Имам намерение да сключа определена сделка и влизам в преговори с насрещната страна. Но за да имат тези преговори за резултат валидна сделка, трябва да внимавам с кого преговарям, защото едно такова “дребно” недоглеждане може да ми излезе доста “солено”. Не са никак малко случаите, в които лица, които не притежават определени права, сключват сделки по отношение на тях, напр. имотните измами, при които купувам жилище от несобственик. Как обаче да се ориентирам, че преговарям с когото трябва?

Какво значение има дали насреща ми е “правилният” човек?

Известен е принципът, че никой не може да прехвърли повече права, отколкото сам притежава. Т.е. ако човекът, с когото преговарям, няма правата, които ми прехвърля, то и аз няма как да ги придобия, напр. не мога да се сключа сделка с определена фирма, ако човекът, с когото преговарям не е неин представител в действителност. Но какво става, ако аз съм добросъвестен (добросъвестността в правото се свързва със знание или незнание на определени обстоятелство, напр. свързани с това дали съм наясно, че несобственик ми продава, от значение за сключването на сделката), и хал хабер си нямам, че оня отсреща, не е “точният” човек? Нима трябва и в този случай да пия една студена вода?! Не, правото ми дава следната защита:

  • Ставам собственик на  движима вещ или ценна книга на приносител (Ценна книга на приносител са: движими вещи, които материализират права, без да посочват името на лицето, което да се ползва от тези права. Например: билет за футболен мач; билет за кино; купон за храна; акция или облигация на приносител), дори да съм я получил от несобственик, ако съм я придобил чрез възмездна сделка (т.е. платил съм пари, а не съм получил дарение напр.) и то само ако не знам, че лицето, с което договарям няма съответните права. Изключение от това правило са сделките, които се извършват под формата на нотариален акт или се изисква нотариална заверка на подписите, както при покупка на МПС напр.
  • Ако съм придобил недвижим имот, то датата на сделката трябва да предхожда деня, в който претендиращият да е истински собственик е подал иск в съда. Това, разбира се, предполага добросъвестност от моя страна, т.е. да не знам, че купувам от несобственик.
  • Ако съм добросъвестен приобретател, имам следните права:
    • право на плодовете (напр. наем или добив) от вещта до момента на завеждане на иск за собственост от реалния собственик;
    • право на сумата, с която се е увеличила стойността на вещта, вследствие на направени подобрения, напр. сложил съм нова дограма на апартамента;
    • право на задържане до получаване на сумите за необходими разноски и/или подобрения;
    • право да придобие вещта след изтичане на 5-годишно явно и необезпокоявано владение.

Кой кога е “правилният” човек ?

  1. Ако другата страна по сделката е малолетен (т.е. лицето не е навършило 14 г.), трябва да преговарям с неговите законни представители – родители или настойници.
  2. Ако другата страна по сделката е непълнолетен (т.е. лицето е навършило 14 г., но не е навършило 18г.) мога да преговарям направо с него, но за сключването на самата сделка ще ми е необходимо и съгласието на неговите родители или попечители. Ако непълнолетният е навършил 16 г. и е сключил брак, това съгласие не ми е необходимо.Важно! Когато предмет на сделката са недвижими имоти, движими вещи, прехвърлянето на които става чрез формална сделка (нотариален акт напр.), влогове, както и ценни книги, принадлежащи на детето, задължително трябва и разрешение на районния съд по настоящия адрес на детето. Не мога по никакъв начин да взема заем от дете или то да ми стане поръчител например.
  3. Ако другата страна по сделката са непълнолетни или пълнолетни, поставени под пълно запрещение, трябва да преговарям с техните законни представители – родители или настойници.
  4. Ако другата страна по сделката е пълнолетен, поставен под ограничено запрещение,мога да преговарям направо с него, но за сключването на самата сделка ще ми е необходимо и съгласието на неговия попечител.
  5. Ако от другата страна  е представител на лицето, титуляр на правата по сделката, то този представител трябва да е надлежно упълномощен, т.е. да има пълномощно за действията, които извършва. За сделки с недвижими имоти е необходимо имотът да е конкретно посочен с индивидуализиращите си белези в пълномощното.
  6. Ако другата страна по сделката е юридическо лице – е, тук няма как да преговарям директно с “лицето”, затова“правилният” човек в случая  се определя най-напред от устройствения акт на организацията (напр. дружествен договор, учредителен акт или по решение на учредителите). Там се посочва кой представлява организацията и какви решения има право да взема от нейно име, може ли да взема решенията сам, или се нуждае от допълнително потвърждение. Решения от името на юридическото лице се вземат от оправомощените за това (управител, председател, директор). Възможно е обаче да бъдат преупълномощени други лица (служители на организацията, търговски посредници, адвокати) да вземат определени решения или да извършват действия от името на представляваната организация. За да е валидно такова преупълномощаване, то трябва да се отнася само за права, които самият упълномощител притежава и има право да предоставя на трети лица.

Как да се ориентирам  и за какво да внимавам?

Винаги, когато преговарям с някого, трябва да си отварям очите “на четири” дали пред мен е “точният човек”, за да не се появят усложнения впоследствие. Какви мерки да взема?

  • Да направя справка в Търговския регистър относно фирмата, с която преговарям  и лицата, които я представляват – регистърът е публичен, достъпът до информацията е безплатен и проверката отнема по-малко от 2 минути.
  • Ако преговарям с пълномощник, да поискам от него да ми представи пълномощното, с което е овластен да води преговорите по сключване на сделката.
  • Ако предметът на сделката (апартамент, кола напр.) принадлежи на две или повече лица – съсобственици или на двама съпрузи, т.е. съпружеска имуществена общност, ми е необходимо съгласието на всички, които имат права върху него.

Повече за сделките със съсобствени вещи мога да открия тук.

  • Източници

    § Закон за търговския регистър

    чл. 2а – относно публичността;

    § Закон за задълженията и договорите

    чл. 17 – относно правата на 3-ти лица при привидност на сделката;

    чл. 36 – относно представителството;

    чл. 88 – относно правата на 3-ти лица при разваляне на договора.

    § Семеен кодекс

    чл. 6 – относно непълнолетните, сключили брак;

    чл. 129 и 130  – относно сделките на малолетни и непълнолетни.

    чл. 153 – относно настойничеството.

    § Закон за лицата и семейството

    чл. 3 – относно малолетните;

    чл. 4 – относно непълнолетните;

    чл. 5 – относно запретените.