Правата ми при договор за наем на жилище*

Нуждая се от жилище, поради което търся да наема апартамент или къща. След като проуча пазара, харесам си жилище и реша да го наема, трябва да сключа договор за наем на имот. Това е особен вид договор, при който аз, като наемател, ще плащам месечен наем на лицето, което ми е предоставило жилището (наемодател), за да мога да го използвам по предназначение. Следващият материал има за цел да ме запознае с основните правила, които регулират наемните отношения.

Имаш имот? Виж как можеш да печелиш по 1500 лв. на месец от краткосрочни наеми чрез Airbnb.

Важно! Трябва да имам предвид, че законът дава широка свобода за постигане на уговорки между мен като наемател и лицето, което ми предоставя помещението за ползване. В редки хипотези, когато направените уговорки противоречат на закона, на морала или на добрите нрави, няма да регулират отношенията ни по договора за наем. Във всички останали случаи меродавна е волята на страните по договора, поради което ще важат правилата, които сме уговорили аз и моят наемодател. Затова трябва да бъда внимателен с какви условия се съгласявам при сключването на договора.

За какво трябва да внимавам?

Договорът за наем, който сключвам, може (и е най-добре да бъде) в писмена форма, за да е ясно какви уговорки са направени, какви задължения възникват за мен като наемател и какви задължения за наемодателя като такъв. Възможно е уговорките да бъдат направени устно, като в този случай договорът ще бъде съвсем законен, но доказването на направените уговорки ще бъде по-трудно, а в определени случаи дори невъзможно.

Трябва да имам предвид, че е възможно сключването на договора в по-специфична форма с цел гарантиране на моите интереси като наемател, в случай че наемодателят прехвърли собствеността върху ползвания от мен имот, преди да е изтекъл уговореният в договора срок за наема:

1. Ако сключим договора за наем при нотариус, който удостовери датата на сключването на този договор, аз като наемател ще мога да ползвам наетия имот до края на уговорения в договора срок, но не повече от 1 година от продажбата.

2. Ако сключеният договор бъде вписан в имотния регистър, аз, като наемател, ще мога да ползвам наетите помещения до края на уговорения в този договор срок, без допълнителни ограничения.

Важно! Най-често договорите за наем се сключват за срок от 1 година, за да може, при евентуално продължаване на договора, да се предоговарят условията по тях, като се актуализира наемната цена, например. Трябва да имам предвид, че срокът за ползване на наетото от мен помещение НЕ може да бъде по-дълъг от 10 години, а когато наемодател е лице, което не е самостоятелен собственик на имота и няма право на управление, срокът на договора за наем не може да бъде по-дълъг от 3 години. В случай че аз и наемодателят сме направили уговорки за срок по-дълъг от гореизброените, тези уговорки няма да имат юридическа сила и ще бъдат заменени от горните правила.

Възможно е да не уговаряме срок за ползването на помещенията. В този случай договорът е безсрочен и може да бъде прекратен с едномесечно предизвестие, когато наемът е месечен, едноседмично предизвестие, когато наемът е уговорен на седмица и дори еднодневно предизвестие, когато наемът е договорен на ден. Тези правила се прилагат и когато първоначално уговореният срок на договора е изтекъл, но аз съм продължил да ползвам наетите помещения със знанието и без противопоставянето на наемодателя, в който случай договорът за наем се счита продължен като безсрочен.

Наемодателят трябва да ми предаде имота в състояние годно да се използва за предназначението, за което сме се уговорили. Когато уговорката е че наемам жилище с цел да живея в него, то трябва да бъде годно за обитаване, но, ако при огледа, преди сключването на договора за наем, установя недостатъци в жилището, като например счупени мебели или наличие на мухъл по стените и въпреки това наема жилището, знаейки за тези недостатъци, наемодателят няма да има задължение да ги отстрани, освен ако не се договорим изрично, че ще го направи. Възможно е да се споразумеем аз да направя освежителен или дори по-сериозен ремонт на помещенията, които наемам, като се намали цената, плащана от мен за наема или като „пропусна“ да внеса първите няколко вноски от този наем.

За да бъдат отношенията между мен и наемодателя изрядни, е хубаво да съставим протокол за опис при нанасянето ми в наетите помещения. В този протокол можем да опишем състоянието, в което приемам жилището, наличните мебели и принадлежности, с които го наемам. Подробният и верен протокол, подписан и от двете страни, създава гаранция за мен, че няма да ми бъде търсена отговорност за повреждане или изчезване на имущество, което ми е било предадено в лошо състояние или пък въобще не съм получил.

Въпрос на уговорка остават и разходите по поправката на жилището през време на ползването му от моя страна. Най-често леките повреди в помещенията, като например развалено кранче на чешмата, счупена брава на някоя от вратите или зацапани стени, се отстраняват за моя сметка. По-сериозните повреди, които засягат конструкцията на сградата, като например поправка на покрива, смяна на водопроводна или канализационна система, се поемат от наемодателя. Разбира се, тези уговорки могат да бъдат променяни при съгласие между мен и наемодателя.

В определени случаи може да се договори, че абсолютно всички поправки на жилището ще се правят лично или за сметка на наемодателя, в който случай той поема ангажимент да отстранява появилите се проблеми своевременно и според естеството на необходимите действия, които трябва да се предприемат. Възможна, но рядка е хипотезата, при която аз като наемател се наемам да извършвам всички необходими действия по поправка на наетите помещения, като за сериозните и скъпоструващи поправки, които включват конструкцията на сградата, имам право на възстановяване на направените разходи от моя страна.

