Живея в многоетажен блок и съм свикнал с всичко, което съпътства общото съжителство в етажната собственост – клюки, неуредици, разходи, общи събрания, заплахи с глоби, нощни посещения от органите на реда заради шумни купони. Въобще – идилия :)

Онзи ден съседката от горния етаж предяви нова претенция към мен – да спра да си складирам вещи пред вратата на апартамента, защото коридорът е обща част на всички. Има ли основание?

Какво включват общите части?

Етажната собственост се състои от обособени обекти – нашите жилища, но и от общи части – те свързват в архитектурно-строително отношения обектите, принадлежащи на различните собственици, или пък са такива части, които осигуряват използването на тези обекти. Тези части нямат самостоятелен характер и тяхното предназначение за общо ползване е причина върху тях  да се установи съсобственост.

Общите части биват два вида (разграничителният критерии е техният характер):

  1. Общи части в сграда по естеството си – те са от такова съществено значение за сградата, че без тях тя обективно не може да съществува. Това са: земята, върху която е построена сградата, основите, външните стени, вътрешните разделителни стени между отделните части, вътрешните носещи стени, колоните, трегерите, плочите, гредоредите, стълбите, площадките, покривите, стените между таванските и избените помещения на отделните собственици, комините, външните входни врати на сградата и вратите към общи тавански и избени помещения, главните линии на всички видове инсталации и централните им уредби, асансьорите, водосточните тръби и др.
  2. Общи части по предназначение – те са създадени и предназначени да предоставят допълнителни удобства на собствениците, ползвателите и обитателите на блока. Това могат да бъдат: жилище на портиера, склад, партерен етаж, дворно място около сградата и др.

Какви права и задължения имам по отношение на общите части?

Общите части ползваме всички ние, които живеем под един покрив – затова както мога  да се ползвам от тях, така и трябва да се съобразявам какво правя и как го правя. Законът изрично посочва какви права и задължения имам по отношение на общите части.

Права

  • да използвам общите части съобразно тяхното предназначение;
  • да участвам в управлението на общите части;

Задължения

  • да използвам общите части по реда, предвиден в правилника за вътрешния ред;
  • да не преча на другите да използват общите части на сградата;
  • да не причинявам вреди на общите части (напр. счупване на прозорец  на стълбите);
  • да не завземам общите части; (съседката е била права…);
  • да заплащам разходите за управление и поддържане на общите части, както и за ремонт и обновяване съразмерно на притежаваните от мен идеални части (а  кога мога да не заплащам разходите за общите части, мога да прочета тук);
  • да поддържам общите части на сградата и своя самостоятелен обект в техническо състояние, отговарящо на законовите изисквания (това задължение трудно мога да изпълнявам сам, но ако например забележа, че фасадата на сградата се руши и това застрашава преминаващите отдолу граждани, добре е веднага да поискам свикване на общото събрание и вземане на решение за ремонт).

Важно! Мога със собствени средства, материали и/или труд да извърша необходим ремонт на общи части в сградата без решение на общото събрание (например ако бравата на общата маза се е развалила и повикам майстор веднага, а не чакам да  организираме събрание). Разходите за извършване на ремонта трябва да ми се възстановят с решение на общото събрание или да се прихванат от дължимите от мен вноски за фонд “Ремонт и обновяване” след като удостоверя с документи направеното от мен плащане.

  • да не извършвам дейности в общите части на сградата, включително и по фасадата, които нарушават цялост и архитектурния й вид, носимоспособността, устойчивостта на строителната конструкция, пожарната безопасност или безопасното ползване на сградата (напр. ако искам да санирам само моя апартамент и да си направя външна изолация, трябва да се направи преценка с оглед състоянието на цялата сграда);

Кои определя как се използват общите части? Мога ли да се разпореждам с тях?

Решенията за използването и поддържането на общите части се вземат от общото събрание с предвиденото в закона мнозинство от идеалните части от общите части в зависимост от конкретното решение. Идеалните части от общите части, които притежава всеки съсобственик, се определят от съотношението на стойността на отделно притежаваните от нас обекти (апартаменти). Взетите решения се изпълняват от Управителя (Управителния съвет).

Повече за формите и начина на управление на етажната собственост мога да намеря тук.

Важно! Промяна в размера на дяловете от общите части (преизчисляване) е възможна при надстрояване и/или пристрояване на сграда в етажна собственост. Собствениците на надстроените етажи или части от етажи придобиват срещу заплащане, собствеността и върху всички общи части в сградата, включително и върху земята. (Дяловете на всички съсобственици в общите части се определят съобразно съотношението между стойностите на отделните помещения по време на завършването на строежа.).

Не мога да прехвърля идеалните си части от общите части самостоятелно – ако продам апартамента си на друг, той ги придобива заедно с него. Не мога и да се откажа от правата си върху общите части в полза на друг (например съседа на етажа)- такъв отказ не може да породи действие. Не мога и да придобия обща част по давност – независимо колко дълго време съм складирал вещи в коридора,. стълбищната площадка не може да стане моя собственост.

Може ли да се променя предназначението на общите части?

Отговорът на този въпрос зависи от  вида на общите части.

Общи части в сграда по естество

Правното положение на общите части по естеството им (правото на собственост върху тях)  не може да се променя (напр. няма как един съсед да е сам собственик на коридора, друг на покрива и т.н.). Не може да се променя и тяхното предназначение.

Общи части в сграда по предназначение

При тях е възможно отклонение от законовата забрана, че общите части не могат да се делят.

Промяна на предназначението на обща част, включително изключването и от общите части и обособяването и като самостоятелен обект, който става обикновена съсобственост и може да се прехвърля сам на друго лице може да стане с решение на общото събрание.  За това е необходимо съгласието на всички етажни собственици (решението се взима със 100% идеални части от общите части).

В закона е уредена и възможност части от сградата, които обслужват само някои от отделно притежаваните етажи или обекти на етажи да се обособят като общи само за лицата, чиито обекти обслужват. Практически това може да стане чрез договор за делба с нотариална заверка на подписите, сключен между всички собственици в етажната собственост.

Всичко необходимо за регистрация на Сдружение на собствениците в етажна собственост на едно място.

  • Източници

    Закон за собствеността (ЗС):

    чл. 38, ал. 1 ЗС – относно общи части по естеството си и по предназначението си;

    чл. 38, ал. 2 ЗС – относно възможността част от общите части да се ползват само от част от съсобствениците;

    чл. 38, ал. 3 ЗС – относно неделимостта на общите части;

    чл. 40 ЗС – относно  разпределяне дяловете на собствениците в сграда-етажна собственост.

    чл. 41 ЗС – относно задължението за заплащане на разходи за общите части.

    Закон за управление на етажната собственост (ЗУЕС):

    чл. 5 ЗУЕС – относно правата на съсобствениците по отношение на общите части;

    чл. 6 ЗУЕС – относно задълженията на собствениците в етажната собственост;

    чл. 11 ЗУЕС – относно вземането на решение от общото събрание във връзка с общите части;

    чл. 17, ал. 2, т. 1 ЗУЕС – относно необходимото мнозинство при вземане ва решения от общото събрание на етажната собственост;

    чл. 33, ал. 2 ЗУЕС – относно вземането на решение от общото събрание на сдружението на етажната собственост във връзка с общите части;