Придобивна давност

Повече от десет години семейството ми обработва съседна нива, а собственикът се появява и иска да я освободим. Възможно е да възникне спор за придобивна давност, но самото обработване и изминалото време не дават сигурен отговор. Трябва да се установят владението, срокът, собствеността и евентуалните законови ограничения.

Какво е придобивна давност?

Това е способ за придобиване на право на собственост чрез владение в продължение на определения от закона срок. Владея, когато упражнявам фактическа власт върху вещта лично или чрез друг и я държа като своя.

Ако ползвам имот като наемател, заемател или с разрешение на собственика, обикновено съм държател. Самото дълго ползване не ме превръща във владелец. За промяна е необходимо поведение, което ясно показва отричане на правата на собственика, при съобразяване на конкретните отношения.

Плащането на данъци, ремонтите, оградата и обработването на земята могат да бъдат доказателства в общата преценка. Нито едно от тях само по себе си не е достатъчно, за да стана собственик.

Какъв е срокът за недвижим имот?

• Десет години непрекъснато владение по общия ред.
• Пет години, ако владението е добросъвестно по смисъла на чл. 70 ЗС.

Добросъвестността не означава просто, че съм почтен или не знам кой е собственикът. Нужно е правно основание, годно да ме направи собственик, при незнание, че праводателят не е собственик или че предписаната форма е опорочена. Преценката е към възникването на основанието.

Например купувам имот с нотариален акт от лице, което се оказва несобственик, без да знам за това. Възможно е да съм добросъвестен владелец. Обикновен предварителен договор или устна уговорка за продажба на имот не дават автоматично право на кратката петгодишна давност.

Какво означава непрекъснато владение?

Не е нужно всеки ден да съм физически в имота. Мога да го владея и чрез друго лице. Заминаване в чужбина или временно необитаване само по себе си не е загубване на владението.

Ако изгубя владението за повече от шест месеца, текущата придобивна давност се прекъсва. При ново установяване започва нов срок. Ако докажа владение в различни моменти, законът предполага владение и в междинния период до доказване на противното.

Прилагат се и съответните правила за спиране и прекъсване по Закона за задълженията и договорите. Например признание на чуждото право или надлежно предявен и уважен иск могат да имат значение. Обикновена извънсъдебна покана не се приравнява автоматично на прекъсване чрез съдебен иск.

Вече изтеклият давностен срок не се прекъсва със задна дата от последващо изгубване на владението. При спор трябва да се докаже кога е завършил срокът и дали всички предпоставки са били налице.

Мога ли да присъединя владението на друго лице?

Мога да присъединя владението на своя праводател, например наследодателя, при условията на чл. 82 ЗС. Не мога произволно да събера годините, през които различни несвързани лица са ползвали имота. Проверяват се правоприемството, характерът на владението и евентуалните прекъсвания.

Наследникът може да се позове и на давност, изтекла в полза на наследодателя му. Според Тълкувателно решение № 2/2024 г. на ОСГК на ВКС, постановено през 2025 г., последващото изгубване на владението за повече от шест месеца не заличава вече настъпилия придобивен ефект.

Ако имотът е съсобствен или наследствен?

Само това, че живея в целия имот, плащам разходите или другите наследници не идват, не означава, че придобивам техните части. Когато държа чуждите идеални части, трябва да докажа действия, с които съм започнал да ги владея за себе си и съм довел това до знанието на останалите, освен при признатите в съдебната практика изключения. Началото на срока се установява по конкретните факти.

Кога има забрана или специален режим?

Публична държавна и публична общинска собственост не се придобива по давност. За частна държавна или общинска собственост се проверяват предназначението на имота, специалните забрани и периодите на спиране. Решение № 3 от 24 февруари 2022 г. на Конституционния съд обявява за противоконституционен продължавания общ мораториум; това не означава, че всички минали години на ползване автоматично се зачитат.

Допълнителни ограничения има за определени земеделски земи, имоти със специален статут и реални части от поземлени имоти. Преди изчисляване на срока проверявам реституционните актове, устройствените правила и историята на собствеността.

Какво важи за движимите вещи?

Общият давностен срок е пет години непрекъснато владение. Който е придобил владението чрез престъпление, не може да придобие собствеността по давност. Има и отделни правила за добросъвестно придобиване на движима вещ от несобственик, които не трябва да се смесват с давността.

Намерена вещ не мога просто да задържа и да чакам пет години. Законът предвижда предаване на собственика или изгубилия я, а ако той не е известен — на съответната общинска служба. Присвояването на намерена или чужда вещ може да има и наказателни последици.

Как се позовавам на придобивната давност?

Давността не се прилага служебно. Мога да се позова на нея с иск, възражение по дело или искане за констативен нотариален акт по чл. 587 ГПК. При обстоятелствената проверка се изследват документите и свидетелските показания по законовия ред.

Нотариалният акт удостоверява приетото основание, но не прави неоснователното владение собственост и може да бъде оспорен по съдебен ред. При спор със собственик подготвям доказателства за началото и характера на владението, правоприемството и целия необходим период.