Трябва да имам предвид, че всички повреди, които съзнателно или не причиня на наетите от мен помещения, следва да поправя за своя сметка, освен ако не мога да докажа, че повредите са причинени по причини, за които не бих могъл да предотвратя (например наводнение или пожар, причинен от мълния и др.);

Какви задължения възникват за мен?

За мен като наемател възникват няколко задължения:

1) Да плащам уговорената наемна цена в срока, за който сме се договорили. Най-често наемът се дължи за един месец, като се заплаща предварително – до определено число на текущия месец. Например – уговорка за наем в размер на 200 лв., платим до 6-то число на месеца, за който се дължи.

Внимание! Плащането на всяка наемна вноска от моя страна трябва да бъде удостоверено от наемодателя с разписка. Имам право да откажа да платя цената, в случай че наемодателят не ми издаде документ, че е получил предадената сума;

2) Да използвам наетите помещение по предназначението, за което съм ги наел. Това означава, че ако съм наел апартамент в жилищна сграда с цел да го използвам като жилище, не мога да го превърна в зъболекарски кабинет и да изменя предназначението му, без изричното съгласие на наемодателя;

Внимение! Трябва да имам предвид, че ако извърша скъп ремонт или променя наетото помещение по начин, за който не съм се уговорил изрично с наемодателя, той не е длъжен да ми заплати направените допълнителни разноски, а дори може да поиска връщането на вещта в състоянието, в което тя се е намирала когато ми я е предал, да стане за моя сметка.

3) Да стопанисвам наетите помещения с грижата на добър стопанин, което означава да не нарушавам целостта на помещенията и намиращите се вътре мебели и други вещи;

4) Да плащам комуналните разходи по ползвания от мен имот – сметките за електричество, вода, топлоенергия (ако в жилището има отопление на ТЕЦ), телефон и други, както и разходите по поддържане на етажната собственост – като електричество във входа, поправка на асансьора и др (но не и да заплатя за външна изолация на жилището, за подмяна на дограмата на стълбището или за смяна на асансьора с по-модерен);

5) Да платя разноските по поправка на помещнията, в случай че състоянието им се влоши вследствие на мое поведение или на поведение на човек от моето домакинство (например ако моите деца, докато си играят с топка в двора, счупят прозорец).

6) Да се съобразявам с правилата, установени със събрание на собствениците на етажната собственост, ако имотът се намира в режим на етажна собственост;

7) Да известявам незабавно наемодателя в случай че възникне сериозна повреда в наетите от мен помещения, както и в случай че други лица имат претенции за ползването на вещта, като например прииждането на далечна “леля” на моя наемодател, която твърди,че има право да се нанесе да живее в наетия от мен апартамент;

8) В края на уговорения срок за наема да предам помещенията на наемодателя в състоянието, в което съм ги получил. Отново е добре да съставим протокол за опис на помещенията, които връщам, в който да се опишат вещите, както и състоянието в което се намират към момента на предаването им на наемодателя.

Какви права възникват за мен?

1. За мен възниква правото да ползвам наетото помещение за целите, за което то е създадено, а при изрична уговорка в договора – и за целите, за които е уговорено. Така например, мога да се уговоря с наемодателя на апартамент в жилищна сграда, че ще ползвам жилището като офис или зъболекарски кабинет, например. В този случай трябва да имам предвид, че следва да се извърши промяна на предназначението на имот;

2. За мен възниква правото да искам от наемодателя да извършва необходимите ремонтни дейности, които да поддържат помещенията годни за употребата, за която са наети, освен в случай че не сме се уговорили аз да извършвам тези ремонти;

3. За мен възниква правото да разваля договора, в случай че наемодателят не изпълнява някоя от уговорените в договора клаузи.

4. За мен възниква правото на обезщетение, в случай че ми бъде отнето държането на наетата от мен вещ, преди изтичането края на договора за наем;

Какво да правя в случай че правата ми са нарушени?

• Когато правата ми, уговорени с договора за наем, са нарушени, мога да се опитам да изясня положението с наемодателя, да му обясня своята позиция и да се опитам да постигна съгласие с него относно решаването на възникналия проблем;
• Ако опитът ми за доброволно решаване на възникнал проблем не даде резултат, мога да потърся съдействие от адвокат и да потърся правата си по съдебен ред.

Нетрадиционни или рядко срещани хипотези на договор за наем.

Договорът за наем може да бъде поставен под определено условие:

1) отлагателно условие, при което договорът за наем се счита сключен, ако се сбъдне предвиденото в него условие, например: А дава апартамента си в гр. Айтос на Б под наем, в случай че го преместят на работа в Бургас; При сбъдване на условието – преместването в Бургас, договорът за наем ще породи своето действие.

2) прекратително условие, при сбъдването на което сключеният договор за наем се прекратява, преди уговореният срок да е изтекъл, например: А дава апартамента си в Айтос на Б под наем, докато синът на А не се ожени, защото в този случай на сина ще му е необходимо жилище, в което да се настани новото семейство. Когато (и ако) синът на А се ожени, договорът за наем с Б се прекратява по силата на направената уговорка.

* Статията е от рубриката ни "Предложи Право"

[toggles][toggle title="Източници"]

Закон за задълженията и договорите (ЗЗД):

- Чл. 77 и 90 ЗЗД – относно правото да се иска разписка за платената цена

- Чл. 228-231 ЗЗД – относно правилата за договор за наем;

Александър Кожухаров, редакция Петко Попов - “Облигационно право - отделни видове облигационни отношения” - ЮРИСПРЕС Университетско издателство, София 2002

Методи Марков - “Modus Studendi Облигационно право”, 7 преработено и допълнено издание, София 2011г.

[/toggle][/toggles]