Искам да построя къща за семейството си или съм строителен предприемач, чийто бизнес се изразява в строителството и продажбата на недвижими имоти. И в двата случая обаче не разполагам със собствен терен, а знам, че законът не позволява просто ей така да си харесам земя и да започна да строя. Това няма да ме спре, защото пред мен има варианти. Мога да потърся потенциален продавач и да му отправя предложение да закупя негов парцел или да се споразумеем да ми учреди право на строеж. Това няма да е никак невероятно, тъй като договорите за учредяване на право на строеж срещу имотно обезщетение са предпочитан инструмент в днешното строителство. При тях собствениците на терени, които не могат сами да финансират скъпо струващия строителен процес, отстъпват право на строеж на търговци, извършващи строителна дейност, а последните поемат задължение да им прехвърлят апартаменти или други самостоятелни обекти в новопостроените сгради. В други случаи пък собствениците учредяват право на строеж за части от бъдещата сграда на строител-предприемач, който поема задължение да я построи, а на себе си запазват правото на строеж за други предпочитани обекти от нея.
Важно е да си направя консултация с адвокат, който има опит и познания в областта на строителството. Така ще си спестя много излишна бюрокрация и ще постигна целта си бързо и ефективно. Не е скъпо да се консултирам с такъв специалист – мога да направя това на тази страница.
Какво представлява правото на строеж?
Суперфицията, както юристите наричат правото на строеж, представлява правото на едно лице да построи сграда (сграда е всеки строеж, над или под земята, ограничен отстрани със стени или колони, а отгоре – с покрив и предназначен за жилищни, домакински, стопански или други нужди) върху чужда земя и да стане собственик на постройката. Въвежда се изключение от правилото, че собственикът на земята е собственик и на всичко трайно прикрепено към нея. Да, точно така, възможно е да бъда собственик на сграда, която е изградена върху чужда земя, стига за построяването ѝ да ми е било отстъпено право на строеж или собствеността на вече изградена постройка да ми е била прехвърлена отделно от земята. Като титуляр на право на строеж мога да:
- построя недвижим имот върху терен, който не е моя собственост;
- да владея, ползвам и да се разпореждам с новопостроената сграда;
- да се ползвам от терена, доколкото това е необходимо за използването на сградата – достъпът до нея, прокарване на ВиК и електро инсталациии и др.
Как възниква правото на строеж?
Правото на строеж се учредява с договор или административен акт (когато напр. правото на строеж е получено като обезщетение за отчужден недвижим имот) , като по-често срещаната хипотеза е договорът, който по общото правило за сделки с недвижими имоти, трябва да бъде сключен във формата на нотариален акт. Със собственика на земята определяме обема на предоставяното право – площ, етажност и други параметри на бъдещата сграда, които да са в съответствие с влязъл в сила подробен устройствен план или виза за проектиране, издадена от главния архитект на общината (района). Възможно е дори договорът да се отнася до изграждането на постройка, която да е под повърхостта на земята. Преди да започна да строя обаче трябва да спазя и ред други законови изисквания (част от тях са провеждането на процедура по съгласуване и одобрение на инвестиционен проект; сключването на договор с консултат по строителството /строителен надзорник/, който да издаде оценка за съответствие на инвестиционния проект; издаване на виза за проектиране и др.), защото в противен случай ще съм поредният извършител на незаконен строеж. Най-важно е да разполагам с валидно разрешение за строеж. Повече за актовете и протоколите, които се издават по време на строителството, мога да прочета тук.
