Искам да построя къща за семейството си или съм строителен предприемач, чийто бизнес се изразява в строителството и продажбата на недвижими имоти. И в двата случая обаче не разполагам със собствен терен, а знам, че законът не позволява просто ей така да си харесам земя и да започна да строя. Това няма да ме спре, защото пред мен има варианти. Мога да потърся потенциален продавач и да му отправя предложение да закупя негов парцел или да се споразумеем да ми учреди право на строеж. Това няма да е никак невероятно, тъй като договорите за учредяване на право на строеж срещу имотно обезщетение са предпочитан инструмент в днешното строителство. При тях собствениците на терени, които не могат сами да финансират скъпо струващия строителен процес, отстъпват право на строеж на търговци, извършващи строителна дейност, а последните поемат задължение да им прехвърлят апартаменти или други самостоятелни обекти в новопостроените сгради. В други случаи пък собствениците учредяват право на строеж за части от бъдещата сграда на строител-предприемач, който поема задължение да я построи, а на себе си запазват правото на строеж за други предпочитани обекти от нея.Важно е да си направя консултация с адвокат, който има опит и познания в областта на строителството. Така ще си спестя много излишна бюрокрация и ще постигна целта си бързо и ефективно. Не е скъпо да се консултирам с такъв специалист - мога да направя това на тази страница.
Суперфицията, както юристите наричат правото на строеж, представлява правото на едно лице да построи сграда (сграда е всеки строеж, над или под земята, ограничен отстрани със стени или колони, а отгоре - с покрив и предназначен за жилищни, домакински, стопански или други нужди) върху чужда земя и да стане собственик на постройката. Въвежда се изключение от правилото, че собственикът на земята е собственик и на всичко трайно прикрепено към нея. Да, точно така, възможно е да бъда собственик на сграда, която е изградена върху чужда земя, стига за построяването ѝ да ми е било отстъпено право на строеж или собствеността на вече изградена постройка да ми е била прехвърлена отделно от земята. Като титуляр на право на строеж мога да:
Правото на строеж се учредява с договор или административен акт (когато напр. правото на строеж е получено като обезщетение за отчужден недвижим имот) , като по-често срещаната хипотеза е договорът, който по общото правило за сделки с недвижими имоти, трябва да бъде сключен във формата на нотариален акт. Със собственика на земята определяме обема на предоставяното право - площ, етажност и други параметри на бъдещата сграда, които да са в съответствие с влязъл в сила подробен устройствен план или виза за проектиране, издадена от главния архитект на общината (района). Възможно е дори договорът да се отнася до изграждането на постройка, която да е под повърхостта на земята. Преди да започна да строя обаче трябва да спазя и ред други законови изисквания (част от тях са провеждането на процедура по съгласуване и одобрение на инвестиционен проект; сключването на договор с консултат по строителството /строителен надзорник/, който да издаде оценка за съответствие на инвестиционния проект; издаване на виза за проектиране и др.), защото в противен случай ще съм поредният извършител на незаконен строеж. Най-важно е да разполагам с валидно разрешение за строеж. Повече за актовете и протоколите, които се издават по време на строителството, мога да прочета тук.
Правото на строеж може да бъде обект на прехвърлителна сделка от момента на учредяването му до завършване на сградата в груб строеж Груб строеж е сграда или постройка, на която са изпълнени ограждащите стени и покривът, без или в различна степен на изпълнение на довършителните работи. След този момент се прехвърля собствеността на цялата сграда или обособени части от нея /апартаменти, ателиета, гаражи и др/. Като лице, изградило постройката, мога да се разпореждам с нея чрез дарение, замяна, отдаване под наем, но реша ли да продавам дори и само част от нея, трябва първо да я предложа на собственика на земята и едва след негов отказ на трето лице.
Ако аз в един неопределено дълъг период от време не съм започнал строежа или съм го започнал, но така и не съм го завършил, това би могло да увреди интересите на собственика на земята. Затова законът установява срок, в който правото на строеж трябва да бъде упражнено. Прието е, че правото на строеж се счита за упражнено, когато цялата сграда бъде завършена в груб строеж. От този момент титулярът на правото на строеж ще стане собственик на сградата. Ако изминат пет години от момента, в който договорът за учредяване на право на строеж е породил действие и сградата все още не е вдигната до покрив, собственикът на земята може да се позове на изтекла погасителна давност и да придобие всичко изградено до момента, ако, разбира се, ми плати обезщетение за стойността, с която се е увеличила цената на имота. Петгодишният давностен срок не тече и не се прилага в случаите, когато правото на строеж е получено като обезщетение за отчужден недвижим имот.
А. Когато изтече срокът, за който е учредено.Възможно правото на строеж да е отстъпено за определен срок. В този случай, след изтичането му, собствеността на сградата ще премине безвъзмездно върху собственика на земята.Б. При преминаване на постройката в собственост на собственика на земята.Това е хипотезата, при която съм построил сграда въз основа на учредено право на строеж и я прехвърлям на собственика на земята чрез правна сделка - продажба, замяна, дарение, или построеното от мен преминава в имуществото на собственика на земята по реда на наследяването. Така в едно лице се съсредоточават качествата на собственик на земята и на титуляр на правото на строеж върху нея. И понеже правото на собственост върху един недвижим имот обхваща възможността на собственика да строи върху него, правото на строеж се прекратява.В. При отказ от право на строеж.Възможно е да съм придобил право на строеж, но впоследствие да реша да се откажа от него. Както за всеки отказ от вещно право върху недвижим имот, законът изисква това да стане в писмена форма с нотариална заверка на подписа. Ако се откажа от правото си на строеж, след като съм започнал строителството, собственикът на земята става собственик на построеното.Важно! Правото на строеж няма да се прекрати, ако постройката погине в резултат на природно бедствие или друга причина. В този случай имам право да възстановя или изградя наново разрушената постройка, освен ако със собственика на земята не сме уговорили друго.[toggles][toggle title=Източници] Закон за собствеността (ЗС): чл. 63 и сл. ЗС - относно правото на строеж. Закон за устройство на територията (ЗУТ):чл. 180 и сл. ЗУТ - относно учредяване и прехвърляне на право на строеж;11 от ПР на ЗУТ - относно изключението по приложението на чл. 67 ЗС. Тълкувателно решение 1/2011 г. на ОСГК на ВКС. Димитров, Мирослав, Договорът за строителство, Сиби, 2012, ISBN 987-954-730-771-1 Попова, Солунка, Договорните правоотношения в строителния процес, Университетско издателство „Неофит Рилски“ Благодаевград, 2012, ISBN 978-954-680-821-9 Ставру, Стоян, Отказ от субективно право, Търговско право № 4/2005[/toggle][/toggles]
Автор и дата на последна актуализация на текста спрямо законодателството:
Христо
Милчев
9.3.2018
