2018-12-10 Правата ми при договор за наем на жилище* | pravatami.bg

Правата ми при договор за наем на жилище*

Нуждая се от жилище, поради което търся да наема апартамент или къща. След като проуча пазара, харесам си жилище и реша да го наема, трябва да сключа договор за наем на имот. Това е особен вид договор, при който аз, като наемател, ще плащам месечен наем на лицето, което ми е предоставило жилището (наемодател), за да мога да го използвам по предназначение. Следващият материал има за цел да ме запознае с основните правила, които регулират наемните отношения.

Имаш имот? Виж как можеш да печелиш по 1500 лв. на месец от краткосрочни наеми чрез Airbnb.

Важно! Трябва да имам предвид, че законът дава широка свобода за постигане на уговорки между мен като наемател и лицето, което ми предоставя помещението за ползване. В редки хипотези, когато направените уговорки противоречат на закона, на морала или на добрите нрави, няма да регулират отношенията ни по договора за наем. Във всички останали случаи меродавна е волята на страните по договора, поради което ще важат правилата, които сме уговорили аз и моят наемодател. Затова трябва да бъда внимателен с какви условия се съгласявам при сключването на договора.

За какво трябва да внимавам?

Договорът за наем, който сключвам, може (и е най-добре да бъде) в писмена форма, за да е ясно какви уговорки са направени, какви задължения възникват за мен като наемател и какви задължения за наемодателя като такъв. Възможно е уговорките да бъдат направени устно, като в този случай договорът ще бъде съвсем законен, но доказването на направените уговорки ще бъде по-трудно, а в определени случаи дори невъзможно.

Трябва да имам предвид, че е възможно сключването на договора в по-специфична форма с цел гарантиране на моите интереси като наемател, в случай че наемодателят прехвърли собствеността върху ползвания от мен имот, преди да е изтекъл уговореният в договора срок за наема:

1.  Ако сключим договора за наем при нотариус, който удостовери датата на сключването на този договор, аз като наемател ще мога да ползвам наетия имот до края на уговорения в договора срок, но не повече от 1 година от продажбата.

2.   Ако сключеният договор бъде вписан в имотния регистър, аз, като наемател, ще мога да ползвам наетите помещения до края на уговорения в този договор срок, без допълнителни ограничения.

Важно! Най-често договорите за наем се сключват за срок от 1 година, за да може, при евентуално продължаване на договора, да се предоговарят условията по тях, като се актуализира наемната цена, например. Трябва да имам предвид, че срокът за ползване на наетото от мен помещение НЕ може да бъде по-дълъг от 10 години, а когато наемодател е лице, което не е самостоятелен собственик на имота и няма право на управление, срокът на договора за наем не може да бъде по-дълъг от 3 години. В случай че аз и наемодателят сме направили уговорки за срок по-дълъг от гореизброените, тези уговорки няма да имат юридическа сила и ще бъдат заменени от горните правила.

Възможно е да не уговаряме срок за ползването на помещенията. В този случай договорът е безсрочен и може да бъде прекратен с едномесечно предизвестие, когато наемът е месечен, едноседмично предизвестие, когато наемът е уговорен на седмица и дори еднодневно предизвестие, когато наемът е договорен на ден. Тези правила се прилагат и когато първоначално уговореният срок на договора е изтекъл, но аз съм продължил да ползвам наетите помещения със знанието и без противопоставянето на наемодателя, в който случай договорът за наем се счита продължен като безсрочен.

Наемодателят трябва да ми предаде имота в състояние годно да се използва за предназначението, за което сме се уговорили. Когато уговорката е че наемам жилище с цел да живея в него, то трябва да бъде годно за обитаване, но, ако при огледа, преди сключването на договора за наем, установя недостатъци в жилището, като например счупени мебели или наличие на мухъл по стените и въпреки това наема жилището, знаейки за тези недостатъци, наемодателят няма да има задължение да ги отстрани, освен ако не се договорим изрично, че ще го направи. Възможно е да се споразумеем аз да направя освежителен или дори по-сериозен ремонт на помещенията, които наемам, като се намали цената, плащана от мен за наема или като „пропусна“ да внеса първите няколко вноски от този наем.

За да бъдат отношенията между мен и наемодателя изрядни, е хубаво да съставим протокол за опис при нанасянето ми в наетите помещения. В този протокол можем да опишем състоянието, в което приемам жилището, наличните мебели и принадлежности, с които го наемам. Подробният и верен протокол, подписан и от двете страни, създава гаранция за мен, че няма да ми бъде търсена отговорност за повреждане или изчезване на имущество, което ми е било предадено в лошо състояние или пък въобще не съм получил.

Въпрос на уговорка остават и разходите по поправката на жилището през време на ползването му от моя страна. Най-често леките повреди в помещенията, като например развалено кранче на чешмата, счупена брава на някоя от вратите или зацапани стени, се отстраняват за моя сметка. По-сериозните повреди, които засягат конструкцията на сградата, като например поправка на покрива, смяна на водопроводна или канализационна система, се поемат от наемодателя. Разбира се, тези уговорки могат да бъдат променяни при съгласие между мен и наемодателя.

В определени случаи може да се договори, че абсолютно всички поправки на жилището ще се правят лично или за сметка на наемодателя, в който случай той поема ангажимент да отстранява появилите се проблеми своевременно и според естеството на необходимите действия, които трябва да се предприемат. Възможна, но рядка е хипотезата, при която аз като наемател се наемам да извършвам всички необходими действия по поправка на наетите помещения, като за сериозните и скъпоструващи поправки, които включват конструкцията на сградата, имам право на възстановяване на направените разходи от моя страна.

Трябва да имам предвид, че всички повреди, които съзнателно или не причиня на наетите от мен помещения, следва да поправя за своя сметка, освен ако не мога да докажа, че повредите са причинени по причини, за които не бих могъл да предотвратя (например наводнение или пожар, причинен от мълния и др.);

Какви задължения възникват за мен?

Натисни тук, за да дочетеш пълния текст с права.

Статията има за цел да очертае някои основни права и задължения, като няма претенции да бъде изчерпателна. Съветваме винаги да се консултирате с адвокат преди да предприемате правни действия.

Етикети

Правни курсове, които спестяват стотици левове.

Научи повече

Вземи до -50% отстъпки от правни услуги, достъп до база данни с над 130 документа и бързо обслужване

Виж как



10 правни курса,
които спестяват стотици левове