Химера ли е доброволната делба на недвижим имот?

Каква е ситуацията?

След смъртта на мой близък аз и роднините ми получаваме в наследство от него недвижим имот. Или пък преди време са ни реституирали такъв имот. Или със съпругът/ата си купуваме жилище. Както и да е, изведнъж се оказахме съпритежатели на нещо общо. Много хубаво, получаваш имот, ще каже някой - да, така е, обаче с роднините искаме да разделим имота и всеки да си “знае своето”, а аз нямам и хал хабер каква е процедурата. Какво да правя?

Делба - общи изисквания. Кой може да иска делба?

Право да иска делба на недвижимия имот и да получи своя дял има всеки един от нас - съсобствениците, дори и нашият наследодател да е казал “Няма да се делите! Така повелявам аз!” Няма законоустановен срок, в който да упражня това свое право, т.е. мога да поискам делба по всяко време - днес, утре или след 10 години. Законът обаче поставя някои изисквания към извършването на делбата:

в делбата трябва да участват абсолютно всички съсобственици (не може аз, Драган и Петкан да сме съсобственици и само аз и Драган да си разделим имота както ние си знаем), иначе е нищожна и няма сила.
по отношение на недвижимите имоти, предмет на делбата:

не може да поделим нива на части по-малко от 3 дка;
не може да поделим ливада на части по-малки от 2 дка;
не може да поделим лозе или овощна градина на части по-малки от 1 дка. т.е. ако попадаме в някоя от тези хипотези и не искаме да останем “съсобственици до гроб” имаме два варианта: или един от нас да изкупи дяловете на другите, или да продадем имота и да си разделим парите;
ако делим урегулиран поземлен имот (това ще рече, че имотът е в регулация) трябва да се съобразим с минималните изисквания за площ, установени от закона в зависимост от това къде се намира УПИ-то За тях повече тук: Минимални размери на УПИ:

в градовете - най-малко 14 м. лице и 300 кв.м повърхност;
в курортните населени места и селищни образувания и в курортните зони на населените места - най-малко 16 м. лице и 500 кв.м повърхност;
във вилните зони - най-малко 18 м. лице и 600 кв.м повърхност;
в селата или частите от тях с преобладаващ равнинен терен - най-малко 16 м. лице и 500 кв.м повърхност, а при специфични теренни и стопански условия, както и на главни улици - най-малко 14 м. лице и 300 кв.м повърхност;
в селата или частите от тях с преобладаващ стръмен терен - най-малко 12 м. лице и 250 кв.м повърхност.

ако недвижимият имот е жилище, за да е възможна делбата всяко едно от жилищата след делбата трябва да има самостоятелен вход, най-малко едно жилищно помещение, кухня или кухненски бокс и баня-тоалетна, както и складово помещение, което може да бъде в жилището или извън него.

Доброволна делба

С роднините сме в “топли” отношения и искаме да ги запазим такива и занапред, затова сме решили да поделим имота доброволно, без караници и съд. Как става това? Законът поставя следните изисквания:

по отношение на лицата, които участват:

трябва да участват всички съсобственици, иначе делбата е нищожна;
ако някой от съсобствениците е недееспособен (малолетен, непълнолетен или постевен под запрещение) или отсъстващ, то за да се “разделим” ще ни е необходимо предварително разрешение от районния съд;

по отношение на извършването на самата делба:

имотите след подялбата трябва да отговарят на законовите изисквания за съответния вид имот, цитирани по-горе.
с останалите съсобственици се споразумяваме и подготвяме договор, където описваме подробно имота и кой от нас каква част от него получава, като ако имотът реално не е поделяем, но въпреки това имаме воля за това или пък някой от нас иска своя дял в пари, в договора може да уговорим и че един или няколко от нас ще изкупят дела на друг съсобственик;
подготвяме необходимите за изповядане на сделката документи: нотариален акт, удостоверение за наследници, удостоверение за данъчна оценка, скица, ако делим земя, утвърден архитeктурен проект, представящ реалното разделяне на имот след делбата;
с договора и другите документите отиваме при нотариус, който заверява подписите ни, тъй като по закон доброволната делба трябва да е в писмена форма с нотариална заверка на подписите.

Предимствата на този вид делба са, че в сравнение със съдебната делба, излиза много по-евтино и запазвам “добрия тон” в отношенията с роднините. Трябва да зная обаче, че ако някой от останалите не е “навит” на доброволна делба няма как да бъде принуден да участва. Тогава единствения изход е делба по съдебен ред.

За съдебната делба прочети тук.

[toggles][toggle title="Източници"]

§ Закон за собствеността

чл. 34 - относно правото на делба и срокът;

чл. 35 - относно формата на делбата.

§ Закон за наследството

чл. 69 - относно правото на делба;

чл. 72 - относно минималните размери на някои имоти;

чл. 74 - относно оспорването на делбата;

чл. 75 - относно нищожността на делбата.

§ Закон за устройство на територията

чл. 19 - относно мин. размери на УПИ;