2017-06-16 Как да продам своята идеална част от съсобствен имот? | pravatami.bg

Как да продам своята идеална част от съсобствен имот?

Как да продам своята идеална част от съсобствен имот?

Живея в апартамент, който не е само мой, а е в режим на съсобственост между мен и други хора. Но реших да продам своята идеална част. Законът за собствеността ме задължава като съсобственик да се съобразя с определени правила и процедури във връзка с изкупуването на дял от съсобствен недвижим имот.

Какво представлява съсобствеността?

Това е право на собственост, което принадлежи на две или повече лица. Съсобственици могат да бъдат граждани, юридически лица, държавата и общините, като всеки от тях участва в ползите (например получаване на наем) и тежестите (плащане на данък) на общата вещ съразмерно на частта си.

Какво трябва да направя, за да продам своята идеална част от имота в съответствие със закона?

Трябва да предложа на другите съсобственици да купят моята част и ако някой приеме предложението ми в срок, ще стане купувач. Мога и сам да избера с кой съсобственик да сключа договора за продажба. Ако никой от съсобствениците не приеме офертата ми мога продам на същите условия, които съм предложил и на съсобствениците, моята част от имота на трето лице. В този случай е необходимо да декларирам писмено пред нотариуса, че предложението ми действително не е прието от съсобствениците.

Какви предпоставки трябва да са налице, за да възникне правото на изкупуване на дял от съсобствен недвижим имот?

Правото на изкупуване възниква само по отношение на съсобствени недвижими имоти. Важно! Съсобствеността трябва да бъде дялова (Частите на всеки съсобственик са определени при възникването на съсобствеността. В Закона за собствеността се съдържа предположение, че всички части се считат за равни. Това предположението може да бъде оборено с доказателства), затова тази процедура не се прилага по отношение на недвижим имот в режим на съпружеска имуществена общност (СИО). СИО е бездялова съсобственост, при която никой от съпрузите не притежава конкретна идеална част от недвижимите имоти. СИО не може да се прекратява чрез делба. Общността става дялова, когато се прекрати брака, когато СИО е прекратена по съдебен ред по време на брака или ако съпрузите изберат режим на разделност или сключат брачен договор. Ако продам своя апартамент заедно с идеалните части от общите части, когато съм в  режим на етажна собственост., също не може да възникне право на изкупуване за другите собственици.

Правото на изкупуване възниква:

  1. когато съм продал своята идеална част от имота на трето лице, което не е съсобственик, и преди това не съм направил предложение на останалите съсобственици да я купят или съм предложил само на някои от тях. Предлагане на дял за изкупуване става с нотариална покана или с писмена декларация; Важно! Право за изкупуване на дял от съсобствен имот не възниква за другите съсобственици, ако съм дарил своя дял, или съм сключил договор за издръжка и гледане или моят дял е част от наследство, което продавам!. Право на изкупуване не възниква и когато продам на трето лице своя сграда, която е построена върху съсобствена земя! 
  2. когато съм направил предложение до всички съсобстеници, но то не е при същите условия, като тези които съм предложил на третото лице;
  3. ако декларацията, която съм представил пред нотариуса, съдържа информация, която не отговаря на действителността.

Правото на изкупуване възниква за всеки от съсобствениците, когато някоя от посочените предпоставки е налице.

Каква е процедурата по изкупуване на дял от съсобствен недвижим имот?

Мога да упражня правото си на изкупуване на дял от съсобствен недвижим имот само по съдебен ред. Това е моята защита при нарушаване на реда за продажба на идеална част от съсобствен  недвижим имот, посочен по-горе.

Имам двумесечен срок от деня на продажбата да подам иск пред районния съд по местонахождението на имота. Има съдебна практика, според която този срок започва да тече от датата на узнаване за продажбата. Но тук е възможно да имам проблеми при доказването на момента на узнаване. Важно! Този срок е преклузивен! Това означава, че ако го пропусна ще загубя правото си на иск. Исковата молба се вписва в Имотния регистър.

Кои са страните по делото?

Мога да съм ищец по този иск, ако съм заинтересован съсобственик и  имам желание да изкупя идеалната част. Важно е да знам, че няма никакво значение размерът на дела ми или основанието, на което съм станал съсобственик.

Ще бъда  ответник по иска,  ако не съм спазил правилата за продажба на дял от съсобствен недвижим имот. Ответник ще бъде и третото лице – станало купувач.

Какво следва когато съм подал иск и съдът го уважи?

Ако съдът уважи моя иск, то съдебното решение ще ме направи собственик на идеалната част и ще подлежи на вписване в имотния регистър. По силата на съдебното решение трябва да заплатя дължимата сума за изкупената идеална част. Ако обаче третото лице преди това е платило, то тогава дължа сумата на него. Когато представя доказателства на съда, че съм платил сумата, ще ми бъде издаден препис и с него ще мога да впиша решението в имотния регистър.

Ако не заплатя сумата в едномесечен срок от постановяване на съдебното решение, то ще се обезсили по право и няма да бъда собственик на дела от недвижимия имот, за който съм подал иск за изкупуване. Важно! Въпреки това, че законът казва, че обезсилването е по право, е необходимо ответникът да подаде нов иск, с който да иска от съда да констатира неплащането и настъпилото обезсилване на съдебното решение.

Какво представлява правото на изкупуване на държавата/общината?

Когато съм в режим на съсобственост с държавата или общината, държавата и общината имат предимство пред третите лица, да изкупят имота или част от него, когато подробният устройствен план предвижда изграждането на обект публична държавна или общинска собственост на територията на имота. Ако съм съсобственик с държава или община, мога да продам своята идеална част от имота на трето лице само и единствено след като предложа имота за изкупуване на държавата или общината. Процедурата е същата, както при предходния случай. Аз като съсобственик трябва да представя пред нотариуса писмения отказ на държавата или общината. За да получа становище (отказ или съгласие) от съответната община или областна администрация, трябва да подам заявление по образец, да платя такса и да предоставя документи, относно имота. Всяка администрация има свои изисквания и срок за издаване на подобни становища.

(*) От рубриката ни “Стани автор”

Автори Браян Златев и Яна Милкова

  • Източници

    Закон за собствеността

    чл.30 (ЗС) – относно съсобствеността;

    чл. 33, ал. 1 (ЗС) – относно реда за продажба на дял от съсобствен недвижим имот;

    чл. 33, ал. 2 (ЗС) – относно възникването на правото на изкупуване и срока за подаване на иск;

    чл. 33, ал. 3 (ЗС) – относно неплащането на дължимата сума в срок.

    чл. 199, ал. 1 (ЗУТ) – относно правото на предимство на държавата и общините;

    чл. 199, ал. 2 (ЗУТ) – относно продажба на част от недвижим имот, съсобственост на граждани и/или ЮЛ с държавата и общините.

    • ТР №50/1956 на ОСГК на ВС – относно приложимостта на правото на изкупуване на част от съсобствен недвижим имот.
    • ТР № 45/1960 на  ОСГК – относно приложимостта на правото на изкупуване на част от съсобствен недвижим имот.



Статията има за цел да очертае някои основни права и задължения, като няма претенции да бъде изчерпателна. Съветваме винаги да се консултирате с адвокат преди да предприемате правни действия.

Етикети

Правни курсове, които спестяват стотици левове.

Научи повече



10 правни курса, които ти спестяват стотици левове