Саниране на стари сгради

Живея в сграда в режим на етажна собственост и със съседите искаме да намалим разходите за отопление и да ремонтираме блока. За санирането трябва да разграничим две неща: решенията, които собствениците вземат по закон, и условията на конкретната програма за финансиране. Възрастта на сградата или желанието ни за ремонт сами по себе си не дават право на безплатно обновяване.

Коя програма може да финансира сградата?

Първо проверявам в общината и при органа, който управлява съответната програма, дали има отворен прием, какви сгради са допустими и какъв е срокът. Съобщение за изпълнение на одобрени проекти не означава автоматично, че се приемат нови заявления. Важно е да намеря условията и образците за точно тази процедура, включително измененията им.

По схемата за обновяване на жилищни сгради по Националния план за възстановяване и устойчивост, управлявана от Българската банка за развитие, на 3 септември 2026 г. банката съобщава за приключило договаряне на 630 блока с финансиране на 100% от допустимите разходи. Това се отнася за включените в схемата проекти, а не за всяка сграда, която желае да кандидатства. Актуалните съобщения и документите са на страницата на програмата на ББР.

При друга процедура може да има собствено участие, различни допустими разходи и отделни правила за уязвими домакинства. Затова не приемам обещание за „безплатно саниране“ без проверка на одобрения бюджет, договора и разходите, които остават за собствениците.

На какви условия трябва да отговаря блокът?

Изискванията за брой жилища, етажи, година на построяване, предназначение и техническо състояние се определят от конкретната процедура. Няма общо правило, че всеки блок трябва да има поне 36 жилища или да е панелен. Проверявам и дали кандидатстването е за цялата сграда, за отделна блок-секция или за допустим самостоятелен вход.

Обичайно са нужни техническо обследване и обследване за енергийна ефективност, съответните доклади, технически паспорт и сертификат според приложимите изисквания. Те показват състоянието на сградата, необходимите мерки и очакваното енергийно подобрение. Проверявам кой възлага и плаща обследванията, дали разходът може да бъде възстановен и при какви условия. Платено обследване не гарантира одобрение за финансиране.

Какви решения вземаме със съседите?

По Закона за управление на етажната собственост решението за основно обновяване или основен ремонт, както и за усвояване на средства от европейски фондове, държавния или общинския бюджет и други източници, се приема с най-малко 51% идеални части от общите части на сградата. Това е дял от всички идеални части, а не само от присъстващите на събранието.

За получаване на кредит и за полезни разходи законът предвижда отделно мнозинство от най-малко 75% идеални части. Промяна на предназначението на общи части и някои действия със собствеността изискват съгласие на всички собственици. Прилагаме правилното мнозинство за всяко конкретно решение, а не един общ процент за всички действия по проекта.

Свикваме събранието с надлежна покана и дневен ред, отразяваме присъствието, представителството, идеалните части и гласуването в протокол. Уточняваме кандидатстването, представителя, собственото участие, достъпа до обектите и задълженията за изпълнение и поддържане. Наред със законовите правила спазваме и изричните условия за участие в избраната процедура.

Необходимо ли е сдружение на собствениците?

Когато програмата го изисква, учредяваме сдружение по Закона за управление на етажната собственост. То служи за управлението и обновяването на сградата; членуването в него не прехвърля собствеността върху апартамента.

Учредителното събрание може да се проведе при участие на собственици, представляващи най-малко 67% идеални части от общите части. Учредяването, наименованието, споразумението и срокът на сдружението се приемат единодушно от присъстващите собственици. Това не е същото като изискването за 51% при решение за ремонт. Председателят заявява вписването в общината в 14-дневен срок от учредителното събрание.

Ако не всички собственици членуват в сдружението, решенията му по въпроси от компетентността на общото събрание на собствениците се внасят и за приемане от това събрание по законовия ред. При одобрен проект със средства от публични източници има ограничения за прекратяване на членството до изтичане на гаранционните срокове, но не по-рано от пет години от приключването на строителните работи. Това задължение не бива да се смесва с конкретния гаранционен срок за всеки вид работа.

Какви дейности може да се извършат?

Обхватът се определя от обследванията, одобрения проект и правилата за финансиране. В зависимост от тях могат да бъдат включени:

топлоизолация на фасади, покриви и други ограждащи елементи;
подмяна на дограма и съпътстващо възстановяване на засегнатите участъци;
ремонт на покрив и общи части, както и предписани конструктивни мерки;
подобрения по общите отоплителни, вентилационни и електрически инсталации и енергоспестяващо осветление;
възобновяеми енергийни източници и други допустими мерки, когато са предвидени и обосновани.

Не всяка желана дейност е допустима. Проверявам отделно ремонтите на асансьора, отоплителните тела и работите вътре в жилището. Няма основание да очаквам, че програмата ще плати обзавеждане, личен ремонт или вече направена по моя инициатива изолация. Съществуващата дограма и изолация се оценяват от специалистите; запазването им зависи от състоянието им и от проекта.

Според вида на работите се прилагат и изискванията на Закона за устройство на територията за проект, съгласуване, разрешение за строеж, надзор и въвеждане в експлоатация. Самото одобрение за финансиране не замества необходимите строителни книжа.

Как се гарантира качеството?

Договорът трябва ясно да урежда изпълнението, приемането, отстраняването на дефектите и гаранциите. Минималните срокове по Наредба № 2 от 31 юли 2003 г. са различни според работата. Например за основен ремонт и реконструкция на съществуващи строителни конструкции срокът е 8 години, а за хидроизолационни, топлоизолационни, звукоизолационни и антикорозионни работи в неагресивна среда — 7 години. За други довършителни работи е предвиден 5-годишен срок. Договорът може да даде по-дълга, но не и по-кратка от приложимия минимум гаранция.

Тези гаранционни срокове започват от въвеждането на строежа в експлоатация. При дефект уведомяваме писмено отговорните лица по договора, пазим снимки, протоколи и кореспонденция и искаме отстраняване. Проверяваме кой е възложителят и кой упражнява гаранционните права. Гаранцията не означава, че всяка бъдеща повреда, включително от неправилна експлоатация, е за сметка на изпълнителя.

Още важни въпроси преди кандидатстването

Има съседи в чужбина. Организираме уведомяването и представителството им по законовия ред. Обикновено е възможно участие чрез надлежно упълномощен представител, но не приемаме отсъствието или мълчанието за съгласие. Формата на пълномощното зависи от това кой представлява собственика и за какво действие.

Има неплатени сметки или задължения към етажната собственост. Разграничаваме личните задължения от условията за допустимост на проекта. Проверяваме изискванията на програмата и уреждаме необходимото собствено участие. Санирането не погасява неплатените сметки на отделните собственици.

В обекта се извършва стопанска дейност или той се отдава под наем. Възможно е да се прилагат правила за държавна или минимална помощ, декларации за свързани предприятия и натрупване на помощи. Не всеки собственик попада в една и съща хипотеза. Изискваме конкретна преценка по режима на съответната процедура, преди да приемем, че всички негови разходи ще бъдат покрити.

Искат ни документи за собственост и лични данни. Предоставяме необходимото по закон и по процедурата на оправомощените лица, чрез определения сигурен канал. Проверяваме целта и основанието за искането. Не раздаваме копия от лични документи на непроверени посредници и не подписваме празни декларации, пълномощни или договори.

Автор: Пенка Попова.