Вече знам какво представлява правото на пристрояване и надстрояване и взех решението да достроя още един етаж към къщата си. Предполагам, че ще се наложи да се преборя с редица административни въпроси. Какво да направя, че процесът по строителство да е в синхрон със закона?

Първи стъпки – учредяване на право на пристрояване и на надстрояване

Ако не съм собственик на имота, към който възнамерявам да направя пристройката, ще е необходимо да ми бъде учредено такова право от собственика или от останалите съсобственици на имота. За целта е нужно със собственика (или със съсобствениците) да се явим пред нотариус, който ще изготви нотариален акт.

Таксите, които ще дължим за издаването на нотариален акт, са:

  1. Нотариална такса, която варира според пазарната цена на имота.
  2. Такса от 0,1% върху цената, посочена в нотариалния акт, за вписването му в Имотния регистър. Обичайната практика е тези такси да се поделят между страните, но можем да договорим друго с учредителя.
  3. Местен данък, платим преди оформянето на нотариалния акт за учредяване на правото на пристрояване и надстрояване. Размерът му се определя от общинския съвет.

Важно! Ако възнамерявам да надстроявам или пристроявам към сграда – етажна собственост, ще ми е нужна и декларация-съгласие с нотариална заверка на подписите от всички собственици в етажната собственост, която впоследствие да приложа към заявлението за издаване на разрешение за строеж.

Мога ли да застроявам според подробния устройствен план?

Първото нещо, което трябва да съобразя, преди да започна процедурата по издаване на разрешение за строеж, е да разбера има ли опция за пристрояване към конкретния имот в подробния устройствен план (ПУП) и отговаря ли тя на начина, по който си визуализирам строежа. Образно си представям ПУП като една карта (или скица), в която са нанесени улици, поземлени имоти за застрояване и др. Чрез него се прави регулация на улици и квартали.

За да разбера каква е ситуацията с ПУП, в границите на който предстои да строя, напр. дали той е влязъл в сила и предвижда ли възможност за застрояване, трябва да се обърна към съответното звено в общинската администрация, което отговаря за градоустройството и да поискам издаване на справка-извлечение от ПУП, в който се намира имотът. На електронните страници на по-големите общини мога да намеря заявление по образец за издаване на такава справка и информация какви документи да представя за издаването й. Ето, ако отворя напр. страницата на община Пловдив, ще намеря подграфа “Издаване на копия от планове и документи от ОУП и ПУП” и като щракна на нея ще се яви падащо поле, в което има списък на документи, такси и срокове за издаването на справката.

Тази справка-извлечение е изцяло с информативна цел и за улеснение, а не е мое задължение с оглед бъдещи действия по строежа.

При положение че се намери причина в ПУП, в резултат на която да не мога да строя, напр. планираното от мен строителство надхвърля рамките на допустимото застрояване, определено с ПУП, съществува вариант да премина през процедура по изменение на ПУП. Искането за промяна на ПУП се отправя до кмета на общината.

Процедурата по изменение на ПУП обаче е нелека и продължителна във времето. Хипотезите, при които изменението ще бъде допуснато, са ограничени на брой, т.е. изменението на ПУП няма да се случи само на база моето желание. Така например ПУП би могъл да бъде изменен, ако всички собственици на недвижими имоти, които са засегнати от ПУП, дадат съгласие за това. Друга мислима хипотеза е ПУП да съдържа техническа грешка, която да е от значение за предвижданията в него. 

Хубаво ще е в тази ситуация да се обърна за консултация към правоспособен архитект, които да ми разясни разполагам ли с основание да инициирам процедура по изменение на ПУП и какво ще ми отнеме това като време и разход.        

След това: Инвестиционен проект и виза за проучване и проектиране

Следващата стъпка е да се сдобия с инвестиционен проект, въз основа на който се издава разрешение за строеж. Инвестиционният проект е необходим в повечето случаи при строителство, а какво представлява той и към кого да се обърна за изготвянето му мога да науча от това Право.

В някои случаи пък ще ми трябва виза за проектиране. Визата представлява извадка за имота и съседите му от ПУП или комбинирана скица от кадастрална карта и ПУП. Издаването на виза за проектиране е задължително в определени ситуации, най-типичните от които са:

  • ако пристройката ще е спомагателна или второстепенна и не е предвидена в ПУП, като гараж, ограда, навес, селскостопанска постройка за съхраняване на инструменти и пр. (т.е. в тази конкретна ситуация няма да ми е нужна процедура по изменение на ПУП, за която се осведомих по-горе, а само виза);
  • ако замислената пристройка ще е в малко населено място, за което липсва ПУП:
  • ако пристройката ще промени само разположението или конфигурацията на сградата, без промяна в начина на застрояване и др.

