Учредено право на ползване на имот

Наскоро купих недвижим имот на едно хубаво планинско място. Отивам през почивните дни на вилата и намирам друг да се разполага там, мисля го за крадец. Но се оказа, че съвсем правомерно си живее там. Предишният собственик му е учредил право на ползване преди да продаде имота. Какво е това право на ползване? След като аз съм собственикът, не мога ли само аз да ползвам имота си, а трябва да търпя някого?

Какво е това право на ползване?

Правото на ползване е право, което ограничава правото на собственика върху неговия имот и което се учредява от него. Правото на собственост и правото на ползване съществуват паралелно. Тоест аз си оставам притежател на имота, мога да се разпореждам с него (да го продавам, дарявам, заменям и т.н). Но не мога да го ползвам (да живея в него, да го използвам за офис и т.н), освен ако правото на ползване не е учредено за част от имота, тогава посочените ограничения са само за нея.

Как се учредява правото на ползване?

Като собственик мога да учредя право на ползване върху имота си в полза на друго лице. За целта сключваме договор с нотариален акт, който се вписва в Имотния регистър. Този договор поражда за мен и за ползвателя съответни права и задължения. Ползвателят има право да:

• ползва имота;
• получава добивите от имота (доход от наем).

Ползвателят има задължението да:

• поддържа имота;
• плаща разноските, свързани с ползването на имота (дребни ремонти и поправки, данъци и такси);
• застрахова имота в моя полза, ако не сме се разбрали друго;
• ми съобщи при извършено посегателство спрямо имота ми (взломна кражба, завладяване и др.).

Аз имам право да:

• искам от ползвателя да не нарушава задълженията си по договора;

• искам от съда да прекрати правото на ползване, ако ползвателят продължава да ползва имота ми по начин, който го застрашава с повреждане или унищожаване (извършва конструктивни промени, който могат да доведат до разрушаване, не спазва правилата за пожарна безопасност и др.), и нарушава задълженията си след отправеното предупреждение.

Аз имам задължението да:

• предоставя имота за ползване;
• да го защитавам при предявени права от трети лица спрямо него. Например, ако си купя апартамент и реша да учредя право на ползване на някого, а то се окаже, че предният собственик не е бил коректен. Сключил е договор за наем преди да ми продаде апартамента и договорът е вписан.

Освен като предмет на самостоятелен договор, правото на ползване може да бъде и клауза от друг договор. Или “монетата има две страни”, тоест не само мога да учредя правото в полза на друг, но мога и да го запазя за себе си при сключване на сделка, в резултат на която вече няма да съм собственик като например продажба, договор за издръжка и гледане, дарение и др. Естествено възможно е и да прехвърля имота на едно лице, а да учредя едновременно право на ползване на друго, например при завещание или дарение с тежест.

Отчуждаване и преотстъпване на правото на ползване

Ползвателят не може да отчуждава правото на ползване (да го прехвърля на трети лица възмездно или безвъзмездно), но може да го преотстъпва. Пример за преотстъпване е отдаването на имота под наем и получаването на дохода от него.Важно! Какво става с договора за наем, ако бъде прекратено правото на ползване?

• при срочен договор, които не е вписан в Имотния регистър, както и при безсрочен договор с бившия ползвателя, мога да прекратя договора с предизвестие от 1 месец;
• ако срочният договор е вписан, въпреки че съм възстановил правото си на собственост в пълен обем, ще трябва да спазвам договора до неговото изтичане.

Правото на ползване не може да се наследява. Ако съм го учредил без срок и не са настъпили други прекратителни основания, то ще се прекрати със смъртта на ползвателя.

Как се ограничават правата ми като собственик, слeд като учредя право на ползване (тежести)?

При учредено право на ползване, кръгът от правата ми като собственик се ограничава. Имотът си е мой, но не мога да правя всичко с него. Не мога например да го отдавам под наем, това, вече стана ясно, е право на ползвателя, тъй като основно задължение по договора за наем е предоставянето на имота за ползване, а аз не се разполагам с него. Мога обаче да се разпореждам с имота, но правото на ползване се проявява като тежест върху него при извършването на всяко едно такова действие. Какво значи това: при прехвърляне на недвижимия ми имот, най-често чрез продажба, купувачът ще придобие собствеността върху имота, но правото на ползване ще се запази, то е “резистентно” на действията ми и новият собственик ще трябва също да го “търпи”. На практика при справка в Имотния регистър, всеки може да установи наличието на право на ползване и да прецени желае ли да купи имота ми. В такъв случай кандидатите доста намаляват.

Прекратяване на правото на ползване

Правото на ползване може да се прекрати и аз отново да стана “пълновластен господар” на имота си в следните случаи:

• с изтичане на срока, за който е учредено;
• неупражняване в продължение на 5 г.;
• при смърт на ползвателя, ако той е човек или при прекратяване, ако е фирма, НПО или друго юридическо лице;
• ако за зла участ имотът ми бъде унищожен напълно, например от природно бедствие;
• при изричен отказ от правото, направен от ползвателя в писмена форма с нотариална заверка на подписа и вписан в имотния регистър;
• по съдебен ред;
• при отчуждаване на имота за държавни/общински нужди.

Актуализира: Милена Горанова[toggles][toggle title=Източници]Закон за собствеността (ЗС):чл. 56 - относно правата на ползване;чл. 57-58 - относно задълженията на ползвателя;чл. 59 - относно прекратяване на правото на ползване;чл. 61 - относно правата на собственика при неизпълнение;Закон за задълженията и договорите (ЗЗД):чл. 18 - относно формата на договора;чл. 226 - относно дарението с тежест;чл. 237-238 - относно прехвърляне на имота и срока на договора за наем;Закон за кадастъра и имотния регистър (ЗКИР):чл. 92-93 - относно правеното на справка в Имотния регистър;Закон за наследството (ЗН):чл. 17,ал. 1 - относно завещанието с тежест;[/toggle][/toggles]