Право на пристрояване и надстрояване

Преди няколко месеца сключих брак и семейството ми се увеличи - не можем вече да се събираме в малката ни къща. Необходимо е разширение, но не съм решил все още, дали да надстроя още един етаж, или да пристроя една-две стаи. Знам, че законът ми дава възможност да надстроявам и/или пристроявам сгради, но какво всъщност представлява това право ще разбера тук.

Какво представлява това право?

Това е възможност за мен да увелича обема в широчина (пристрояване) или във височина (надстрояване) на вече съществуваща постройка, която не е моя собственост. Така аз ще стана собственик на пристроените и/или надстроените самостоятелни обекти. Обектът е самостоятелен строеж или реална част от строеж, който има наименование, местоположение, самостоятелно функционално предназначение и идентификатор по Закона за кадастъра и имотния регистър.Аз мога да пристроявам и надстроявам, дори и ако не съм собственик на сградата, но собственикът й трябва да ми учреди право на пристрояване/надстрояване. Тоест, когато в моя полза бъде учредено такова право, аз ще мога:

да стана собственик на новопостроеното от мен;
да използвам чуждата земя, когато е необходимо да ползвам постройката (надстроения обект, например етаж) - например за нуждите на строителството, когато складирам материали и техника, както и за нуждите на ползването на вече изградената постройката или етаж, когато преминавам през чуждата земя;
да надстроявам или пристроявам вече съществуваща сграда в съответствие с утвърдения инвестиционен проект на сградата;
да придобия в собственост прилежащите на построеното (надстроеното) зимнични и тавански помещения;
да придобия срещу заплащане собственост и на идеална част от общите части на сградата, съответни на стойността на това, което съм надстроил (пристроил);
да стана носител на съответна част от правото на строеж или правото на собственост върху земята (в зависимост от големината на етажа или пристройката).

Задължен съм да заплатя определена цена, ако правото на надстрояване и/или пристрояване е учредено възмездно. Но с това разходите не приключват - ще трябва да отстраня повредите, които съм причинил, когато съм строил. Възможно е инвестиционният проект да предвиди изграждането на допълнителни общи помещения, от които да се ползват всички собственици на сградата. Тогава тези разходи се разделят между всички. Обикновено това следва да го уредим в договора за учредяване на право на пристрояване и/или настрояване, но, ако не сме го уговорили, тези задължения за заплащане на разходите все пак ще възникнат на извъндоговорно основание и аз ще имам право да ги търся.

Как мога да учредя такова право?

Независимо дали съм външно за съществуващата сграда лице, или пък съм етажен собственик, мога да бъда носител на право на пристрояване и/или надстрояване.

Съсобственик съм на земята, както и на сградата

В едни случаи мога да бъда съсобственик в един урегулиран поземлен имот и съсобственик на сградата и да имам желание да я пристроя и/или надстроя. В този случай, за да стана собственик на пристройката или етажа, трябва да сключа договор с останалите съсобственици, тъй като ще строя в имот, собственици на който са и други лица. За този договор се изисква определена в закона форма за действителност, а именно - нотариален акт.

Съсобственик съм на земята и на сграда, която се намира в режим на етажна собственост

В други случаи мога да съм съсобственик на поземления имот, но заедно с това съм и съсобственик в сграда - етажна собственост. Тогава, за да пристроя или надстроя тази сграда, е необходимо освен договор в нотариална форма с останалите съсобственици на имота и съгласие на всички етажни собственици, изразено в декларация с нотариална заверка на подписите им. Тя всъщност представлява едно разрешение и съгласие да пристроя или надстроя тази сграда.

Собствениците на земята са различни от етажните собственици в сградата

Когато реша да пристроя или да надстроя сграда, която е в режим на етажна собственост, но собствениците на земята не са етажни собственици в сградата, то в моя полза трябва да бъде учредено право на надстрояване и/или пристрояване от собственика на поземления имот с договор в нотариална форма. Заедно с това е необходима и декларация от всички етажни собственици с нотариална заверка на подписите им.

Кога се губи?

