2016-11-30 Застрояване на общи части в сграда | pravatami.bg

Застрояване на общи части в сграда

zastroqvane-na-obshti-chasti

Съседът ми събори стена от апартамента си, за да си разшири хола без да пита етажната собственост за това. Съседката нотариус Петрова също без разрешение преустрои жилището си в нотариална кантора. Мога ли и аз да отворя фризьорски салон? Какви са правата ми? Заех се с въпроса и вече проучих случаите, в които за извършването на  преустройства в сграда – етажна собственост е не е необходимо съгласието на съседите. А сега е време да разбера и кога ми е необходимо разрешение от съседите.

Промяна предназначението на жилище или жилищно помещение

Ако съседът от първия етаж иска да промени предназначението на жилището си, като го преустрои напр. в зъболекарски кабинет, нотариална кантора, художествено ателие, бизнес офис и т.н., които са свързани с достъп на външни лица в сградата, е необходимо: 

  1. да са спазени санитарно-хигиенните, противопожарните и другите технически изисквания за това;
  2. да получи изрично писмено нотариално заверено съгласие от всички собственици  на жилища – непосредствени съседи на обекта. (Непосредствени съседи са собствениците, ползвателите и обитателите на самостоятелни обекти, които са разположени на същия етаж, под или над съответния обект.)

Ако обаче на съсед от втория или по-горен етаж хрумне да превърне апартамента си в частна школа по английски език или фризьорски салон напр., му е необходимо освен стъпка № 1 и № 2 да изпълни и стъпка № 3, а именно:

  1. решение на Общото събрание на етажната собственост (с мнозинство повече от 50% от представените идеални части от общите части на етажната собственост).

В случай че съсед от първия етаж проявява търговски нюх и реши да преустрои жилището си в хранителен или друг магазин, е необходимо  вече освенпосочените стъпки от № 1 до 3, да осигури и самостоятелен вход отделен от входа и общите помещения на жилищните етажи.

Важно! Преустройствата не трябва да водят до намаляване устойчивостта, носимоспособността и дълготрайността на конструкцията на сградата,  засягане на нейни конструктивни елементи или увеличавене на натоварванията. Тяхното наличие или липса се преценява от инженер-конструктор, който представя становище.

Съседът ми събори стена в жилището си. Законно ли е?

За да направи жилището си по-просторно, съседът от апартамента до нас бутна стена и зазида терасата си, като не пита мен, нито друг съсед от площадката. А ако стената е носеща? Може ли всеки да преустройва апартамента си както на него му допада ?

Важно! Случаите, в които не се иска съгласие на останалите собственици в етажната собственост при преустройство на самостоятелни обекти или на общите части са изчерпателно посочени в закона. Кои са те мога да науча тук.

В останалите случаи се изиска решение на Общото събрание и изрично писмено съгласие на всички собственици  – непосредствени съседи.

Това, което мога да направя е да поискам свикване на Общото събрание на всички собственици. Свикването по принцип става по инициатива на най-малко 20 на сто идеални части от общите части. Но този случай може да спадне към т.нар. неотложни случаи. (Неотложен случай е наличието на факт или обстоятелство, които създават предпоставка за разрушаване или увреждане на сградата, на нейни конструктивни елементи, общи части, инсталации или части от тях, което възпрепятства нормалното използване на сградата.) Тогава всеки собственик или ползвател може да свика Общото събрание в рамките на 24 ч. след поставяне на поканата за свикване на видно място в етажната собственост.

Завземане на общи части

Отдавна искам да попитам съседа Николов как така реши, че може да завземе етажната площадка и да си направи галерия. Закачи авторските си творби по стените, нареди скулптури и макети, кани хора да ги разглеждат. За завземане на общи части обаче е необходимо писмено съгласие  на всички собственици в етажната собственост с нотариална заверка на подписите. А при присъединяване на обща част в сграда –  етажна собственост, към самостоятелен обект или създаване на самостоятелен обект от обща част на  сграда –  етажна собственост се сключва договор за прехвърляне на собственост в нотариална форма с останалите собственици в етажната собственост, като това е необходимо условие за издаване на разрешение за строеж. Посочените преустройства се вписват в Кадастъра, а сключените договори в Имотния регистър.

