Наскоро купих недвижим имот на едно хубаво планинско място. Отивам през почивните дни на вилата и намирам друг да се разполага там, мисля го за крадец. Но се оказа, че съвсем правомерно си живее там. Предишният собственик му е учредил право на ползване преди да продаде имота. Какво е това право на ползване? След като аз съм собственикът, не мога ли само аз да ползвам имота си, а трябва да търпя някого?
Какво е това право на ползване?
Правото на ползване е право, което ограничава правото на собственика върху неговия имот и което се учредява от него. Правото на собственост и правото на ползване съществуват паралелно. Тоест аз си оставам притежател на имота, мога да се разпореждам с него (да го продавам, дарявам, заменям и т.н). Но не мога да го ползвам (да живея в него, да го използвам за офис и т.н), освен ако правото на ползване не е учредено за част от имота, тогава посочените ограничения са само за нея.
Как се учредява правото на ползване?
Като собственик мога да учредя право на ползване върху имота си в полза на друго лице. За целта сключваме договор с нотариален акт, който се вписва в Имотния регистър. Този договор поражда за мен и за ползвателя съответни права и задължения. Ползвателят има право да:
- ползва имота;
- получава добивите от имота (доход от наем).
Ползвателят има задължението да:
- поддържа имота;
- плаща разноските, свързани с ползването на имота (дребни ремонти и поправки, данъци и такси);
- застрахова имота в моя полза, ако не сме се разбрали друго;
- ми съобщи при извършено посегателство спрямо имота ми (взломна кражба, завладяване и др.).
Аз имам право да:
- искам от ползвателя да не нарушава задълженията си по договора;
- искам от съда да прекрати правото на ползване, ако ползвателят продължава да ползва имота ми по начин, който го застрашава с повреждане или унищожаване (извършва конструктивни промени, който могат да доведат до разрушаване, не спазва правилата за пожарна безопасност и др.), и нарушава задълженията си след отправеното предупреждение.
Аз имам задължението да:
- предоставя имота за ползване;
- да го защитавам при предявени права от трети лица спрямо него. Например, ако си купя апартамент и реша да учредя право на ползване на някого, а то се окаже, че предният собственик не е бил коректен. Сключил е договор за наем преди да ми продаде апартамента и договорът е вписан.
Освен като предмет на самостоятелен договор, правото на ползване може да бъде и клауза от друг договор. Или “монетата има две страни”, тоест не само мога да учредя правото в полза на друг, но мога и да го запазя за себе си при сключване на сделка, в резултат на която вече няма да съм собственик като например продажба, договор за издръжка и гледане, дарение и др. Естествено възможно е и да прехвърля имота на едно лице, а да учредя едновременно право на ползване на друго, например при завещание или дарение с тежест.
