Няколко съседи не плащат разходите за входа и парите за почистване, осветление или ремонт не достигат. За да съберем вземанията, трябва да установим законното им основание, точния длъжник, размера и падежа. Самото недоволство на останалите живеещи не замества решение и доказателства.
Разходите за управление и поддържане на общите части се разпределят по чл. 51 ЗУЕС. По общото правило това става според броя на собствениците, ползвателите, обитателите и членовете на домакинствата. Деца под шест години не участват в разпределението по този начин.
Общото събрание може с необходимото мнозинство — поне 51% идеални части от общите части — да избере един от способите по чл. 51, ал. 9: според броя лица, според идеалните части или поравно на самостоятелен обект. Затова не прилагаме еднаква формула към всички сгради без проверка на решението.
При общото разпределение по брой лица за обект, в който се пребивава не повече от 30 дни годишно, се плащат управление и поддържане в размер за един човек. При алтернативния способ по чл. 51, ал. 9, т. 1 законът изрично предвижда поддръжка за необитаем обект като за един обитател. Празният апартамент не е автоматично освободен от всички разходи.
Ремонтите и фонд „Ремонт и обновяване“ имат отделни правила. Те не се разпределят автоматично „на човек“ като обичайните текущи разходи. Проверяваме кой е собственикът за съответния период и какъв вид е всяко вземане; наемателят и собственикът не са взаимозаменяеми длъжници за всички суми.
Общото събрание трябва да е свикано и проведено по законния ред, с ясен дневен ред, кворум, мнозинство и протокол. Решението трябва да позволява да се установят размерът или начинът на изчисляване на вноската и срокът за плащане.
Ако е необходимо събрание, управителят го свиква по правилата на ЗУЕС. Собственици с поне 20% идеални части могат писмено да поискат свикване; управителят трябва да го направи в десетдневен срок. При неизпълнение те могат да го свикат по установения ред.
Пазим протокола и решението, доказателствата за оповестяването, избора и представителната власт на управителя, справка по месеци и видове разходи, данни за плащанията и за лицето, което дължи сумите. Подготвяме разбираема разбивка, а не само общо число „задължения към входа“.
Решенията се изпълняват в определения в тях срок. Ако такъв липсва, чл. 38, ал. 1 предвижда 14 дни от оповестяването по чл. 16, ал. 7. Писмена покана с разбивка и начин на плащане често помага за доброволно уреждане и за изясняване на спорните суми.
Когато собственик, ползвател или обитател не изпълни решението в срок, председателят на управителния съвет или управителят може да подаде заявление за заповед за изпълнение по чл. 410 ГПК. Чл. 38, ал. 2 ЗУЕС изисква да се приложи препис от решението на общото събрание.
Не е необходимо първо общината да наложи глоба. Констативен протокол за административно нарушение не е задължителна предварителна стъпка за този съдебен ред. Не е нужно и ново решение за събиране на всяка отделна просрочена вноска, когато приложимото решение и законната представителна власт вече дават основание за заявлението.
Заявлението индивидуализира длъжника, основанието, периодите, главницата и претендираните лихви. Подаването става по действащия ред на ГПК, включително електронно, когато това е задължително за заявителя или представителя му. При забава може да се дължи законна лихва, но не прибавяме произволни „наказателни такси“ без правно основание.
Изпълнителният лист не означава, че парите автоматично са получени. Събирането зависи от изпълнителните действия и имуществото на длъжника. При съдебен спор трябва да докажем вземането и да отчетем евентуално възражение за погасителна давност за старите суми.
При нарушение на законовите задължения може да се приложи административнонаказателният ред по чл. 55 и 57 ЗУЕС. Протоколът се съставя от управителния съвет, а при липсата му — от управителя и двама собственици или ползватели. При отказ на управителя законът допуска протокол от трима собственици или ползватели.
Протоколът се предоставя на общинската или районната администрация. Компетентните органи преценяват нарушението и издават актовете по ЗАНН. Глобата не постъпва като плащане на просрочените такси към входа и не замества събирането им.
Неплатените вноски не дават право на съседите да сменят ключалката, да блокират достъпа до жилището, самоволно да прекъсват комунални услуги или да вземат вещи. Изваждането от сграда има отделни строги предпоставки и не е автоматично средство за събиране на дълг.
Собственик, който счита решението на общото събрание за незаконосъобразно, може да поиска отмяната му пред районния съд по местонахождението на етажната собственост в 30-дневния срок по чл. 40 ЗУЕС. Самото оспорване не спира изпълнението, освен ако съдът постанови друго.
ЗУЕС — чл. 12, 17, 38, 40, 48–51, 55 и 57; ГПК — чл. 410–416 и 422; ЗЗД — чл. 86 и правилата за погасителна давност.
Автор и дата на последна актуализация на текста спрямо законодателството:
2.10.2026
