Хазяин съм. Какви са правата ми? (договoр за наем)

Решил съм да дам свое жилище под наем. След като намеря наемател, уговаряме цената, срока и начина на ползване. За мен като наемодател възникват както права, така и задължения.

Законът позволява да определим много от условията според нуждите си, но уговорките не могат да противоречат на повелителни правила и добрите нрави. Затова внимателно преглеждам договора, преди да го подпиша.

Какво е добре да запишем в договора?

За обикновения договор за наем на жилище нотариална заверка не е условие за действителност. Писменият договор обаче улеснява доказването. Описваме точно имота, страните, допустимото ползване, срока, наема в евро, падежа, начина на плащане, разходите, депозитa, ремонтите и основанията за прекратяване.

При предаване подписваме протокол за състоянието на жилището, обзавеждането, уредите, показанията на измервателните устройства и получените ключове. Снимките и описът помагат да се разграничат предишни дефекти от по-късни повреди.

Договорът по правило не може да е за повече от десет години, освен ако е търговска сделка. Лице, което има право само на действия по обикновено управление, не може да обвърже имота с наем за повече от три години. При съсобственост проверявам дали имам необходимото право да го отдам.

Какви задължения имам като наемодател?

Да предам жилище, годно за уговореното ползване. Ако не сме уговорили друго и жилището има недостатъци, наемателят може да иска поправянето им, съразмерно намаление на наема или разваляне на договора, както и обезщетение при законовите условия. Не отговарям по общото правило за недостатъци, които е знаел или е могъл да установи с обикновено внимание при сключването, освен ако са опасни за здравето му или за здравето на домакинството му.

Да поема необходимите ремонти, които са за моя сметка. По закон дребните поправки от обикновеното ползване са за наемателя. Другите повреди, които не са причинени виновно от него, са за наемодателя, ако няма допустима различна уговорка. Това може да включва повредена инсталация или необходим основен ремонт. Отношенията с етажната собственост се уреждат отделно.

Ако не извърша дължимата поправка, наемателят има правата по чл. 231 ЗЗД. Когато сам я направи с грижата на добър стопанин, може да прихване стойността ѝ срещу наема при условията на закона. Добре е нуждата, уведомяването и разходите да са доказани.

Да осигуря спокойно ползване. Собствеността не ми дава право да влизам в обитаваното жилище когато пожелая. Уговаряме разумен ред за огледи и ремонти с предварително уведомяване. При претенции на трети лица последиците зависят от действителните им права и причиненото нарушение, а не само от отправено твърдение или посещение.

Да изпълнявам собствените си данъчни задължения. Данъкът върху недвижимия имот е задължение на определеното в закона лице — обичайно собственика, а при учредено вещно право на ползване — ползвателя. Ако уговорим наемателят да възстановява разхода, това не променя задълженото лице пред общината.

Как се облагат доходите ми от наем?

Като местно физическо лице декларирам придобитите доходи, а не самото сключване на договора. При обичайния наем облагаемият доход се намалява с 10% нормативно признати разходи и се прилага ставка 10%, със съответните законови приспадания. Годишната декларация е с приложение № 4, обичайно до 30 април на следващата година.

Авансовият данък за първите три тримесечия се декларира и внася до 30 април, 31 юли и 31 октомври. Когато наемателят е предприятие или самоосигуряващо се лице, той по правило удържа и внася данъка; в останалите случаи това правя аз. За четвъртото тримесечие няма задължителен авансов данък, но при писмено желание платецът предприятие или самоосигуряващо се лице може да го удържи и внесе до 31 януари.

За фирма наемодател, чуждестранно лице или дейност по туристическо настаняване правилата са различни. Неподаването на декларация и укриването на доход могат да доведат до санкции, а просрочието — до лихви.

Какви права имам?

Да получавам уговорения наем навреме. Например можем да уговорим 500 евро месечно, платими до пето число. Увеличението следва уговорения ред или последващо съгласие; не мога произволно да променям цената, когато договорът не ми дава такова право.

Наемателят има право да поиска разписка за плащането по чл. 77 ЗЗД. При плащане в брой оформям необходимия документ, а банковият превод също служи като доказателство. Данъчните документи зависят от статута на страните и начина на плащане.

Да изисквам грижа за жилището и спазване на предназначението му. Наемателят дължи уговорения наем и разходите по ползването, трябва да съобщава незабавно за повреди и посегателства и да спазва правилата на етажната собственост. По закон отговаря и за вреди, причинени от домакинството му и пренаемателите, при условията на чл. 233 ЗЗД.

Ако няма забрана в договора, наемателят може да пренаема части от вещта, без да се освобождава от собствените си задължения. Ако това е нежелано, уреждаме ограничението изрично.

Да търся дължимото обезщетение и да използвам депозита по уговорения ред. Депозитът не е автоматично последен наем и не се задържа без основание. При напускане установяваме неплатените суми и доказаните повреди и уреждаме остатъка съгласно договора. Обичайното износване се преценява отделно от виновното повреждане.

Как прекратявам договора и получавам имота обратно?

Срочният договор приключва с изтичането на срока, освен ако е продължен. Ако наемателят остане със знанието ми и без да се противопоставя, договорът се счита продължен за неопределен срок. Ако изрично се противопоставя, той дължи обезщетение за продълженото ползване и изпълнява задълженията по прекратения договор до връщането.

При безсрочен наем законът предвижда едномесечно предизвестие, а при уговорен наем на ден — еднодневно, ако не е приложима друга допустима уговорка. Изпращам предизвестието така, че да мога да докажа получаването му.

При съществено виновно неизпълнение мога да разваля договора по чл. 87 ЗЗД. Обикновено трябва да дам подходящ допълнителен срок с предупреждение за разваляне; при писмен договор предупреждението също е писмено. Законът предвижда случаи, в които допълнителен срок не е необходим. Отделно проверявам клаузите за прекратяване.

Не мога самоволно да изгоня наемателя чрез смяна на ключалката, изнасяне на вещите или спиране на услуги. Ако той не върне доброволно имота след прекратяването, търся съдебна защита и изпълнение по законовия ред. Искът за опразване на наето помещение се разглежда по бързото производство на ГПК. За неплатени наеми мога отделно да използвам подходящия исков или заповеден ред.

Може ли наемът да зависи от условие?

Да. Можем да поставим действието на договора в зависимост от бъдещо несигурно събитие — например преместването на наемателя на работа в съответния град. Договорът е сключен, но действието му зависи от отлагателното условие.

Можем да уговорим и прекратително условие — например настъпването на определено семейно събитие, след което имотът е необходим на собственика. Събитието, доказването му и редът за предаване трябва да бъдат ясно описани и да съответстват на закона. Условието само по себе си не разрешава принудително самоволно извеждане.