2018-11-07 Вписване в имотен регистър - процедурата стъпка по стъпка | pravatami.bg

Вписване в имотен регистър – процедурата стъпка по стъпка

Вписване в имотен регистър - процедурата стъпка по стъпка

Наскоро ми се е наложи да вляза в ролята на купувач или продавач на недвижим имот. Реших се да изтегля ипотечен кредит, за да придобия най – после жилището на мечтите си. За съжаление трябваше да потърся правата си в съда и то пак по повод апартамента, вилата, земеделската земя, която притежавам. В крайна сметка разбрах, че за всичко това е необходимо вписване в имотния регистър. А как става вписването? Мога да науча повече тук.

Kакво всъщност представляват Имотният регистър и партидата, която се открива за даден недвижим имот?

Имотният регистър е съвкупност от информация, която се отнася до недвижими имоти. Част от тази информация, която е свързана с конкретен недвижим имот, се нарича партида на недвижимия имот. Тя е нещо като своеобразна история на имота и позволява да се проследят в хронологичен ред всички разпоредителни действия с него, като например преминаването на правото на собственост от един собственик на имота на друг (при продажба, дарение и др.). И както аз се идентифицирам най – често чрез своето ЕГН, така даден имот се “идентифицира” с номера на партидата в имотния регистър. Повече за това какво представлява Имотният регистър мога да разбера тук.

Да впиша или да не впиша? Това е въпросът.

Трябва да впиша, когато например:

  • купувам  или продавам недвижим имот;
  • искам  да ми бъде издаден акт, констатиращ че съм собственик или носител на друго вещно право, например право на ползване или право на строеж;
  • извършвам делба на недвижим имот;
  • се отказвам от правата си върху даден недвижим имот;
  • съм наемател или наемодател по договор за наем, сключен за срок повече от една година;
  • получавам чрез завещание даден имот;

Във всички тези случаи ще ми се наложи да поискам вписване в Имотния регистър.

Как да поискам вписване и от кого?

За да заявя вписване в имотния регистър, трябва да подам писмена молба до компетентния орган. Това е  съдията по вписванията, който действа в рамките на съдебния район, в който се намира недвижимия имот. Например, ако аз съм от град София, но имам недвижим имот, който се намира в гр. Сливница, ще трябва да се обърна към Службата по вписванията към районния съд в гр. Сливница, а не тази в гр. София.

От кого обичайно се подава молба за вписване?

Молбата за вписване най-често се подава от нотариуса, при когото:

Мога да подам молба за вписване и съм задължен да направя това,  ако съм водил съдебно дело във връзка с право/ва върху недвижим имот. Първо трябва да впиша исковата молба /това е писмената молба, чрез която се обръщам към съда с искане да разреши спора, който водя с някого, относно мое право/, с която съм завел делото. След като делото приключи и решението на съда влезе в сила, то също подлежи на вписване. Например водил съм дело със съседа ми, с когото сме спорили кой  е собственикът на имота, в който живея – аз или той. В този случай е хубаво да използвам помощта на адвокат, който освен в изготвянето на исковата молба и воденето на делото, да ми съдейства и при вписването.

Какво трябва да съдържа молбата за вписване?

В молбата за вписване трябва да напиша задължително:

  • данни за мен – имената, ЕГН/ЕИК/БУЛСТАТ,  ако съм търговец, адрес;
  • фактът, подлежащ на вписване – например: покупко – продажба, делба, ипотека;
  • да опиша недвижимия имот;
  • партиден номер – това е номерът, под който даден недвижим имот съществува в Имотния регистър;
  • идентификационен номер на имота в кадастъра /ако има такъв/ – това е уникален номер, с който даден недвижим имот се посочва като част от територията на страната и се отграничава от останалите недвижими имоти. Кадастърът се състои от недвижимите имоти, разположени на цялата територия на страната. Той показва къде се намира даден имот и границите, в които се намира;
  • други обстоятелства, предвидени в закон – например ако съм съсобственик, каква е частта от имота, която притежавам (т. нар. идеална част от правото ми на собственост);
  • подпис.

Към молбата трябва да приложа:  

  • скица или схема на недвижимия имот.
  • писмен документ доказващ правото ми върху недвижимия имот. Такъв може да бъде например нотариален акт за покупко – продажба или договор за доброволна делба;
  • пълномощно, в случай че се подава от представител;
  • както и документ за внесена такса “вписване”, като последният е задължителен във всички случаи.

