Съседите ми имат теч. Повреждат моето имущество. Какви права имам?

“Ей, съседе, имай срам! Не живееш тука сам!”. Живея в многоетажен блок, имам много съседи и по един или друг начин се примирявам с шума, който вдигат и неуредиците, които съпътстват нашето “съжителство” в етажната собственост. Но този път нещата отидоха по-далеч - съседите ми имат теч, вкъщи капе и ако продължава така, щетите върху имуществото ми няма да бъдат никак малки. Как да действам? Какви права имам в тази толкова неприятна ситуация?

Кои мои права са нарушени?

Като обитатели на сградата независимо в какво качество - собственици или ползватели - всички ние имаме задължения, които трябва да спазваме, за да не пречим на другите и за да е спокойно и безпроблемно “съжителството” ни в сградата. В този смисъл моите съседи имат задължението:

да не причиняват вреди на други обекти в сградата;
да обезщетят вредите, причинени в други обекти на сградата;

Моят апартамент е именно такъв обект, т.е. съседите ми са длъжни да отстранят повредата, в случая теча, и да ме обезщетят за вредите, причинени от него върху моето имущество.

Как да действам?

1. Преустановяване на нарушението

Ако съседите ми са коректни, могат доброволно, при покана от моя страна, след като обсъдим въпроса, да вземат необходимите мерки. Но съществува и възможността по една или друга причина да откажат да направят това.

В този случай имам следните възможности:

мога да уведомя кмета на общината и той да издаде решение за неотложен ремонт. Важно е да знам обаче, че няма правен механизъм, по който кметът да бъде задължен да издаде такова решение;
мога да се обърна за съдействие към управителните органи на етажната собственост, тъй като съседите ми подлежат на санкция за действията си:

от 20 до 100 лв., ако става дума за физическо лице;
и от 150 до 350 лв. имуществена санкция, ако става дума за юридическо лице.

За да бъде наложена тази санкция обаче нарушението им трябва да бъде констатирано. Това става по следния ред:

съставя се констативен протокол за нарушението - от управителния съвет на сградата или ако няма избран такъв, от управителя и двама собственици/ ползватели. В протокола се описва нарушението, в какво се изразява то, кога е извършено и се записват данните на нарушителя. Протоколът се съставя в 3 еднообразни екземпляра, по един за нарушителя, управителя и общинската или районната администрация;
управителят изпраща незабавно екземпляр от протокола на общинската или районната администрация, където е регистрирана сградата в режим на етажна собственост. Ако управителят не изпълни това свое задължение той подлежи на глоба;
общинската, съответно районната администрация съставя акт за установяване на нарушението;
кмета на общинската, съответно районната администрация, или оправомощено от него длъжностно лице издава наказателно постановление;
след влизане в сила назателното постановление подлежи на изпълнение.

Глобата има за цел да мотивира моите съседи да преустановят нарушението и изпълнят задълженията си като обитатели на сграда в режим на етажна собственост. Тя може да им бъде наложена многократно докато не изпълнят задълженията си.

2. Възстановяване на щетите

Тази санкция обаче по никакъв начин не възстановява повредите, причинени на моето имущество. Те подлежат на обезщетяване по друг ред:

желателно е преди да се обърна към съда за съдействие да се опитам да си реша спора със съседа доброволно - да им разясня, че имам право на парично обезщетение и да ги поканя да ми платят, като за предпочитане в този случай е разговорът ни да се проведе пред свидетели (с оглед евентуалната необходимост от доказване, че е направен опит за добролно разрешаване на ситуацията);

Необходимо е да предявя иск за вреди срещу моите съседи пред Районния съд по постоянния им адрес или по моя постоянен адрес, като от съда искам да осъди съседите ми да ми заплатят определена сума пари, необходима за покриване на разноските за поправяне и възстановяване на имуществото ми. В исковата молба следва да опиша в какво се състои нарушението и да представя доказателства за него.
Размерът на сумата се определя на базата на т.нар особена стойност на имуществото, която се определя въз основа на предназначението, което има за мен.

Съществува възможност, след като съм осъдил съседа си и имам влязло в сила съдебно решение срещу него и е образувано изпълнително дело, по разпореждане на съдебния изпълнител сам да поправя повредените вещи и/или да си набавя нови за моя сметка и на базата на направените вече разходи да поискам от съда да осъди съседите ми да ми ги възстановят. В този случай обаче задължително трябва да разполагам с документ, удостоверяващ размера на разходите, напр. касова бележка за закупуване на материали и др. За разноските се издава изпълнителен лист, въз основа на който се образува дело при частен съдебен изпълнител.

[toggles][toggle title="Източници"]

§ Закон за собствеността

§ Закон за управление на етажната собственост

чл. 6 - относно задълженията на собствениците;

чл. 49 - относно заповедта на кмета за неотложен ремонт;

чл. 55 - относно неизпълнението на задължение от собственик;

чл. 57 - относно установяването на нарушението;

§ Граждански процесуален кодекс

чл. 103- относно подсъдността;

чл. 105 - общо правило относно подсъдността;

чл. 115 - относно подсъдността при непозволено увреждане;

чл. 526 - относно изпълнението на заместимо действие.