Живея под наем, плащам не малка сума пари всеки месец срещу удоволствието да ползвам чуждо жилище. Важно е да зная, че законът дава широка свобода за постигане на уговорки между мен, като квартирант, и моя хазяин. Не могат да се правят само уговорки, които противоречат на закона или на морала. Това означава, че при сключването на договор за наем меродавна е волята на договарящите, затова трябва да бъда внимателен с какви условия се съгласявам при подписването на договора.

Няколко неща преди да продължим:

Поправка и поддръжка на квартирата.

Един от най-важните въпроси за моите права като наемател, е свързан с разходите по поправката на квартирата през времето, през което я ползвам. Най-често леките повреди в жилището, като например развалено кранче на чешмата, счупена брава на някоя от вратите или зацапани стени, се отстраняват за моя сметка. По-сериозните повреди, които засягат конструкцията на сградата, като например поправка на покрива, смяна на водопроводна или канализационна система, се поемат от наемодателя. Разбира се, това е въпрос на уговорка (В определени случаи може да се договори, че абсолютно всички поправки на жилището ще се правят лично или за сметка на наемодателя, в който случай той поема ангажимент да отстранява появилите се проблеми своевременно и според естеството на необходимите действия, които трябва да се предприемат. Възможна, но рядка е хипотезата, при която аз като наемател се наемам да извършвам всички необходими действия по поправка на наетите помещения, като за сериозните и скъпоструващи поправки, които включват конструкцията на сградата, имам право на възстановяване на направените разходи от моя страна),  която се постига между мен и хазяина със сключването на договора за наем.

Трябва да имам предвид, че всичко, което счупя или повредя в квартирата, трябва да поправя за своя сметка, освен ако мога да докажа, че повредите са причинени по причини, които не бих могъл да предотвратя (например наводнение от придошлата река или пожар, причинен от мълния и др.).

Какви задължения възникват за мен като наемател?

  • Да плащам уговорената наемна цена в срока, за който сме се договорили. Най-често наемът се дължи за един месец, като се заплаща предварително – до определено число на текущия месец. Например – уговорка за наем в размер на 200 лв., платим до 6-то число на месеца, за който се дължи.

Внимание! Плащането на всяка наемна вноска от моя страна трябва да бъде удостоверено от хазяина с разписка. Имам право да откажа да платя цената, в случай че хазяинът не ми издаде документ, че е получил предадената сума.

  • Да използвам квартирата по предназначението, за което съм я наел. Това означава, че ако съм наел апартамент в жилищна сграда с цел да го използвам като жилище, не мога да го превърна в зъболекарски кабинет и да изменя предназначението му, без изричното съгласие на наемодателя.

Внимание! Трябва да имам предвид, че ако извърша скъп ремонт или променя квартирата по начин, за който не съм се уговорил изрично с хазяина, той не е длъжен да ми заплати направените допълнителни разноски. Нещо повече, хазяинът ми може да поиска връщането на жилището в състоянието, в което то се е намирало когато ми е било предадено, да стане за моя сметка.

  • Да стопанисвам квартирата с грижата на добър стопанин, което означава да не нарушавам целостта на помещенията и намиращите се вътре мебели и други вещи.
  • Да плащам комуналните разходи в квартирата – сметките за ток, вода, парно (ако в жилището има отопление от ТЕЦ), телефон и други, както и разходите по поддържане на етажната собственост – като електричество във входа, поправка на асансьора и др. (но не и да заплатя за външна изолация на жилището, за подмяна на дограмата на стълбището или за смяна на асансьора с по-модерен).
  • Да платя разноските по поправка на квартирата, в случай че състоянието на жилището се влоши вследствие на мое поведение или на поведение на човек от моето домакинство (например, ако моите деца, докато си играят с топка в двора, счупят прозорец).
  • Да се съобразявам с правилата, установени със събрание на собствениците на етажната собственост, ако имотът се намира в режим на етажна собственост. 
  • Да известявам незабавно хазяина в случай, че възникне сериозна повреда в някое от помещенията на квартирата, както и в случай, че други лица имат претенции за ползването на жилището, като например: прииждането на далечна “леля” на моя хазяин, която твърди, че има право да се нанесе да живее в наетия от мен апартамент или къща.
  • В края на уговорения срок за наема да предам жилището на хазяина в състоянието, в което съм го получил. Отново е добре да съставим протокол за опис на състоянието на помещенията и на вещите, които връщам.

Какви права възникват за мен като наемател?

  1. Правото да ползвам жилището за целите, за което то е създадено, а при изрична уговорка в договора – и за целите, за които е уговорено. Така, например, мога да се уговоря с хазяина на апартамент в жилищна сграда, че ще ползвам апартамента като офис или зъболекарски кабинет. В този случай трябва да имам предвид, че следва да се извърши промяна на предназначението на имот.
  2. Правото да искам от хазяина да ремонтира квартирата така, че тя да е годна за обитаване. Има възможност да уговорим с моя хазяин, че аз ще съм този, който ще извършва тези ремонти.
  3. Правото да разваля договора, в случай че хазяинът не изпълнява някоя от уговорките в договора.
  4. Правото на обезщетение, в случай че бъда изгонен от квартирата преди края на договора. 

Какво да правя в случай че правата ми са нарушени?

  • Мога да се опитам да изясня положението с хазяина, да му обясня своята позиция и да направя всичко възможно да постигна съгласие с него относно решаването на възникналия проблем.
  • Ако опитът ми за доброволно решаване на възникнал проблем не даде резултат, мога да потърся съдействие от адвокат и да потърся правата си по съдебен ред.

Актуализирал Елица Колева.

Партньорско позициониране: Мебели Kamko

  • Източници

    § Закон за задълженията и договорите (ЗЗД):

    чл. 77 и 90 ЗЗД – относно правото да се иска разписка за платената цена;

    чл. 228 ЗЗД – относно характеристиката на договора за наем  (легално определение);

    чл. 229 ЗЗД – относно максималната продължителност на договора за наем;

    чл. 230 ЗЗД – относно задълженията на наемодателя по договора, свързани с предаването на вещта и последващата и поддръжка;

    чл. 231 ЗЗД –  относно правилата за поддържането на вещта годна за изпълнение на работата, за която е наета;

    чл. 232 ЗЗД – относно задълженията на наемателя да плаща уговорената по договора за наем цена;

    чл. 233 ЗЗД – относно задълженията на наемателя да върне вещта в състоянието, в което я е получил, както и да уведоми наемодателя за всякакви посегателства и изменения в наетата вещ;

    чл. 234 ЗЗД – относно възможността за пренаемане на наета вещ;

    чл. 235 ЗЗД – относно задълженията на наемателя на помещение, което се намира в режим на етажна собственост;

    чл. 236 ЗЗД – относно възможността за мълчаливо продължаване на договора за наем след изтичане на срока, уговорен в договора;

    чл. 237 ЗЗД –  относно възможността за противопоставяне на договора за наем на последващи приобретатели и условията за това;

    чл. 238 ЗЗД – относно правилата за прекратяване на безсрочен договор за наем;

    § Александър Кожухаров, редакция Петко Попов – “Облигационно право – отделни видове облигационни отношения” – ЮРИСПРЕС Университетско издателство, София 2002

    § Методи Марков – “Modus Studendi Облигационно  право”, 7 преработено и допълнено издание, София 2011г.