Ако не представя някой от тези документи, това е основание да ми откажат вписване.

Какво следва след като подам молбата за вписване?

След като подам молбата си в съответната служба по вписванията по местонахождението на недвижимия имот, тя преминава през входящ регистър и получава входящ номер, отразяващ датата, часа и минутата на постъпването на молбата. Това е важно, защото самото вписване се извършва по реда на постъпване на молбите. След като молбата ми вече е входирана, по партидата на недвижимия имот се отбелязва, че има постъпила молба, с която се иска вписване.

Кой разглежда молбата?

Следващата стъпка от процедурата е тази, при която съдията по вписванията извършва проверка дали са спазени всички законови изисквания, касаещи процедурата по вписване, както и дали актът, за който съм искал вписване, изобщо подлежи на вписване. Съдията по вписванията проверява и дали конкретното действие, което съм извършил с моя недвижим имот, например продал съм го, е извършено в предвидената по закон форма (в случая нотариален акт)

Когато съдията по вписванията приключи с проверката,  в зависимост от резултата й, се произнася с определение, с което постановява да се извърши вписване или отказва да се извърши такова.

Ако постанови вписване, необходимата информация се въвежда по партидата на недвижимия имот. Това става, като върху самия акт съдията по вписванията записва в шемпел първо: входящия номер; второ: датата на вписване и номера на партидата, по която е вписан, като накрая се подписва. Важно! Ако липсва определение, с което се произнася съдията по вписванията, или не съм спазил процедурата по вписване, вписването се счита за недействително т.е. все едно такова изобщо не е извършвано.

Ако ми откажат вписване, мога да подам жалба до окръжния съд по местонахождението на имота. Вписване може да ми откажат например ако не съм подал коректна молба или някое от приложенията към нея липсва. Съдията по вписванията може да постанови отказ например когато покупко – продажбата е извършена в обикновена писмена форма, а не под формата на нотариален акт пред нотариус. Решението му е окончателно. То може да потвърди отказа или да го отмени и да постанови да се извърши вписването.

Колко трае процедурата по вписване в Имотния регистър (ИР)?

В срок от 3 работни дни, откакто молбата ми за вписване е постъпила, вписаният акт, ми се връща. Връщането с написаните по-горе входящ номер, дата на вписване и подпис на съдията по вписванията върху акта означава, че той е бил вписан. Тогава мога да го взема от деловодството на Службата по вписванията.

А ако ми откажат вписване? Обжалвам!

Както вече научих, ако съдията по вписванията ми откаже вписване, мога да обжалвам отказа му пред окръжния съд по местонахождението на имота. Това мога да направя след като ми бъде връчен отказът срещу подпис. Ако съдът отмени отказа, ще постанови вписването да се извърши. Тогава то се счита за извършено от момента на постъпване молбата за вписване в Службата по вписванията. Така например, искал съм да впиша договора ми за наем, който съм сключил, когато съм наемал жилище, но вписването ми е било отказано. Обжалвал съм отказа и съдът е уважил жалбата ми.  Вписването ще се извърши и ще има действие от момента, в който съм подал молбата за вписване на договора. Това е много важно, тъй като, ако докато е траела процедурата по обжалване, наемодателят ми е сключил договор за наем със съседа Пешо, то този втори по ред договор няма как да ми бъде противопоставен. Това означава, че Пешо няма как да ме изгони от жилището, в което съм, защото съм вписал моя договор преди Пешо – още с подаването на молбата за това, а не с отмяната на отказа от съда.

Ако съдът потвърди отказа, вписване не се извършва.

Колко ще ми струва вписването?

Когато подам молба, с която искам вписване по партидата на недвижим имот, трябва платя държавна такса. Размерът на дължимата такса за вписване се определя с коефициент 0.1% от цената, с която е таксуван актът. Това е например 0,1% от таксите, които съм платил при нотариуса за извършване на покупко – продажбата. Така например, ако купувам недвижим имот за 10 000 лв., а данъчната оценка на имота е по малка – 7000 лв., то дължимата такса ще бъде в размер на 0,1% от по – високата сума, т.е. 0,1% от 10 000 лв. Има предвиден и  минимален размер на дължимата такса, който е в размер на 10 лв. т.е. ако според формулата с умножение по 0.1% се получи стойност по – малка от 10 лв., ще трябва да заплатя минимума – 10 лв.

