Правата ми при сключване на договор за наем на жилище

Имам намерение да сключа договор за наем на жилище. Това е особен вид договор, при който квартирантът (наемател), ще плаща месечен наем на своя хазяин (наемодател) срещу възможността да ползва предоставената му квартира. Тук мога да науча повече за правилата при сключването на такъв договор.

Важно! Законът дава широка свобода за постигане на уговорки между хазяина и квартиранта. Не могат да се правят само уговорки, които противоречат на закона или на морала. Това означава, че при сключването на договор за наем, меродавна е волята на договарящите,затова трябва да бъда внимателен с какви условия се съгласявам при подписването на договора.

Имаш имот? Виж как можеш да печелиш по 1500 лв. на месец от краткосрочни наеми чрез Airbnb.

За какво трябва да внимавам?

Договорът за наем, който сключвам, може (и е най-добре да бъде) в писмена форма, за да е ясно какви уговорки са направени, какви задължения възникват за квартиранта и какви задължения - за хазяина. Възможно е уговорките да бъдат направени устно, като в този случай договорът ще бъде съвсем действителен, но доказването на направените уговорки ще бъде по-трудно, а в определени случаи - дори невъзможно.

Трябва да имам предвид, че е възможно сключването на договора в по-специфична форма с цел гарантиране на интересите предимно на наемателя, в случай че в течение на договора собствеността върху имота се промени, поради което се наложи наемателят да освободи предсрочно наетото жилище.

1. Ако договора за наем е сключен при нотариус, който да удостовери датата на подписването на този договор, наемателят ще може да ползва квартирата до края на уговорения в договора срок, но не повече от 1 година от продажба на наетия апартамент.
2. Ако сключеният договор бъде вписан в имотния регистър, наемателят ще може да ползва квартирата до края на уговорения в този договор срок, без значение дали хазяинът е продал жилището след вписването на договора за наем.

За колко време може да се наема жилище?

Най-често договорите за наем се сключват за срок от 1 година, за да може, ако квартирантът и хазяинът преценят да продължат договора, да имат възможност да “актуализират” някои уговорки, като например размера на наема. Трябва да имам предвид, че срокът за ползване на наетото помещение НЕ може да бъде по-дълъг от 10 години, а в определени случаи (Например: когато хазяинът е човек, който не е самостоятелен собственик на имота, а го притежава в съсобственост с други лица и няма право на управление) срокът на договора за наем не може да бъде по-дълъг от 3 години. Ако квартирантът и хазяинът са направили уговорки за срок по-дълъг от гореизброените, тези уговорки няма да имат правно значение и ще бъдат заменени от горните правила.

Възможно е да не се уговаря срок за ползването на квартирата. В този случай наемният договор е безсрочен и може да бъде прекратен с едномесечно предизвестие, когато наемът е месечен, едноседмично предизвестие, когато наемът е уговорен на седмица и дори еднодневно предизвестие, когато наемът е договорен на ден.

В какво състояние се предоставя наетото жилище?

Хазяинът трябва да предаде имота в състояние, годно да се използва за предназначението, за което е уговорено. Когато уговорката е, че се наема жилище с цел да се живее в него, то трябва да бъде годно за обитаване! НО, ако при огледа, преди сключването на договора за наем, квартирантът установи недостатъци в жилището, като например счупени мебели или наличие на мухъл по стените и въпреки това наеме жилището, знаейки за тези недостатъци, хазяинът няма да има задължение да ги отстрани, освен ако в договора не се договори изрично, че ще го направи. Възможно е да се постигне споразумение хазяинът да направи освежителен или дори по-сериозен ремонт на квартирата, като се намали цената, която плаща за наема, или като „пропусне“ да внесе първите няколко вноски от този наем.

Протокол за опис на жилището

За да бъдат отношенията между хазяина и квартиранта изрядни, е хубаво да се състави протокол за опис при нанасянето на наемателя в квартирата. В този протокол може да се опише състоянието, в което се приема жилището, наличните мебели и принадлежности, с които то се наема, както и всичко онова, което хазяинът и квартирантът смятат за важно. Подробният и верен протокол, подписан и от двете страни, създава гаранция за наемателя, че няма да му бъде търсена отговорност за повреждане или изчезване на имущество, което му е било предадено в лошо състояние или пък въобще не е получил. Например, съставен протокол в който е описано, че леглото в жилището е с повреден или липсващ матрак, създава гаранция за квартиранта, че на хазяина няма да му “хрумне” да твърди, че леглото е имало чисто нов матрак и да търси обезщетение за повреждането или изчезването на един такъв “въображаем” матрак. Затова е важно да се състави опис на всичко, което квартирантът получава, при настаняване в квартирата.

Повече информация

За да упражнявам правата си като наемател или наемодател, трябва да се запозная с подробните задължения на хазяина, както и със задълженията на квартиранта при наемането на квартира.

Договор за наем - на тази страница.

[toggles][toggle title="Източници"]

§ Закон за задълженията и договорите (ЗЗД):

чл. 20а ЗЗД - относно сключване на договорите;

чл. 228 ЗЗД - относно характеристиката на договора за наем (легално определение);

чл. 229 ЗЗД - относно максималната продължителност на договора за наем;

чл. 234 ЗЗД - относно възможността за пренаемане на наета вещ;

чл. 236 ЗЗД - относно възможността за мълчаливо продължаване на договора за наем след изтичане на срока, уговорен в договора;

чл. 237 ЗЗД - относно възможността за противопоставяне на договора за наем на последващи приобретатели и условията за това;

чл. 238 ЗЗД - относно правилата за прекратяване на безсрочен договор за наем;

§ Александър Кожухаров, редакция Петко Попов - “Облигационно право - отделни видове облигационни отношения” - ЮРИСПРЕС Университетско издателство, София 2002

§ Методи Марков - “Modus Studendi Облигационно право”, 7 преработено и допълнено издание, София 2011г.

[/toggle][/toggles]