Ситуацията:

“Това си е чиста лотария – с кого ще живееш в България! С кого ще делите етажите, “Наздраве” с кого ще си кажете!” Ех, как обичам да си тананикам тази популярна песничка! Значението й обаче започна да придобива смисъл едва когато си купих апартамент в чисто нова жилищна сграда. Ако трябва да съм честна, досега съм живяла в къща и моментът с устройването  на етажната собственост не ми е никак ясен,  нито как да реагирам ако съседите ми имат теч и повреждат моето имущество или  кога имам право да не заплащам общи разходи на етажната собственост  и още куп въпроси…. Скоро предстои събрание на собствениците, на което ще присъствам и аз. Ето какво е хубаво да знам по темата преди да отида:

Какво точно представлява Етажната собственост?

Етажната собственост възниква, когато етажи или части от етажи, заедно с придадените към тях помещения в тавана или мазето, принадлежат на отделни собственици – държавата, общините или други физически или юридически лица. За да има етажна собственост, самостоятелните обекти (апартаменти, офиси, студия) трябва да са повече от три. Освен самостоятелните обекти съществуват и такива части, които са са общи на всички собственици. Повече информация кои са общите части в сграда- режим на етажна собственост мога да намеря тук.

Какви  форми на управление на етажната собственост можем да изберем?

Това са Общо събрание на собствениците и Сдружение на собствениците.

Общо събрание на собствениците

Органи на управление на Общото събрание на собствениците са Общо събрание и управителен съвет (управител). Контролният съвет/контрольорът (Това е незадължителен орган и се избира по решение на Общото събрание) контролира дейността на управителния съвет (управителя). Общото събрание се свиква най – малко един път годишно от управителя, контрольора или по писмено искане на собственици, които имат най – малко 20 на 100 идеални части от общите части на сградата. Искането се отправя до управителя, който свиква Общо събрание в 10 – дневен срок от получаването му. Когато управителят не е свикал Общо събрание в 10 – дневния срок, искането се отправя до кмета на общината или района. При нововъзникнала етажна собственост  първото Общо събрание се свиква в 6 – месечен срок от възникването й от собствениците на самостоятелни обекти, които имат най – малко 20 на 100 идеални части от общите части. Тази форма на управление е по – често срещана и по – опростена.

Какъв е редът за свикване на Общото събрание на собствениците?

Общото събрание се свиква чрез покана, която се поставя на видно и общодостъпно място на входа на сградата най-малко 7 дни преди датата на събранието, а в неотложни случаи, (като например покривът на сградата тече, поради проливните дъждове или асансьорът е в неизправно състояние и се налага да бъде спрян с оглед безопасността на живущите ) най-малко 24 часа преди това. Датата и часът на поставяне задължително се отбелязват върху поканата от свикващия общото събрание, за което се съставя и протокол. В поканата се посочват дневния ред на Общото събрание, датата, часът и мястото на провеждането му.

Важно! Ако съм собственик или ползвател в кооперацията и ще отсъствам за повече от месец от вкъщи (или пък не живея в сградата), е добре да предоставя писмено на управителя електронна поща, телефонен номер и адрес в страната, за да получавам съобщенията за свикване на общо събрание.

Общото събрание се провежда на подходящо място в етажната собственост, прилежащата й площ или на друго място в близост до нея. За провеждането му се води протокол , в който се попълват датата и мястото на провеждането; дневният ред; явилите се лица, съответните им идеални части от етажната собственост и номера на самостоятелния им обект; начина, по който са гласували присъстващите; направените изявления, предложения и приетите решения. В Общото събрание собствениците имат право на глас, съответстващ на притежаваните от тях идеални части от общите части на сградата.

Сдружение на собствениците

Другата възможност, която ни  предоставя закона за форма на управление на етажната собственост е Сдружение на собствениците. То е ЮЛ. За създаването му се свиква учредително събрание на всички собственици в етажната собственост. Най-голямото преимущество на тази форма на управление е, че чрез нея може да се кандидатства за различни проекти.

Какъв е редът за свикване на учредително събрание и провеждането му?

Всеки собственик може да поиска свикване на учредително събрание и да предложи проект на споразумение за създаване на сдружението. Учредителното събрание се свиква чрез покана, която се обявява най-малко 7 дни преди датата на събранието. Поканата съдържа дневния ред, мястото, датата и часа на провеждането му. Към поканата се прилага и проектът на споразумение за създаване на сдружението. Учредителното събрание се провежда, ако присъстват лично или чрез представител, собственици, представляващи не по-малко от 67 на сто идеални части от общите части на етажната собственост. Учредителното събрание приема решение за учредяване на сдружението; определя наименованието му; приема споразумение за създаването му; избира органи на управление : управителен съвет (управител) и контролен съвет (контрольор); може да определи срок за съществуване на сдружението. Протоколът от учредителното събрание и приетото споразумение за създаване на сдружението се съставя в един екземпляр и се подписва от всички собственици или от техните представители.

Регистрация на сдружението

Председателят на управителния съвет (управителя) в 14-дневен срок от провеждането на УС внася в съответната общинска или районна администрация заявление за вписване на сдружението в публичен регистър, придружено със списък на собствениците, участващи в сдружението; копие от протокола на учредителното събрание и от приетото споразумение, заверени с надпис “Вярно с оригинала” от председателя на управителния съвет (управителя), както и нотариално заверени образци от подписите на лицата, представляващи сдружението. За регистрацията и достъпа до данните в регистъра не се събират такси. В случаите на вписване на данни, кметът на общината или  района или оправомощено от него лице проверява дали данните подлежат на вписване. Когато органът установи, че предоставените данни не отговарят на изискванията на закона, указва на управителния съвет (управителя) да отстрани в 7-дневен срок непълнотите или неточностите. Когато те не бъдат отстранени в срок, кметът на общината или района постановява мотивиран отказ за вписване.

Виж как можеш да регистрираш Сдружение на етажната собственост – бързо и лесно.

Актуализира: Велимира Бакалова

  • Източници

    Закон за управление на етажната собственост (ЗУЕС):

    чл. 3 ЗУЕС – относно минималния брой на самостоятелните обекти ;

    чл. 9 ЗУЕД – относно формите на управление;

    чл. 10 ЗУЕС – относно органите на управление;

    чл. 10, чл. 12, ал. 1 ЗУЕС –  ОС на собствениците;

    чл. 13; 16, ал. 4; чл. 17, ал. 1 ЗУЕС – относно реда за свикване на ОС на собствениците;

    чл. 25, ал. 1 и ал. 2 ЗУЕС – Сдружение на собствениците;

    чл. 26; чл. 27, ал. 1, 4 и 6 ЗУЕС – относно реда за свикване на учредително събрание и провеждането му;

    чл. 29 ЗУЕС – относно регистрацията на сдружението;

    Закон за собствеността (ЗС):

    чл. 37, чл. 38, ал. 1 – относно какво представлява етажната собственост и кои части са общи.