Кога имам право да не заплащам общи разходи на етажната собственост?

Таксите за входа не са един и същ вид разход. За да преценя какво дължа, трябва да разграничавам текущото управление и поддържане на общите части от ремонтите и вноските във фонд „Ремонт и обновяване“.

Кой плаща и за какво?

Разходите за управление и поддържане включват например възнаграждението на управителя, почистването, осветлението на входа и обслужването на асансьора. Те се разпределят между собствениците, ползвателите и обитателите по правилата на чл. 51 от Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС).

Ремонтите, основното обновяване, реконструкцията, подмяната на общи инсталации и вноските във фонд „Ремонт и обновяване“ са задължение на собствениците. Разходите за ремонт по решение на общото събрание се разпределят съразмерно на притежаваните идеални части. Когато жилището е отдадено под наем, уговорките между наемодател и наемател за поемане на разходи не отменят законовите задължения към етажната собственост.

Как се разпределят таксите за управление и поддръжка?

По общото правило сумите се разпределят поравно според броя на собствениците, ползвателите, обитателите и членовете на техните домакинства, независимо от етажа.

Общото събрание може да избере един от следните начини по чл. 51, ал. 9:

Според броя на лицата, като за необитаем самостоятелен обект се заплаща поддръжка като за един обитател.
Според процента на идеалните части на обекта от общите части на сградата.
Поравно на самостоятелен обект.

За решението е нужно мнозинство най-малко 51% от идеалните части на всички общи части, а не само 51% от присъстващите. Затова, преди да изчисля таксата, трябва да видя кой начин е законосъобразно приет за моята сграда.

Дължа ли такса, ако не живея в жилището?

Необитаването не води автоматично до освобождаване. При общото разпределение според броя на лицата за самостоятелен обект, в който се пребивава не повече от 30 дни в една календарна година, се плащат управление и поддръжка в размера за един собственик, ползвател или обитател.

Ако общото събрание е избрало разпределение по идеални части или поравно на обект, задължението следва този начин. Не мога да намаля таксата наполовина само защото отсъствам повече от 30 дни. Уведомявам управителя за действителното обитаване и промените в него, за да са верни данните, по които се изчисляват дължимите суми.

Пример: ако при разпределение на човек месечната сума е 8 евро, за жилище с пребиваване до 30 дни годишно се дължат 8 евро месечно за управление и поддръжка по общото правило. Отделно остават дължими вноските за ремонти и за ремонтния фонд.

Плащат ли децата под шест години?

За деца, които не са навършили шест години, не се начисляват разходите за управление и поддържане при разпределяне на човек по чл. 51, ал. 1 или ал. 9, т. 1. Освобождаването е по закон.

Ако таксата се определя на самостоятелен обект или по идеални части, тя не се намалява заради броя или възрастта на децата. Освобождаването за дете не засяга задълженията на собственика за ремонти и за фонд „Ремонт и обновяване“.

Мога ли да не плащам за асансьор?

ЗУЕС разпределя текущите разходи независимо от етажа. Живеенето на първи или втори етаж, липсата на желание да ползвам асансьора или обстоятелството, че рядко излизам, сами по себе си не ме освобождават от таксата.

Ако асансьорът не работи или има спор за начислени разходи, искам от управителя разбивка на сумите и документите за тях. Разходът за ток, абонаментното обслужване и ремонтът на съоръжението имат различно основание. Не мога едностранно да приспадна избрана сума от всички такси.

Наличието на увреждане също не дава общо законово освобождаване от разходите на етажната собственост. Евентуално решение за подпомагане или различно поемане на суми трябва да е съобразено със закона и с правата на останалите собственици.

Ако имам магазин, офис или кабинет?

Когато в самостоятелния обект се упражнява професия или дейност, свързана с достъп на външни лица, разходите за управление и поддържане могат да са от трикратния до петкратния размер. Необходимо е мотивирано решение на общото събрание; увеличението не възниква само защото обектът се нарича „офис“.

Когато за обекта е предвиден отделен вход, се прилага размерът по общото правило на чл. 51, ал. 1. Отделният вход освобождава от това увеличение, но не от всички разходи за сградата.

Какво се плаща за домашни животни?

За всяко животно, което подлежи на извеждане, при разпределение на човек се заплащат като за един обитател разходите за електрическа енергия, вода, отопление, почистване на общите части и абонаментно обслужване на асансьора. Това не означава автоматично начисляване на всички видове разходи, включително възнаграждение за управление, като за допълнителен човек.

Мога ли да приспадна ремонт, който съм платил?

Като собственик мога да извърша необходим ремонт на общи части със свои средства, материали или труд без решение на общото събрание, ако съм уведомил управителя за необходимостта от ремонта, а той не е свикал общо събрание в едномесечен срок от уведомяването.

Пазя доказателство за уведомяването и документите за разходите. Общото събрание взема решение сумите да бъдат възстановени или прихванати от вноските ми за фонд „Ремонт и обновяване“. Ако не бъдат възстановени по този ред, мога да предявя иск срещу останалите собственици. Самото извършване на ремонт не ми позволява да спра безусловно всички текущи плащания.

При неотложен ремонт управителят незабавно отпуска средства от ремонтния фонд. Ако средствата не достигат, трябва да свика общо събрание за набиране на необходимата сума. Ако събрание не бъде свикано или не вземе решение, управителят или заинтересованите лица могат да уведомят кмета на общината или района за предприемане на действия по чл. 49 от ЗУЕС.

Какво е фонд „Ремонт и обновяване“?

Фондът се създава и поддържа от общото събрание. Месечните вноски на собствениците се определят съобразно идеалните им части, при законов минимум от 1% от минималната работна заплата за страната. Това не е такса на всеки живущ, включително на децата.

Средствата се събират в сметка със специално предназначение на името на етажната собственост или сдружението. Използват се за ремонти и оборудване, мерки по техническия паспорт и други разходи, определени със законосъобразно решение. Собственикът дължи тези вноски и когато жилището е празно.

Общи части са например основите, покривът, стълбите и площадките, носещите стени, главните линии на общите инсталации и други части, които по естеството или предназначението си служат за общо ползване. За конкретен спор значение имат законът, документите за собственост и строителните книжа.

Как оспорвам неправилно начислена сума?

Първо искам протокола от общото събрание, решението за начина на разпределение, бюджета и конкретната сметка за моя обект. Проверявам броя на отчетените лица, идеалните части и дали не са смесени ремонтни с текущи разходи.

Като собственик мога да поискам от районния съд по местонахождението на сградата отмяна на незаконосъобразно решение на общото събрание в 30-дневен срок от получаването му по реда на чл. 16, ал. 7 от ЗУЕС. Не бива да приемам, че срокът непременно започва едва когато лично прочета протокола. Подаването на молбата не спира изпълнението, освен ако съдът постанови това.

Несъгласието с размера на таксата само по себе си не заличава задължението. При спор за плащанията трябва да се разграничат оспорването на решението и защитата срещу конкретно претендиран дълг.

Актуализира: Боряна Русева.