След дълги години най-накрая успях да събера достатъчно пари, за да си купя собствено жилище. Харесал съм си една строителна фирма, която ми предлага да си купя апартамент от сграда, която все още не е построена. Уловката е, че сега трябва да сключа договор с тях, преди още да съм видял крайния резултат, за да мога да стана собственик след като имотът е готов. Тъй като ще влагам всичките си спестявания, бих искал да знам какви са етапите и рисковете при  т.н.покупка „на зелено”, за да не остана накрая с празни ръце.

Представяме книгата бестселър в категорията си: “Airbnb Наръчник: Как да печелим 1500 лв. на месец от наем?“. Виж как може да използваш Airbnb, за да печелиш от наеми и да имаш сигурността от инвестиция в имот.

Какво е добре да направя преди да подпиша договор?

1.Първата ми работа е да направя справка в Имотния регистър за земята, върху която ще се строи. Проверявам дали лицето, което ще строи бъдещия имот, е собственик на земята и ако не е – дали има право на строеж. Важно е също така да се осведомя дали пък няма някакви учредени тежести – ипотека например.

Тъй като регистърът е публичен, мога да:

  • направя устна справка за вписванията по партида на недвижимия имот;
  • да получа незаверен препис или извлечение от нея;
  • да получа удостоверение за вписано или невписано обстоятелство.

Ще трябва да заплатя за това обаче съответната такса. Цените мога да видя тук.

  1.   Ако всичко със самия парцел е наред, следващата ми задача е да поразровя из Търговския регистър за лицето, с което ще сключвам договор.

Мога да направя устна или писмена справка или пък за по-лесно мога да ползвам и електронните услуги на Търговския регистър и  да направя справка тук.

По този начин проверявам дали фирмата, която ще строи, изобщо съществува, дали не е обявена в несъстоятелност и дали ще бъде в състояние чисто финансово да осъществи задачата си да ми построи жилище.

Как да сключа договора?

Тъй като все още сграда (съответно апартамент, ателие и пр.) не съществува, няма и реално какво да ми се продаде и да ми се прехвърли в собственост. Поради това обикновено с продавача сключваме предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот. Той трябва да е в писмена форма, тоест черно на бяло да го има написано някъде. Ако не спазя това изискване, договорът ще е нищожен и все едно не съм го сключвал изобщо.

Едва след като се построи сградата вече можем да сключим окончателен договор, с който да ми се прехвърли собствеността.Тъй като става дума за недвижим имот, при този договор ще трябва нотариус да изготви нотариален акт

В предварителния договор задължително трябва да уговоря: 

  • Индивидуализиращите белези на имота – описание на границите, да определя идентификатора на имота, площта, стаите. Колкото по-подробно е описанието, толкова по-добре ще е за мен, ако изникне проблем.
  • Дължимата цената – нея я определяме не когато ще ми се предава вече готовото жилище, а най – късно към момента на завършване на грубия строеж.Относно плащането – мога да платя цялата цена при предаването на жилището, да платя капаро или да правя отделни вноски в различни етапи от строежа. 

Не е проблем, ако в последствие се появят незначителни разминавания в площта, изменения в плана, които да доведат до промяна в номерацията на имота, и други подобни. Все пак имотът все още не е построен. Достатъчно е да e ясно и без никакви съмнения за кой имот сме се уговорили с продавача

Освен тези два елемента, които са задължителни, съм свободен да договарям с продавача и други клаузи – срока за снабдяване  с нотариален акт, уговорка за извършване на периодични плащания, срока за заплащане на пълната продажна цена, неустойка, лихви при неизпълнение в срок, обезпечителни уговорки (ипотека, поръчителство и др.). Всички тези уговорки могат да подсилят сигурността ми да си получа жилището или, ако недай си боже нещо не се случи по план, поне вложените средства. 

Кога ще стана собственик на апартамента?

  • Едва когато сградата бъде завършена в груб строеж (има ограждащи стени и покрив), мога да поискам сключването на окончателен договор и така да ми бъде прехвърлено правото на собственост върху апартамента. Дали сградата е завършена в груб строеж се констатира с протокол на общинската (районната) администрация. 

Тъй като става дума за недвижим имот (апартамент, гараж, ателие и др.), прехвърлянето на собствеността може да стане само с нотариален акт, пред нотариус, в чийто район се намира имотът. 

