За какво да внимавам, когато купувам недвижим имот?

Основната опасност при купуването на недвижим имот е да не стана собственик върху имота. Трябва да съм наясно, че при сключване на договора за покупко-продажба в изискуемата от закона форма, автоматично ставам собственик, стига имотът да е принадлежал на лицето, което ми го продава. Съществуват редица хипотези, при които може да се окаже, че продавачът не притежава правото на собственост изцяло или отчасти или дори да го притежава, то може да му бъде отнето с обратна сила в един бъдещ момент. При всички тези хипотези ще се окаже, че съм купувач на имот, който не принадлежи на продавача, а това означава, че аз самият не съм собственик на този имот. За да намаля максимално риска от тази опасност, трябва да внимавам за следните неща:

Да проверя в Имотния регистър, който се води от Агенция по вписванията, дали лицето, което ми продава имота, е негов собственик. Проверката става по електронен път или на място - по партидата на имота, а ако такава не е създадена - в регистъра, воден от Районния съд по местонахождение на имота. За съжаление вписването в регистъра не може да “заздрави” евентуален порок в преминаването на собствеността, което означава, че дори формално да има вписана определена информация, това не ми дава 100% гаранция, че ще получа собствеността. Все пак, разбира се, ако такова вписване въобще липсва, със сигурност спрямо мен се прави опит за измама.

Да проверя дали имотът не е придобит от продавача в режим на съсобственост - например при наследяване или по време на брак (ако имуществените отношения между съпрузите се уреждат по правилата на съпружеската имуществена общност. Проверката мога да направя, като:
поискам продавачът да представи завещание или удостоверение за наследници, издадено от общинската администрация по местооткриване на наследството;
проверя в Регистъра на имуществените отношения на съпрузите (РИОС), воден от Агенция по вписвания.

НО! Трябва да имам предвид, че имотът, който купувам, може да е съсобствен, но данните за това да липсват както в РИОС, така и в Имотния регистър. Това означава, че пълна гаранция за това, че правото на собственост, което купувам, се притежава само от един човек (продавача), няма. Ето защо винаги е добре да поръчам на специалист в имотно право да проучи имота и историята. Мога да направя това бързо и лесно на тази страница.

Да проверя дали спрямо продавача, в случай че е ЮЛ, не е започнало производство за обявяване в несъстоятелност или дали не е обявен за несъстоятелен. Проверката мога да направя в Агенция по вписванията - търговския регистър. За съжаление и тази проверка не може да ми даде 100% гаранция, защото производството по несъстоятелност може да бъде открито в един по-късен момент, а сделката по продажбата да попадне в т.нар. “съмнителен период” и да бъде атакувана от синдика и кредиторите по несъстоятелността. (ЮЛ или неограничено отговорен съдружник)

Важно! Нотариусът е задължен да провери дали продавачът притежава правото на собственост върху продавания имот, дали е валидно упълномощен (в случай че продава чужд имот или имот, притежаван от юридическо лице). При неизвършване на тези проверки, нотариусът носи имуществена отговорност. Но нотариусът не е задължен да проучи историята на правото на собственост.

Лицето, което фигурира като собственик в нотариалния акт, може да прехвърли правото на собственост само ако действително притежава това право. Затова, ако продавачът, който фигурира като собственик в нотариалния акт, представен пред нотариуса, не притежава правото на собственост, той не може да го прехвърли на мен като купувач, без значение какви и колко документи представя.

Няма човек - бил той нотариус, чиновник, адвокат, или който и да е друг, който да гарантира 100% че лицето, което фигурира в нотариалния акт и/или имотния регистър като собственик, е действителният собстевеник на имота. В определени случаи обаче, вероятността да получа собствеността върху купувания от мен имот нараства значително, ако:

продавачът представи вписан в Имотния регистър нотариален акт, с който е придобил собствеността преди повече от 5 г. от датата на моята покупка на същия имот, като междувременно е ползвал (владял) имота лично или чрез “свои хора” (роднини, наематели, приятели). В този случай е много вероятно продавачът да е придобил собствеността чрез добросъвестно владение през изминалите 5 години, което улеснява и мен като негов приемник при доказването на този факт.

Продавачът е ползвал (владял) имота лично или чрез “свои хора” (роднини, наематели, приятели) през последните 10 години, като междувременно в Имотния регистър по партидата на имота или в Регистъра към Районния съд по местонахождението на имота няма вписани искови молби, с които се оспорва собствеността върху този имот.

[toggles][toggle title="Източници"]

§ Закон за задълженията и договорите (ЗЗД):

чл. 14 ЗЗД – относно преддоговорната отговорност;

чл. 18 ЗДД – относно задължителната форма за сключване на сделки с предмет права върху недвижими имоти;

чл. 183 и сл. ЗЗД – относно договора за продажба;

§ Граждански процесуален кодекс (ГПК):

чл. 569 и сл. - относно нотариалните удостоверявания;

§ Закон за собствеността (ЗС):

чл. 79 ЗС - относно правилата за придобиване на собственост по давност чрез владение;

чл. 112, б. „а“ ЗС– относно задължението за вписване на нотариалния акт;

чл. 113 ЗС – относно противопоставимостта на вписването;

§ Правилник за вписванията (ПВ):

чл. 4 ПВ – относно документите, които подлежат на вписване;

чл. 8, ал. 1, изр. 1 ПВ – относно задълженото лице да подаде молба до съдията по вписванията;

§ Закон за нотариусите и нотариалната дейност (ЗННД):

чл. 73, 96 и сл. ЗННД – относно отговорността, която нотариусът носи при виновно неизпълнение на своите задължения и възможността за обезщетение на накърнения материален интерес;

§Закон за кадастъра и имотния регистър (ЗКИР)

чл. 93 ЗКИР - относно проверката в имотния регистър;

§ Семеен кодекс (СК):

чл. 21 СК - относно съпружеската имуществена общност;

§ Закон за наследството (ЗН):

чл. 5 ЗН - относно лицата, които имат право на запазена част;

чл. 28 ЗН - относно запазената част в наследството;

§ Търговски закон (ТЗ):

чл. 607а до 611 ТЗ - относно предпоставките за откриване на производство по несъстоятелност

чл. 625 ТЗ - относно - започване на производството по несъстоятелност;

чл. 630 ТЗ - относно решението за откриване на производство по несъстоятелност

чл. 634 ТЗ - относно съдебното решение за обявяване в несъстоятелност;