Повече за правото на строеж

Искам да построя сграда върху чужд терен и да стана неин собственик. Това е възможно, ако ми бъде учредено право на строеж. То е ограничено вещно право и трябва да се разграничава от договора със строителя и от административното разрешение за строеж.

Какво получавам с правото на строеж?

Собственикът на земята може да ми предостави право да построя определена сграда или самостоятелни обекти и да притежавам построеното отделно от земята. Правото може да обхваща и строеж под повърхността ѝ. Възможно е също собствеността върху вече съществуваща сграда да се прехвърли отделно от терена.

Като собственик на постройката мога да използвам земята доколкото това е необходимо за ползването ѝ според предназначението, освен ако актът за учредяване предвижда друго. Това не ми дава автоматично изключително право върху целия двор, паркоместа или всяка свободна площ.

Как се учредява?

При обичайната сделка с частен имот се сключва нотариален акт, който се вписва в Имотния регистър. За държавни и общински имоти и при други специални хипотези действат особени правила. Предварителният договор сам по себе си не ме прави носител на вещното право.

В акта ясно се определят теренът и обемът на правото: сградата или обектите, площите, етажите, принадлежностите и съответните права върху общите части. Предвижданията трябва да се съобразят с устройствените и строителните правила. Проверявам собствеността, тежестите, представителната власт и съгласието на всички лица, чиито права са засегнати.

Правото на строеж не замества инвестиционния проект, разрешението за строеж и останалите изискуеми книжа. Дори да съм го придобил валидно, не мога да строя в нарушение на ЗУТ.

Строителство срещу обезщетение

При този често използван договор собственикът предоставя права на предприемач срещу изграждане и получаване на определени обекти. Възможно е собственикът да запази правата за своите бъдещи обекти или те да му бъдат прехвърлени по уговорения ред — правният резултат зависи от конкретната конструкция на сделката.

Съществено е да бъдат определени обектите, степента на завършеност, сроковете, качеството, разпределението на разходите, гаранциите, неустойките и последиците при неизпълнение. Вписването на вещното право и поетото задължение за строителство имат различна роля; единият документ не решава автоматично всички рискове по другия.

Мога ли да го прехвърля?

До завършването на сградата в груб строеж предмет на сделката може да бъде правото на строеж. След достигане на този етап се прехвърля собствеността върху сградата или самостоятелните обекти. Етапът се установява по реда на чл. 181 ЗУТ; само изкоп или започнат етаж не са достатъчни.

При продажба на сграда, притежавана отделно от земята, чл. 66 във връзка с чл. 33 ЗС предвижда право на собственика на земята да я купи при предложените на третото лице условия. Приложението му зависи от структурата на собствеността. То не бива автоматично да се пренася към всяка продажба на апартамент в етажна собственост или към терен, който е обща част. Преди сделката се проверяват конкретните права и приложимата съдебна практика.

Какво става, ако не строя пет години?

По чл. 67 ЗС неупражненото право да се построи сграда се погасява по давност в полза на собственика на земята след пет години. За упражняване по правило е необходимо сградата да е достигнала груб строеж, а при разрешено етапно строителство се преценява съответният самостоятелен етап. Получаването на разрешение или започването на работа не е достатъчно.

Началото на срока се определя според момента, от който учредителният договор поражда действие, и конкретните уговорки. Прехвърлянето на правото на нов приобретател не започва автоматично нов петгодишен срок. Съществуват особености при препятстване от собственика и законови изключения, включително за определени права, получени като обезщетение при отчуждаване.

Давността не се прилага служебно: собственикът трябва да се позове на нея. Евентуалните парични претенции за вече извършено строителство се преценяват отделно според договора и приложимия закон. Предварително плащане на обезщетение не е общо условие, за да настъпи погасяването.

Срок, отказ и разрушаване на сградата

Когато собствеността върху постройката е установена със срок, след изтичането му тя преминава безвъзмездно върху собственика на земята. Правото може да се прекрати и при събиране на съответните права в едно лице.

Отказът от вещно право върху недвижим имот изисква писмена форма с нотариално заверен подпис и вписване. Последиците при вече започнато строителство трябва да се преценят преди извършването му.

Ако постройката или част от нея погине, правото на строеж по правило се запазва, освен ако учредителният акт предвижда друго. Възстановяването пак трябва да спазва действащите строителни изисквания.

Правна основа: Закон за собствеността, чл. 63–67 и 100; ЗУТ, чл. 180–181 и § 11 от преходните разпоредби; Тълкувателно решение № 1 от 04.05.2012 г. по тълк. д. № 1/2011 г. на ОСГК на ВКС. Вж. и практиката на ВКС за грубия строеж.