  • Другото, което трябва да направя, е да заплатя окончателната ценаТъй като имаме сключен предварителен договор, вероятно вече съм платил част от цената на имота, затова при сключването на окончателния договор аз ще заплатя само остатъка от уговорената сума.
  • Препоръчително е, щом ще плащам,  да се подсигуря, че имотът е снабден с разрешение за ползване или както масово си го наричаме Акт 16. В противен случай само мога да гледам построеното, но за нищо няма да ми върши работа. 
  • Последната стъпка е нотариусът да даде нотариалния акт за вписване в Имотния регистър. По този начин ще мога да защитя правото си на собственост спрямо трети лица, които примерно претендират, че са собственици на същото жилище. NB! Не мога да противопоставя своето право на хора, които по-рано са придобили право (купили са го преди мен) върху жилището от същия продавач и са вписали вещни права върху него.

Имам втори вариант! Може да ми бъде прехвърлено правото на строеж, което не трябва да бъркам с право на собственост. Това може да стане до изграждането на сградата в груб строеж. По този начин, след като бъде построена сградата, ще стана автоматично собственик на апартамента. Клаузите на предварителния договор си остават в сила.

Как мога да се защитя?

В случай че продавачът откаже да сключи окончателен договор, аз мога да потърся правата си в съда чрез иск. За целта трябва да съм изряден и да съм си изпълнил всичките си задължения по договора.

За да се предпазя от лошите помисли на продавача да ме измами, е хубаво да си впиша исковата молба, защото иначе накрая мога да си остана с пръст в устата, ако продавачът реши да продаде имота на друго лице. 

Ако съдът уважи иска ми, окончателният договор се счита за сключен от момента, в който решението влезе в законна сила (т.е минали са всички възможни срокове за обжалване на решението).  

От влизането на решението в сила имам 14 дни да платя пълната цена, уговорена за имота. Мога обаче да си приспадна за сметка на продавача задължения към държавата (данъци), които съм платил. Освен това трябва да заплатя на държавата разноски по прехвърлянето на имота (дължими данъци и такси). Ако не направя това, по искане на продавача, съдът обезсилва постановеното решение и само дето съм си дал труда да си търся правата.  

Трябва да впиша решението на съда в 6-месечен срок, за да мога да го противопоставя на други лица, които изведнъж решат, че имат права върху същия имот. 

А мога ли да разваля предварителния договор?

Имам и възможността да не предявявам иск за сключване на окончателен договор, а  направо да разваля предварителния договор и да си върна обратно всичко, което съм платил до този момент. Това мога да направя когато:

  • стане ясно, че продавачът няма как да изпълни задължeнието си да ми построи недвижимия имот или;
  • макар да го построи, той няма да е това, което ми е обещано, и аз нямам интерес да сключвам окончателен договор. 

  • Източници

    Закон за собствеността (ЗС):

    чл. 112, б. „а“ – относно задължението за вписване на нотариалния акт;

    чл. 113 – относно противопоставимостта на вписването;

    чл. 115  – относно срока за вписване на съдебното решение;

    чл. 63, ал.1 – относно прехвърлянето на правото на строеж.

    Правилник за вписванията (ПВ):

    чл. 8, ал. 1, изр. 1 – относно задълженото лице да подаде молба до съдията по вписванията.

    Закон за задълженията и договорите (ЗЗД):

    чл. 9 – относно свободата на договаряне;

    чл.18 – относно формата на сключване на сделки с недвижими имоти;

    чл.19, ал.1 – относно формата на предварителния договор;

    чл.19, ал.2 – относно съдържането на предварителния договор;

    чл.19, ал.3 – относно иска за скл’чване на окончателен договор;

    чл.89 – относно основанията за разваляне на договор;

    чл. 183 – относно същестените елементи на договора за покупко-продажба;

    чл. 200, ал. 1 и 2 – относно задължението за плащане на цената от купувача.  

    Граждански процесуален кодекс (ГПК):

    чл. 362 и сл. – относно процедурата за сключване на окончателен договор по съдебен ред.

    Закон за устройство на територията (ЗУТ):

    чл.177 – относно разрешението за експлоатация (Акт 16);

    чл. 181, ал.1 – относно правото да се прехвърлилянето на правото на строеж

    чл. 181, ал.2 и § 5, т.46 от ДР на ЗУТ – относно завършването на сграда в груб строеж.

    Закон за кадастъра и имотния регистър (ЗКИР):

    чл. 93, ал.1 и чл. 8, ал.3 ЗКИР – относно справките в Имотния регистър.

    Закон за търговския регистър (ЗТР):

    чл. 32 , 33 и чл. 34 ЗТР – относно справките в Търговския регистър.

    Решение № 1035 от 27.06.2003 г. на ВКС по гр. д. № 1808/2002 г., V г. о. – относно момента на определяне на цената.

    Облигационно право. Обща част , седмо преработено и допълнено издание – Ангел Калайджиев, Сиби, 2016г. стр.135-157