Както и правото на строеж, мога да изгубя правото на пристрояване и/или надстрояване при няколко хипотези:

С изтичане на определения срок в акта, ако е бил уговорен такъв, собствеността върху пристройката (етажа) преминава в собственика на земята и то безвъзмездно;
След изтичане на петгодишния давностен срок, ако не съм го упражнявал през това време, то се погасява в полза на собственика на земята, върху която се намира постройката. Например, ако имам право да надстроя трети етаж в дадена сграда, то давностният срок ще започне да тече от завършването на сградата до втори етаж в груб строеж - когато са изпълнени ограждащите стени и покривът на сградата. Тогава аз фактически ще мога да започна строителството по пристрояване и/или надстрояване на сградата.
Ако сградата, която имам право да пристроя и/или надстроя, се срути. В случая ще трябва тази сграда да се изгради наново, за да ми бъде учредено ново право на пристрояване и/или надстрояване.

За какво трябва да се внимава?

В някои случаи, дори и имотът да се намира в съсобственост, не се изисква съгласието на останалите собственици за пристрояване и/или надстрояване. Обаче тази сграда трябва да е предназначена за ниско жилищно или вилно застрояване. Дали застрояването е ниско, средно, високо или вилно, се определя в зависимост от височината на сградата, а височината на сградата при ниско застрояване е до 10 м. и до 7 м. за вилно застрояване. Освен това останалите съсобственици трябва да са вече реализирали ("Право да реализират съответно строителство” означава те да имат учредено право на строеж или такова на надстрояване и/или пристрояване от останалите съсобственици), започнали да реализират или имат право за съответно строителство в този имот. [toggles][toggle title=Източници] ЗАКОН ЗА СОБСТВЕНОСТТА (ЗС)ЧЛ. 40, АЛ. 2 ЗС - относно правото на собствениците на надстроените етажи или части от етажи в сграда в етажна собственост да придобият срещу заплащане собственост върху общите част и земятаЧЛ. 41 ЗС - относно задължението на собствениците, съразмерно дела в общите части,да участва в необходимите и ползените разноски, взети от общото събраниеЧЛ. 55 ЗС - относно начините на учредяване на вещни права върху чужда вещЧЛ. 65 ЗС - относно преминаването на собствеността на сградата безвъзмездно върху собствеността на земята, ако правото на собственост върху пристройка е установено със срокЧЛ. 66, АЛ. 4 ЗС - относно учредяване право на надстрояване и пристрояване върху съществуваща сградаЧЛ. 67, АЛ. 1 ЗС - относно давността на правото да се построи сграда върху чужда земя ЗАКОН ЗА УПРАВЛЕНИЕ НА ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ (ЗУЕС)ЧЛ. 6, АЛ. 1, Т. 9 ЗУЕС - относно задължението на собствениците да заплащат разходите за ремонт, реконструкция преустройство и обновяване на общите части на сградата и др,, съразмерно с притежаваните идеални части ЗАКОН ЗА УСТРОЙСТВО НА ТЕРИТОРИЯТА (ЗУТ)ЧЛ. 23, АЛ. 1 ЗУТ- относно видовете застрояванеЧЛ. 23, АЛ. 1, Т. 1 ЗУТ - относно височината на сградите при ниско застрояванеЧЛ. 23, АЛ. 2 ЗУТ - относно височината на сградите при вилно застрояванеЧЛ. 182, АЛ. 1 ЗУТ - относно възможността за пристрояване и надстрояване в чужд поземлен имот ЧЛ. 183, АЛ. 1 ЗУТ - относно възможността да се надстрои/пристрои в съсобствен УПИ от един или повече съсобственици въз основа на договор в нотариална форма с останалите собственициЧЛ. 183, АЛ. 2 ЗУТ - относно възможността за надстрояване/пристрояване на сграда - етажна собственост от други лица въз основа на договор в нотариална форма и декларация-съгласие с нотариална заверка на подписите от етажните съсобственициЧЛ. 183, АЛ. 3 ЗУТ - относно случаите, когато държавата или общината е собственик на УПИЧЛ. 183, АЛ. 4 ЗУТ - относно случаите, при които се издава разрешение за надстрояване/пристрояване в съсобствен имот, предназначен за ниско жилищно или вилно застрояване