след като рискът за мен е ограничен до минимум.

2. Превеждането на парите по разплащателна сметка на продавача, която е предоставена на купувача. Тук съществува риск продавачът да получи парите по договора, без купувачът да е гарантиран в максимална степен че е получил собствеността върху имота. В случай на злоупотреба от страна на продавача, ще трябва да водя дълга съдебна битка, за да си получа обратно парите, а в определени случаи може дори да “изпия една студена вода”, защото продавачът е похарчил всичко и няма имущество, срещу което да се проведе принудително изпълнение.

3. Превеждането на парите може да стане и чрез специална форма на плащане, която гарантира в максимална степен изпълнението на задълженията по договора и на двете страни и се нарича акредитив. Въпреки че в практиката акредитивът се използва предимно в търговията с чуждестранни партньори, мога да обмисля използването му и при плащане по договор за покупка на недвижим имот. За целта трябва да попълня нареждане за откриване на акредитив, в което да посоча:

• моите пълни данни като наредител - три имена, адрес за кореспонденция, телефон;
• пълните данни на продавача, който да получи парите - три имена, адрес, в случай че е ЮЛ - елементи от регистрацията и ЕИК по регистър Булстат;
• сума и валута по акредитива (продажната цена);
• изисквани документи за усвояване на акредитива - от изключително важно значение, за да се гарантира в максимална степен получаването на собствеността върху имота. Тук мога да посоча:

- удостоверение за липса на вещни тежести върху имота;

- удостоверение за липса на реституционни претенции;

- удостоверение че имотът не е общински или държавен;

- удостоверение за семейно положение на продавача;

- удостоверение за липса на производство по несъстоятелност спрямо продавача;

-удостоверение за извършено вписване на договора за продажба.

• срок на валидност на акредитива - времето, през което банката ще може да плати сумата на продавача;
• начин на плащане на сумата, който може да бъде “на виждане” - изплащане на цялата сума на продавача когато той лично или чрез пълномощник се яви в банката;

След като съм създал акредитива и съм гарантирал плащането по него със свои средства, за продавача остава да изпълни посочените в акредитивното нареждане условия, да се яви в банката и да представи посочените от мен документи. Когато банковите служители се убедят в наличието и изправността на всички представени документи, банката ще плати сумата по акредитива (цената по продажбата) на продавача, което създава гаранция за мен, че сумата ще бъде платена след като прехвърлянето на собствеността е доказано пред банката от продавача.

Актуализира Елица Колева.

[toggles][toggle title="Източници"]

§ Закон за задълженията и договорите (ЗЗД):

чл. 12 ЗЗД – относно преддоговорната отговорност;

чл. 18 ЗДД – относно задължителната форма за сключване на сделки с предмет права върху недвижими имоти;

чл. 19 ЗЗД – относно предварителния договор;

чл. 26 ЗЗД – относно нищожността на договорите;

чл. 183 и сл. ЗЗД – относно договора за продажба;

§ Данъчно-осигурителен процесуален кодекс (ДОПК):

чл. 87 ДОПК – относно данъчно-осигурителната сметка и задължението за предоставяне на удостоверение по чл. 87, ал. 6;

чл. 264, ал. 1 и 4 - относно декларацията за наличието или липсата на данъчни задължения към държавата и общините;

§ Граждански процесуален кодекс (ГПК):

чл. 569 и сл. - относно нотариалните удостоверявания;

§ Закон за местните данъци и такси (ЗМДТ):

чл. 1 ЗМДТ – относно сделките с имущества, които подлежат на облагане ;

чл. 44 и сл. ЗМДТ – относно сделките с имущества, които подлежат на облагане;

§ Закон за собствеността (ЗС):

чл. 112, б. „а“ ЗС– относно задължението за вписване на нотариалния акт;

чл. 113 ЗС – относно противопоставимостта на вписването;

чл. 116 ЗС – относно законовата делегация за създаване на „правилник за вписванията“;

§ Правилник за вписванията (ПВ) (обн. ДВ, бр. 101 от 1951 г., посл. Изм. ДВ, бр. 22 от 2008г.):

чл. 4 ПВ – относно документите, които подлежат на вписване;

чл. 8, ал. 1, изр. 1 ПВ – относно задълженото лице да подаде молба до съдията по вписванията;

§ Закон за нотариусите и нотариалната дейност (ЗННД):

чл. 25, ал. 8 ЗННД – относно декларацията за граждантво и гражданско състояние, която страните са длъжни да подпишат при сключване на разпоредителни сделки;

чл. 25а ЗННД – относно възможността плащането по сключената пред нотариуса сделка да стане чрез нарочна сметка на нотариуса;

чл. 73, 96 и сл. ЗННД – относно отговорността, която нотариусът носи при виновно неизпълнение на своите задължения и възможността за обезщетение на накърнения материален интерес;

чл. 85 и сл. ЗННД – относно дължимите нотариални такси;

§ Тарифа за нотариалните такси към ЗННД:

т. 8 от Тарифата – относно дължимите нотариални такси при изповядване на сделки от нотариус;

§ Закон за ограничаване на плащанията в брой (ЗОПБ):

чл. 3, чл. 5 и 6 ЗОПБ – относно забраната за плащане на суми над 10 000 лв. в брой и предвидените административни наказания при нарушаване на тази забрана;

Научни статии, монографии и учебници:

§ „Облигационно право, обща част“ – А. Калайджиев, София, 2010г.

§ „Сделките с имоти“ – Б. Маринова, София 2009г.

§ „Как да печелим от сделки с недвижими имоти“ – Б. Маринова, София, 2007г.;

§ „Облигационно право – Modus studendi“, 7 издание – М. Марков, София 2011г.

§ „Нотариалният акт“ – Ж. Сталев, София 2004г.

[/toggle][/toggles]