Искам да инвестирам средства в строеж на собствена къща или сграда. Знам, че процесът по започване на строителство е дълъг и сложен откъм документация. Известно ми е, че ми е необходимо разрешение за строеж. Но това ли е всичко? Чувал съм, че ми е нужен инвестиционен проект, но не знам какво точно представлява той и как мога да си набавя такъв.

Инвестиционен проект – какво е това?

Когато имам идея за строителство, тя трябва да бъде физически представена чрез различни документи. Тази документация обикновено включва вида на обекта, който ще се строи, неговото разположение, облик, финансиране, съответствие с изискванията на закона. За тази цел аз като възложител възлагам да се изработи инвестиционен проект за идеята, която имам. Съгласно закона строежите се изпълняват в съответствие с Подробния устройствен план (ПУП) и съгласувани и одобрени инвестиционни проекти.

Всеки ли може да изготви инвестиционен проект?

Не. Инвестиционен проект може да бъде съставен от правоспособен архитект или инженер. На интернет страницата на Камарата на архитектите и на Камарата на инженерите в инвестиционното проектиране мога да намеря регистрите на правоспособните архитекти и инженери. С избрания от мен архитект или инженер трябва да сключа договор. В него ще бъде описана задачата на проектанта, срок за изпълнение, цени и т.н.

Фазите на проектиране са три:

  • идеен проект – дава възможност на възложителя да разбере дали намерението му съответства на законовите изисквания още в началото и в някои случаи може да служи като основание за издаване на разрешение за строеж;
  • технически проект – основа е за създаване на работен проект или ако той бъде одобрен, става основание за издаване на разрешение за строеж;
  • работен – съдържа работни чертежи и детайли.

Не е задължително проектирането да минава през всички фази.  През три етапа минава тогава, когато строежите са сложни. Може да има и само една фаза.

Защо инвестиционният проект трябва да се съгласува и одобрява?

Всички части на инвестиционните проекти, които са основание за издаване на разрешение за строеж, се проверяват по отношение на това дали съответстват на изискванията, на които трябва да отговарят строежите – на подробния устройствен план и на законовите норми. Като резултат от тази дейност се съставя оценка за съответствие. Тя е необходима за съгласуване и одобряване на проекта. Одобреният инвестиционен проект може да служи като основание за:

  • издаване на разрешение за строеж;
  • възлагане на строеж по Закона за обществените поръчки;
  • доброволна или съдебна делба на недвижим имот, както и за прехвърляне на реални части от тях;
  • издаване на последващ инвестиционен проект, ако такъв се изисква.

Кой е компетентният орган?

Инвестиционните проекти се съгласуват и одобряват от главния архитект на общината, а в определени случаи – от областния управител, от министъра на регионалното развитие и благоустройството и съответно от министъра на отбраната или от министъра на вътрешните работи.. Съгласуването на инвестиционните проекти се състои в проверка на съответствието им подробния устройствен план и правилата и нормите за застрояване. Важно е да знам, че ако в едногодишен срок от одобряване на инвестиционния проект не подам искане за издаване на разрешение за строеж, проектът губи правното си действие и не може да се използва.

Каква е процедурата?

  1. Трябва да подам заявление по образец до главния архитект на общината.
  2. Заедно с него трябва да представя и някои други документи:
    1. документ за собственост;
    2. виза за проектиране; 
    3. 2 бр. копия от инвестиционния проект на хартия и на електронен носител;
    4. административни актове (необходими за разрешаване на строежа);
    5. оценка за съответствие;
    6. разрешително за изграждане на водовземно съоръжение за подземни води и/или разрешително за водовземане и/или разрешително за зауставане на отпадъчни води.

Компетентният орган следва да одобри или да откаже одобряването на проекта най- късно в срок от 1 месец от внасяне на искането, а в някои случаи в 14-дневен срок. Трябва да знам, че за съгласуване и одобряване на инвестиционните проекти се заплащат такси. Мога да проверя в общината колко приблизително ще ми струва услугата. Таксите зависят от книжата, които се съгласуват и одобряват, от вида на сградата и се определят в зависимост от площта.

Мога да поискам едновременно с одобряване на техническия или работен инвестиционен проект да ми се издаде разрешение за строеж. Ако не съм направил такова искане, разрешение за строеж се издава в 7-дневен срок от постъпване на искането за издаване.

Отказаха да ми съгласуват и одобрят инвестиционния проект. Мога ли да обжалвам?

Главният архитект (или друг компетентен орган) може да откаже да съгласува и одобри инвестиционния проект само ако не са спазени изискванията на закона и трябва да мотивира отказа си. Отказът трябва да ми бъде съобщен писмено. Мога да обжалвам отказа в 14-дневен срок пред началника на Регионалната дирекция за национален строителен контрол чрез главния архитект на общината. Ако инвестиционният проект бъде одобрен, аз не мога да го обжалвам самостоятелно, а само заедно с разрешението за строеж.

Нужно ли е одобряване на инвестиционен проект за всички строежи?

Все пак за някои строежи мога да избегна тази процедура. Най-често на практика не се изисква одобрен инвестиционен проект при строеж на:

  • стопански постройки със селскостопанско предназначение;
  • монтаж на инсталации, съоражения и уредби;
  • басейни с обем до 100 куб. м в оградени поземлени имоти;
  • подпорни стени с височина от 1,20 м до 2 м;
  • плътни огради с височина на плътната част от 0,60 м до 2,20 м.

  • Източници

    Закон за устройство на територията (ЗУТ):    

    чл. 137, ал. 3 – относно изпълнението на строежите;

    чл. 138 – относно възлагането на инвестиционен проект;

    чл. 141 – относно съгласуване на идеен инвестиционен проект;

    чл. 142, ал.4 – относно проверка за съответствие;

    чл. 142, ал. 7 – относно одобрен инсвестиционен проект;

    чл. 144 – относно подаване за заявление за съгласуване и одобрение;

    чл. 145 – относно съгласуване и одобрение на технически и работен инвестиционен проект;

    чл. 146 – относно отказ от одобрение и обжалване на отказа;

    чл. 147 – относно строежи, за които не се изисква одобрение на инвестиционен проект;

    чл. 148 – относно издаване на разрешение за строеж;

    чл. 149 – относно обжалване на разрешение за строеж и одобрен инвестиционен проект;

    чл. 202 – относно доброволна или съдебна делба на имот;

    чл. 216 – относно компетентен орган, пред който се обжалва отказът.

    Закон за камарите на архитектите и инженерите в инвестиционното проектиране (ЗКАИИП):

    чл. 7 – относно правоспособните архитекти и инженери;

    чл. 29 – относно договор между възложител и изпълнител на инвестиционния проект.

    Наредба № 4 от 21 май 2001 г. за обхвата и съдържанието на инвестиционните проекти (НОСИП):

    чл. 2 относно фазите на инвестиционното проектиране;

    чл. 22 относно съдържанието работния инвестиционен проект.