Право на пристрояване и надстрояване

Ако искам да добавя етаж или стаи към съществуваща сграда, трябва да проверя както собствеността, така и допустимото строителство. Нотариалният договор урежда вещните права, а проектът и разрешението за строеж — дали и как мога да изпълня разширението.

Какво е право на надстрояване или пристрояване?

Надстрояването увеличава сградата във височина, а пристрояването — встрани. Правото може да бъде учредено така, че друго лице да построи и да придобие собствеността върху новия обект, отделно от собствеността върху земята и останалите помещения. То е разновидност на правото на строеж и се отнася до съществуваща сграда.

Ако съм единствен собственик на земята и сградата, не си учредявам право върху собствен имот. Необходимостта от устройствена и строителна процедура обаче остава. Ако добавям помещение към съществуващ апартамент, трябва да се изясни дали то става част от него или е допустим нов самостоятелен обект.

Кой трябва да даде съгласие?

Първо проверявам нотариалните актове, правата върху земята, самостоятелните обекти и общите части. Собствеността върху последния етаж сама по себе си не ми дава право да надстроя. Покривът по правило е обща част.

• Съсобствен урегулиран поземлен имот: по чл. 183, ал. 1 ЗУТ един или повече съсобственици могат да строят, надстрояват или пристрояват въз основа на договор в нотариална форма с останалите собственици.
• Сграда в етажна собственост: по чл. 183, ал. 2 се изисква договор за учредяване на правото със собственика на урегулирания поземлен имот в нотариална форма и декларация-съгласие с нотариално заверени подписи от всички собственици в етажната собственост.
• Държавно или общинско участие: чл. 183, ал. 3 предвижда писмена форма в посочените случаи и специален ред по законодателството за държавната и общинската собственост.

Решение на общото събрание с обикновено мнозинство не замества изискуемите вещноправни сделки и индивидуални съгласия. Когато земята е собственост на други лица, трябва да се уредят и техните права.

Има ли изключение за ниско и вилно застрояване?

Чл. 183, ал. 4 ЗУТ допуска издаване на разрешение без съгласие на останалите съсобственици в съсобствен имот за ниско жилищно или вилно застрояване, когато те вече са реализирали, започнали са или имат права за съответното строителство в имота.

Това е ограничено изключение с конкретни предпоставки. Не е достатъчно сградата просто да е ниска и то не отменя всички правила за етажна собственост, общи части и вещни права. Преди да се позова на него, проверявам титулите за собственост и строителните книжа на всички засегнати обекти.

Какво уреждам в договора?

Описвам точно обекта и обема на правото, съответния проект, цената или другата насрещна престация, сроковете и разпределението на разходите. Уреждам достъпа за строителството, временното ползване на двора, укрепването, покрива, инсталациите и възстановяването на причинени повреди.

Правото да използвам чуждия терен се ограничава до необходимото за използването на сградата според предназначението ѝ, освен ако в акта е уговорено друго. Не придобивам неограничено право да заема целия двор или да препятствам останалите собственици.

Нови мазета, тавани или други помещения не стават мои само защото съм финансирал строителството. Собствеността и принадлежността им трябва да следват от валидните актове и одобрения проект.

Какво става с общите части?

При надстрояване на сграда в етажна собственост чл. 40, ал. 2 ЗС предвижда придобиване срещу заплащане на съответни права върху общите части и преизчисляване на дяловете според стойностите на помещенията към завършване на строежа. Земята се включва, когато е обща част на етажните собственици; ако принадлежи на друго лице, надстрояването само по себе си не я прехвърля.

Разходите за новия ми обект, за необходимите общи части и за подобренията трябва да се разграничат. Не мога едностранно да възложа на всички съседи цената на всяко подобрение, което съм решил да направя. Значение имат договорът, приложимите правила за общите части и валидните решения на етажната собственост.

Какви строителни книжа са необходими?

С архитект и инженер-конструктор проверявам подробния устройствен план, допустимата височина, плътността, отстоянията и носимоспособността на съществуващата сграда. Може да са необходими изменение на плана, виза за проектиране, обследване, инвестиционни проекти и съгласувания.

Пристрояване и надстрояване не се извършват като обикновен текущ ремонт. Преди започване трябва да разполагам с изискуемите одобрени проекти и влязло в сила разрешение за строеж и да спазя реда за откриване на строителството. След изпълнението се прилагат правилата за приемане, въвеждане в експлоатация и отразяване в кадастъра според категорията и вида на строежа.

Кога правото може да се погаси?

По чл. 67 ЗС неупражненото право на строеж може да се погаси в полза на собственика на земята след пет години. Това е давност, на която собственикът трябва да се позове; тя не е равнозначна на срока на разрешението за строеж.

Само проект, разрешение или започнати работи не са достатъчни за упражняването. Значение има достигането на груб строеж на съответната сграда или разрешен етап според учреденото право и приложимата съдебна практика.

По правило срокът започва, когато договорът за учредяване породи действие, и не започва отначало при прехвърляне. Когато строителството на конкретния обект зависи от предходно изграждане на друг обект от собственика на земята или друг носител на право на строеж, началният момент се преценява по Тълкувателно решение № 1/2011 от 4 май 2012 г. на ВКС. Не приемам автоматично, че всяко забавяне на разрешението спира давността.

Ако собствеността върху постройката е учредена за определен срок, чл. 65 ЗС урежда преминаването ѝ безвъзмездно върху собственика на земята след изтичането му. Това трябва да се отличава от договорен срок за завършване на строителните работи.

Погиването на постройката или част от нея не води непременно до погасяване на правото на строеж: чл. 66, ал. 2 предвижда запазването му, освен ако в учредителния акт е уговорено друго. При разрушаване на сградата преценявам обхвата на съществуващите права и допустимото възстановяване, преди да предприема ново строителство.

Правна основа: ЗС, чл. 38–41 и 63–67; ЗУТ, чл. 148, 182 и 183; ЗУЕС; Тълкувателно решение № 1/2011 от 4 май 2012 г. на ОСГК на ВКС.