Важно! Собственикът на преустроените помещения е длъжен да отстрани всички повреди, причинени във връзка със строителните работи.

Надстрояване или пристрояване на сграда – етажна собственост

За надстрояването и пристрояването на сграда в режим на етажна собственост са необходими:

Важно! За предприемане на действия за надстрояване и пристрояване,  за учредяване  право на ползване или право на строеж, промяна предназначението на общите части се взема решение от Общото събрание с мнозинство 100 на сто идеални части от общите части. 

При надстрояване и пристрояване на сграда в етажна собственост собствениците на надстроени етажи или части от етажи придобиват, срещу заплащане, собствеността и върху всички общи части на сградата. Дяловете на всички съсобственици в етажната собственост се определят съобразно съотношението между стойността на отделните помещения по време на завършване на строежа.

Изменение на съществуващи общи инсталации

Всеки съсед има свои виждания за функционирането и употребата на общите инсталации. Това, което е хубаво да знам като собственик  в етажна собственост е, че:

  • изменение на съществуващи общи инсталации или прокарване на нови инсталации се извършва с изрично писмено съгласие на 50% от всички идеални части от общите части.
  • инсталация за централно отопление или газоснабдяване се прокарва с изрично писмено съгласие на 50% от всички идеални части от общите части.
  • за присъединяване на сградата към топлопреносната, водоснабдителната, електроснабдителната и газоснабдителната мрежа, както и за прекратяване на топлоснабдяването и газоснабдяването в етажната собственост се взема решение от Общото събрание с мнозинство не по-малко от 67% от всички идеални части от общите части.

Може да се каже със сигурност, че вместо да си късаме нервите със съседите, е важно да знаем правата и задълженията си като собственици в  етажната собственост. Съседите са длъжни: да не завземат общи части на сградата; да не извършват дейности в своя самостоятелен обект или част от него, с които да изменят помещения, пространства или части от тях, предназначени за общо ползване; да не нарушават архитектурния вид, носимоспособността, устойчивостта на строителната конструкция, пожарната безопасност или безопасното ползване на сградата.

  • Източници

    Закон за собствеността (ЗС):

    чл. 40, ал. 2 ЗС – относно разпределяне дяловете на собствениците в сграда-етажна собственост.

    Закон за управление на етажната собственост (ЗУЕС):

    чл. 6, ал. 1, т. 3 и т. 5 ЗУЕС – относно задълженията на собствениците в етажната собственост;

    чл. 17, ал. 2, т. 1 и т. 6 ЗУЕС – относно необходимото мнозинство при вземане ва решения от Общото събрание на етажната собственост;

    1, т. 16 ДР  ЗУЕС – относно легалното определение на “неотложни случаи”;

    1, т. 7 ДР ЗЕУС – относно легалното определение на “непосредствени съседи”.

    Закон за устройство на територията (ЗУТ):

    чл. 38, ал. 3 и ал. 4 ЗУЕС – относно промяна предназначението на жилище или жилищно помещение в сграда-етажна собственост;

    чл. 38, ал. 7 ЗУЕС – относно защита устойчивостта на сградата при извършването на преустройства;

    чл. 183, ал. 2 ЗУЕС – относно надстрояване на сграда-етажна собственост;

    чл. 185, ал. 2 и ал. 3 ЗУЕС – относно случаите, в които  необходимо съгласие  на съседите при преустройства на самостоятелни обекти;

    чл. 185, ал. 7 ЗУЕС – относно необходимостта от вписването на преустройствата в Кадастър и Имотен регистър;

    чл. 186, ал. 1 и 2 ЗУЕС – относно изменянето и прокарването на общи инсталации в сграда-етажна собственост;

    5, т. 11 ДР ЗЕУС – относно легалното определение на урегулиран поземлен имот;

    5, т. 41 ДР ЗУЕС –  относно легално определение на предназначението на обект или част от него.



Статията има за цел да очертае някои основни права и задължения, като няма претенции да бъде изчерпателна. Съветваме винаги да се консултирате с адвокат преди да предприемате правни действия.

Етикети

Правни курсове, които спестяват стотици левове.

Научи повече

Бъди в час с най-новите Права: 1 имейл от нас на седмица.



Седмица на Черен петък

До -82% на курсове на правна тематика.