Визата за проектиране се издава от главния архитект на общината в 14-дневен срок от заявлението ми. Таксата за издаването й се определя от всяка община фиксирано и варира в големи размери от 15 лв. до 150 лв.

Какво ми трябва още? Разрешение за строеж

След като се сдобия с одобрен инвестиционен проект (и с виза, когато е нужно), идва ред на заявлението за издаване на разрешение за строеж, което подавам до главния архитект. С процедурата мога да се запозная подробно тук. Много е важно да запомня, че строежът трябва да започне в 3-годишен срок и да приключи до 5 години, поне на етап груб строеж (което предполага сградата да е с изпълнени ограждащи стени и покрив). В противен случай действието на разрешението за строеж отпада.

N.B.! Давам си сметка, че ако просто искам да си остъкля балкона или да сложа ограда около имота ми не е нужно да ми се издава разрешение за строеж.

Строеж – пристъпвам към изпълнение

Имам всички документи, необходими да започна изграждането на пристройката. Оттук нататък правя следния избор:

Ако избера втория вариант, при който ще организирам самостоятелно процеса на работа, задължително трябва да направя поне следните неща:

  1. Да назнача на трудов договор правоспособен инженер или архитект, който да извършва технически надзор над строежа;
  2. Да сключа договор за авторски надзор с архитект, т.е. за контрол върху строежа и консултации по повод него.

Последни стъпки: Технически паспорт и въвеждане на обекта в експлоатация  

Консултантската фирма, която извършва строителния надзор, ще ми издаде технически паспорт за новата пристройка едва след завършването й. Функцията му е да носи информация за основните характеристики на постройката; за предстоящите основни и текущи ремонти по нея и др. Цената му обичайно варира между 3 до 5 лв./м2.

Финалната фаза е да се сдобия с акт – образец 16. Повече за актовете в строителния процес мога да прочета тук.

  • Източници

    Закон за устройство на територията (ЗУТ):

    чл. 12, ал. 2 – относно правото на застрояване;

    чл. 14 – относно подробния устройствен план;

    чл. 18 – относно съдържанието на ПУП за поземлените имоти;

    чл. 41 – относно спомагателните и второстепенни постройки, които не са предвидени в ПУП;

    чл. 59 – относно строежите в малки населени места извън регулация;

    чл. 134 – относно хипотезите за изменение на ПУП;

    чл. 135 – относно искането за изменение на ПУП;

    чл. 140, ал. 1 – относно завлението за издаване на виза за проектиране;

    чл. 140, ал. 2 – относно естеството на визата за проектиране;

    чл. 140, ал. 3 – относно хипотезите, при които се издава задължително виза;

    чл. 142 – относно инвестиционния проект;

    чл. 147 – относно обектите, за които не се съставя инвестиционен проект;

    чл. 148, ал. 1 – относно необходимостта от разрешение за всеки строеж;

    чл. 148, ал. 2 – относно подаване на искане за издаване на разрешение за строеж;

    чл. 151 – относно обектите, за които не се издава разрешение за строеж;

    чл. 153, ал. 2, т. 1 – относно 3-годишния срок, в който да започне строителството;

    чл. 153, ал. 2, т. 2 – относно 5-годишния срок, в който да приключи строителството;

    чл. 161, ал. 4 – относно задълженията ми като възложител на строежа;

    чл. 163а – относно назначаването на правоспособен инженер или архитект за технически надзор;

    чл. 176а, ал. 1 – относно момента на издаване на технически паспорт;

    чл. 183, ал. 1 – относно нотариалния акт за учредяване на право на пристрояване и надстрояване;

    чл. 183, ал. 2 от ЗУТ – относно декларацията-съгласие от собствениците на сградата – етажна собственост;

    пар. 5, т. 38 на ДР – относно понятието строеж;

    пар. 5, т. 46 на ДР – относно понятието груб строеж;

    пар. 5, т. 64 на ДР – относно понятието технически паспорт.

    Закон за кадастъра и имотния регистър (ЗКИР):

    чл. 32, ал. 1 – относно информацията, която се поддържа от ведомствата и общините.

    Закон за местните данъци и такси (ЗМДТ):

    чл. 45, ал. 1 – относно дължимия данък при учредяване на право на надстрояване и пристрояване;

    чл. 50 – относно момента, в който трябва да се плати данъка.

    Правилник за вписванията (ПВ):

    чл. 4, б. “а” – относно таксата от 0,1% за вписване в Имотния регистър на правото на пристрояване и надстрояване.

    Тарифа за нотариалните такси към ЗННД:

    т. 8 – относно цената на нотариалната такса при учредяване на право на пристрояване и пристрояване.

    Тарифа за държавните такси, събирани от Агенцията по вписванията:

    чл. 2, ал. 1 – относно таксата от 0,1% за вписване на договора за учредяване на право за пристрояване и надстрояване в Имотния регистър към Агенцията по вписванията.