Химера ли е доброволната делба на недвижим имот?

Наследили сме имот или сме го купили заедно и искаме всеки да получи самостоятелен дял. Доброволната делба позволява да прекратим съсобствеността със споразумение. За да е действителна, трябва да участват всички съсобственици, да е спазена законовата форма и уговореното разпределение да е допустимо за конкретните имоти.

Кой може да поиска делба?

По чл. 34 от Закона за собствеността всеки съсобственик може да поиска делба, включително въпреки уговорка да не се дели. Искът за делба не се погасява по давност. Има изключения, когато законът не допуска делба или тя е несъвместима с естеството и предназначението на вещта. Например общите части на сграда в етажна собственост не могат да се разделят като самостоятелни дялове.

Проверявам и как е възникнала собствеността. Съпружеската имуществена общност е бездялова и докато съществува, не се дели като обикновена съсобственост. Първо трябва да има основание за прекратяването ѝ по Семейния кодекс — например развод, допустима промяна на имуществен режим или съдебно прекратяване при важни причини. Брачният договор също има собствен режим.

Необходимо ли е всички да са съгласни?

Да — за доброволната делба е нужно съгласието на всички съсобственици на деленото имущество. При наследствен имот проверявам всички наследници и последващи прехвърляния на права. Делба без участието на съсобственик е нищожна; не може мнозинството да реши вместо него.

Когато участва недееспособен или отсъстващ по смисъла на закона, е нужно предварително разрешение на районния съд по чл. 35, ал. 2 ЗС. За дете се спазват и правилата за защита на имуществото му и представителството по Семейния кодекс. Обикновеното отсъствие на пълнолетен съсобственик от страната не го прави „отсъстващ“ в този специален смисъл; може да се обсъди надлежно пълномощно.

Ако няма съгласие, възможният път е съдебна делба. Всеки може да поиска тя да започне, но никой не може да принуди другите да подпишат предложения от него доброволен договор.

Трябва ли имотът да се раздели физически?

Не непременно. Можем да разпределим няколко имота между нас, да обособим допустими самостоятелни обекти или един съсобственик да получи целия имот срещу парично уравнение на дяловете на останалите. Самото разпределяне кой коя стая или част от двора ще използва не е делба на собствеността.

Уговаряме точната стойност на дяловете, сумите в евро, сроковете и начина на плащане, предаването на владението и подходящо обезпечение, когато парите ще се платят по-късно. Ако някой не получава никакъв насрещен дял или уравнение, сделката трябва да се провери и според действителния ѝ характер — не е достатъчно документът да е озаглавен „делба“.

Кога е допустимо реално разделяне?

При земеделските земи чл. 72 от Закона за наследството не допуска чрез делбата да се образуват ниви под 3 декара, ливади под 2 декара, лозя и овощни градини под 1 декар. Проверяват се и кадастърът, достъпът и останалите приложими изисквания.

За урегулирани поземлени имоти правилата зависят от предназначението и застрояването. Например за ниско жилищно застрояване, свободно или свързано в два имота, чл. 19 ЗУТ предвижда следните основни минимални размери:

• в градовете — 14 м лице и 300 кв. м площ;
• в курортните населени места, селищни образувания и курортни зони — 16 м и 500 кв. м;
• във вилните зони — 18 м и 600 кв. м;
• в селата с преобладаващ равнинен терен — 16 м и 500 кв. м, а при посочените в закона специфични условия — 14 м и 300 кв. м;
• в селата с преобладаващ стръмен терен — 12 м и 250 кв. м.

При делба на тези имоти законът допуска минималните размери да бъдат намалени най-много с една пета. Това не заменя проверката за допустимост по устройствения план и необходимите административни процедури. За други видове застрояване не се прилага автоматично същата таблица.

При реално разделяне на сграда, жилище или друг обект обособените части трябва да отговарят на одобрени инвестиционни проекти, освен в предвиденото в чл. 202 ЗУТ изключение. Съответствието се удостоверява от общинската или районната администрация. Наличието само на отделна врата, кухня и баня не е достатъчно, за да възникнат два законни самостоятелни апартамента.

Какви документи подготвяме?

Конкретният комплект зависи от имотите и съделителите. Обичайно се проверяват:

• документите за собственост и точните квоти; при наследяване — удостоверенията за наследници и другите относими актове;
• данъчните оценки, актуалните скици или схеми и съответствието на описанията;
• вписаните ипотеки, възбрани, права на ползване и други тежести;
• проектите и административните документи, когато ще се обособяват нови имоти или обекти;
• представителната власт, семейното положение и необходимите съдебни разрешения.

Изготвяме договор с точно описание на имотите, участниците и разпределението. За недвижим имот законът изисква писмен договор с нотариално заверени подписи. Договорът подлежи и на вписване в Имотния регистър. При образуване на нови обекти се извършват съответните кадастрални изменения.

Разходи и рискове

Предвиждаме нотариална такса, такса за вписване и разходи за документи, оценки, проекти и правна помощ според случая. При уголемяване на притежавания преди делбата дял местният данък се начислява върху превишението по чл. 47, ал. 3 ЗМДТ. Размерът се определя според приложимата общинска наредба.

Делбата не заличава автоматично ипотеки и други права на трети лица. При наследствена делба увреждане с повече от една четвърт от стойността на дела може да е основание за оспорване по чл. 74 ЗН в едногодишен срок от делбата. Пропуснат наследствен имот се дели допълнително, докато пропуснат сънаследник води до нищожност на извършената делба. Затова предварителната проверка на собствеността и справедливото уравнение са съществени.