За вписване на откази от вещни права върху недвижими имоти, например право на собственост, право на ползване, право на строеж и за вписване на възбрани се събира  фиксирана такса от 15 лв .

  • Източници

    Закон за задълженията и договорите (ЗЗД):

    чл.18 – относно формата на сделките с недвижими имоти;

    Закон за кадастъра и имотния регистър (ЗКИР):

    чл.3,ал.1 – относно това какво представлява Имотния регистър;

    чл.3, ал.3 – относно компетентния орган по вписването в Имотния регистър;

    чл.58а, ал.1 -относно органа поддържащ и осигуряващ работата на Имотния регистър;

    чл.78,ал.1 – относно това до кого се подава молбата за вписване;

    чл.76,ал.1, т.1 – относно заинтересованите лица, които могат да искат вписване;

    чл.76,ал.1,т.2 -относно нотариусът, който може да иска вписване;

    чл.76,ал.1,т.3 – относно хипотезата на служебно вписване /без подаване на изрична молба/;

    чл.77,ал.1 – относно съдържанието на молбата за вписване;

    чл.77,ал.1,т.1– относно съдържанието на молбата за вписване;

    чл.77,ал.1,т.2 – относно съдържанието на молбата за вписване;

    чл.77,ал.1,т.3– относно съдържанието на молбата за вписване;

    чл.77,ал.1,т.4– относно съдържанието на молбата за вписване;

    чл.77,ал.1,т.5 – относно съдържанието на молбата за вписване;

    чл.77,ал.1,т.6– относно съдържанието на молбата за вписване;

    чл.77,ал.1,т.7– относно съдържанието на молбата за вписване;

    чл.77,ал.2, т.1 – относно приложенията към молбата за вписване;

    чл.77,ал.2, т.2 – относно приложенията към молбата за вписване;

    чл.77,ал.2, т.3 относно приложенията към молбата за вписване;

    чл.78,ал.2 – относно това какво се отбелязва върху акта при вписване;

    чл.78,ал.3 – относно отбелязването в Имотния регистър, че има постъпила молба за вписване;

    чл.82, ал.1 – относно обхвата на проверката извършвана преди вписването;

    чл.82,ал.3 – относно актът, с който се произнася съдията по вписванията;

    чл.81 – относно поредността на извършване на вписването;

    чл.84, ал1 – относно извършване на самото вписване;

    чл.84,ал.2 – относно това какво се нанася върху вече вписания акт;

    чл.85 – относно хипотезите, при които вписването е недействително.

    Правилник за вписванията (ПВ):

    чл.4 – относно актовете, подлежащи на вписване в Имотния регистър;

    чл.4,буква “л” – относно актовете, подлежащи на вписване, когато това е изрично предвидено в друг закон;  

    чл.32в – относно действието на вписването при подадена жалба срещу първоначален отказ за вписване;

    чл.32а,ал.2 – относно подреждането на актовете при наличието на отказ;

    чл.32а, ал.4 – относно процедурата при наличието на отказ за вписване;

    чл. 14 – относно вписването /отбелязването/ на съдебните решения по вписани преди това искови молби;

    чл.23 – относно вписването на възбраните;

    чл.4, буква а) и б) – относно вписването на покупко-продажбата на имоти;

    чл.4, буква г) – относно вписването на делби на имоти;

    чл. 4, буква в) – относно вписването на откази от вещни права;

    чл.4, буква е) – относно вписването на договорите за наем, сключени за повече от 1 година;

    чл.4, буква д) – относно вписването на завещателни разпореждания;

    чл.11 – относно вписването на исковите молби.

    Тарифа за държавните такси, събирани от Агенцията по вписванията (Тарифата):

    чл.2,ал.1 – относно таксите при вписвания по Правилника за вписванията;
    чл.5  – относно таксата, дължима при вписване на откази от права и възбрани.



Статията има за цел да очертае някои основни права и задължения, като няма претенции да бъде изчерпателна. Съветваме винаги да се консултирате с адвокат преди да предприемате правни действия.

Правни курсове, които спестяват стотици левове.

Научи повече

Вземи до -50% отстъпки от правни услуги, достъп до база данни с над 130 документа и бързо обслужване

Виж как



10 правни курса,
които спестяват стотици левове