Актове и протоколи в строителството

При строеж или покупка на имот в строеж срещам „акт 14“, „акт 15“ и „акт 16“. Тези документи удостоверяват различни обстоятелства. За да разбера на какъв етап е сградата и може ли да се ползва, трябва да проверя категорията на строежа, строителните книжа и конкретните подписани актове.

Защо се съставят актове и протоколи?

Документите по Наредба № 3 от 31 юли 2003 г. проследяват започването, изпълнението и приемането на строителството. Те се основават на строителните книжа, договорите, проверки, огледи и измервания на място. Съставят се на съответния етап, когато могат да бъдат установени изпълнението и качеството на работите.

По правило строителството изисква влязло в сила разрешение за строеж. Законът за устройство на територията предвижда и изключения, например за определени дейности по чл. 151. Първо трябва да се установи точният режим на планираната дейност; попълнен формуляр не може да замести липсващо необходимо разрешение.

Еднакви ли са документите за всички строежи?

Не. Категорията се определя по ЗУТ и приложимата номенклатура, а не само по това дали обектът е жилищен. Чл. 2 от Наредба № 3 посочва:

• за първа–трета категория — образци № 2/2а, 3, 4, 5, 6, 7, 10, 11, 12, 14, 15, 16 и 17;
• за четвърта и пета категория — образци № 2/2а, 3, 4, 7, 12, 14 и 15;
• за шеста категория — по правило не се съставят актове и протоколи по наредбата, с изключението за определяне на строителна линия и ниво за изрично посочените строежи, разположени по регулационните линии или имотните граници.

Съответният акт се съставя при наличието на събитието и условията за него — например спиране на строителството или необходимост от експлоатационна проба. Други образци се използват при необходимост по искане на участник в строителството. Шеста категория не означава просто „временен строеж“ и не освобождава от всички изисквания на закона.

Кой подписва?

Участват възложителят, строителят, проектантите, строителният надзор, техническият ръководител и останалите лица, определени за съответния образец. Подписите не са взаимозаменяеми. Наредбата предвижда отговорност за достоверността на удостоверените данни.

Строителен надзор от консултант се изисква по чл. 168, ал. 2 ЗУТ за строежите от първа до пета категория, с изключение на обектите по чл. 14, ал. 2 от Закона за Камарата на строителите. Следователно не бива да се приема, че всеки строеж от пета категория се изпълнява без консултант само с технически ръководител. Ролите и подписите се определят според приложимия законов режим.

При неявяване на поканена страна има специален ред: писмена покана, изчакване на предвидения срок, отбелязване на поканата и участие на заместващия орган или оправомощено лице, когато наредбата го изисква. Възложителят не може сам да заличи необходим подпис или да подпише от чуждо име. За откриване на площадката има отделни правила за уведомяване на общината.

Документите при започване и изпълнение

• Образец № 1: предаване и приемане на одобрения проект и влязлото в сила разрешение за строеж.
• Образец № 2/2а: откриване на строителната площадка и определяне на строителната линия и нивото; документират се и проверките на контролираните проектни нива. Образец 2а е за съответните строежи на техническата инфраструктура. За вътрешни преустройства се прилага специалният режим без откриване на площадка.
• Образец № 3: установяване съответствието с издадените строителни книжа и прилагането на подробния устройствен план по отношение на застрояването след изпълнение на фундаментите.
• Образец № 4: заповедната книга, в която се вписват предписанията и заповедите, свързани с изпълнението на строежа.
• Образец № 5: съгласуване на терена с проекта и даване на основен геодезически репер.
• Образец № 6: приемане на земната основа и действителните коти на изкопните работи.
• Образец № 7: приемане на строителните и монтажните работи по нива и елементи на конструкцията.
• Образец № 8: приемане и предаване на фундаменти за монтаж на конструкции, машини и съоръжения.
• Образец № 9: предаване и приемане на машини и съоръжения.
• Образец № 10: установяване състоянието при спиране на строителството, включително изпълнените работи и необходимите мерки за запазване на строежа.
• Образец № 11: установяване състоянието преди продължаване на спрян строеж.
• Образец № 12: приемане на работи, които предстои да бъдат закрити — например части, чието количество и качество няма да могат да се установят след следващата операция.
• Образец № 13: установяване на щети от непреодолима природна сила и други обстоятелства.

Какво доказва акт 14?

Акт образец № 14 е за приемане на конструкцията. В него се оценяват съответствието с проекта, документите за изпълнението и вложените продукти, наличните недостатъци и възможността за отстраняването им. Подписват го определените в наредбата участници, включително проектантът-конструктор, строителят и съответното лице по част „Конструктивна“ към надзора при приложимия режим.

При сделка трябва да разграничавам приемането на конструкцията от установяването на „груб строеж“ по ЗУТ. Законът свързва грубия строеж с изпълнените ограждащи стени и покрив, а завършването в този етап за целите на чл. 181 се констатира по предвидения общински ред. Не разчитам единствено на рекламното твърдение „има акт 14“ като доказателство за всички предпоставки на сделката.

Какво доказва акт 15?

Акт образец № 15 установява годността за приемане на строежа или на съответната част или етап. С него се удостоверява изпълнението съобразно проектите, екзекутивната документация, нормативните изисквания и договора и се предават строежът и документацията от строителя на възложителя.

Описват се документацията, резултатите от огледите и изпитванията, както и неизвършените или недовършени работи, които трябва да бъдат отстранени преди искането за въвеждане в експлоатация. Актът е основание за окончателния доклад на строителния надзор. Сам по себе си акт 15 не дава право да се обитава сградата.

„Акт 16“ ли е разрешението за ползване?

Протокол образец № 16 е документ на държавната приемателна комисия за установяване годността за ползване при строежите, за които такава комисия се назначава. Той е част от процедурата и се различава от окончателния административен документ:

• Първа–трета категория: въвеждането в експлоатация става с разрешение за ползване от органите на ДНСК.
• Четвърта и пета категория: издава се удостоверение за въвеждане в експлоатация от органа, издал разрешението за строеж. Не е необходимо да търся протокол 16 като универсален документ за всяка жилищна сграда.
• Шеста категория: строежите не подлежат на въвеждане в експлоатация по този ред.

Когато за обекта се изисква въвеждане в експлоатация, ползването преди него е забранено. При покупка или наем искам именно приложимото разрешение или удостоверение и проверявам дали обхваща моя обект, а не друг етап от комплекса.

Кога се прави 72-часова проба?

Протокол образец № 17 удостоверява резултатите от 72-часова проба при експлоатационни условия, когато такава се изисква от нормативната уредба. Комисията се назначава от възложителя. Проверяват се техническите параметри и работата на съответните машини, съоръжения и инсталации, безопасността и останалите приложими изисквания. Пробата не е универсален тест на всяко жилище.

Пазя екземплярите от актовете, строителните книжа и относимите изпитвания. При липсващи документи, отказ за подпис или спор за качеството търся конкретната строителна документация и становището на компетентните участници и органи. Формално попълнен комплект не отстранява незаконно строителство или съществени отклонения от проекта.

Правна основа и образци: Наредба № 3 от 2003 г.; ЗУТ, чл. 137, 157–158, 168, 176–178 и 181; Наредба № 2 от 2003 г. за въвеждане в експлоатация.

В съавторство с Христо Милчев.