Хазяин съм. Какви са правата ми? (договoр за наем)

Решил съм да дам свое жилище под наем, ще пусна чужди хора в своя имот. За целта, след като се яви квартирант, готов да плати исканата от мен наемна цена, трябва да сключа договор за наем и да предоставя помещението за ползване на квартиранта. В този случай за мен възникват редица права и задължения. (Имаш имот? Виж как можеш да печелиш по 1500 лв. на месец от краткосрочни наеми чрез Airbnb.)

Важно! Законът дава широка свобода за постигане на уговорки между мен, като хазяин, и моя квартирант - не могат да се правят само уговорки, които противоречат на закона или на морала. Това означава, че при сключването на договор за наем, меродавна е волята на договарящите, затова трябва да бъда внимателен с какви условия се съгласявам при подписването на договора.

Какви задължения възникват за мен като хазяин?

1) Основното ми задължение е да предам жилището годно за обитаване или годно за изпълнение на дейността, за която е наето. Задължението да поддържам жилището годно за обитаване продължава до края на наемния договор.

2) В случай че не сме уговорили нещо различно с моя наемател, за мен остават задълженията за извършване на по-сериозните ремонти, които засягат конструкцията на сградата, като например поправка на покрива, смяна на водопроводна или канализационна система и др. под., когато тези ремонтни работи се налагат по причини, които не са виновно създадени от наемателя.

3) Мое е задължението да предоставя необезпокоявано ползването на наетите от моя квартирант помещения. Това означава, например, че ако се появи съдебен изпълнител или друго лице, което да “тормози” наемателя с твърдения, че жилището ще бъде продавано на публична продан, наемателят може да иска да развали договора и/или да претендира обезщетение за това, че е нарушено спокойното обитаване на квартирата.

4) Да плащам местния данък на предоставеното от мен жилище, ако съм негов собственик или имам правото да го ползвам.

5) Да декларирам сключения договор за наем в НАП в Годишната си данъчна декларация, която попълвам като физическо лице или като юридическо лице, ако имотът е собственост на фирма.

• Неподаването на данъчна декларация се санкционира с глоба или имуществена санкция в размер до 500 лв. или дори до 1000 лв. (при повторно нарушение), в случай че нарушението не подлежи на по-тежко наказание.

• Подаването на данъчна декларация, в която съм “занижил” реалната цена по договора за наем или съм си “спестил” информацията за съществуването на такъв договор и по този начин съм си “спестил” внасянето на по-голяма сума в бюджета, се санкционира с глоба в размер до 1000 лв. или дори до 2000 лв. (при повторно нарушение), в случай че нарушението не подлежи на по-тежко наказание.

Какви права възникват за мен като хазяин?

1. Правото да получавам навреме уговорената наемна цена. Най-често наемът се дължи за един месец, като се заплаща предварително – до определено число на текущия месец. Например – уговорка за наем в размер на 200 лв., платим до 6-то число на месеца, за който се дължи.

Внимание! При получаване на наемната цена дължа разписка. Това е документ, който издавам като получател на определена сума пари и в който трябва да посоча деня, сумата и основанието за получаването на тази сума, в случая - договора за наем. Не бива да забравям да се подпиша под тази информация и да предам този документ на квартиранта. В случай че откажа да съставя и предам разписката на квартиранта, той може правомерно да откаже да ми плати наема.

2. Правото да искам от квартиранта да се грижи за квартирата с грижата на добър стопанин. В случай че той не поддържа, поврежда или руши предоставените помещения, за мен, като хазяин, възниква правото да получа обезщетение за извършените разходи по възстановяване на жилището в първоначалното му състояние.

3. Правото да разваля договора, в случай че квартирантът не изпълнява уговорките в договора за наем.

Какво да правя в случай че правата ми са нарушени?

• Когато правата ми, уговорени с договора за наем, са нарушени, мога да се опитам да изясня положението с квартиранта, да му обясня своята позиция и да направя всичко възможно да постигна съгласие с него относно решаването на възникналия проблем.
• Ако опитът ми за доброволно решаване на възникнал проблем не даде резултат, мога да потърся съдействие от адвокат и да потърся правата си по съдебен ред.

Актуализирал Елица Колева.

ЛЮБОПИТНО:

Нетрадиционни или рядко срещани хипотези,при които мога да дам квартира под наем.

Мога да сключа договор за наем, като поставя този договор под определено условие:

• отлагателно условие, при което договорът за наем се счита сключен, ако се сбъдне предвиденото в него условие, например: Отдавам под наем апартамента си в гр. Айтос на наемателя, в случай че го преместят на работа в Бургас; При сбъдване на условието – преместването на наемателя в Бургас, договорът за наем ще породи своето действие.
• прекратително условие, при сбъдването на което сключеният договор за наем се прекратява, преди уговореният срок да е изтекъл, например: Давам апартамента си в Айтос под наем на наемателя, докато синът ми не се ожени, защото в този случай на сина ще му е необходимо жилище, в което да се настани новото семейство. Когато (и ако) моят син се ожени, договорът за наем се прекратява по силата на направената уговорка.

[toggles][toggle title="Източници"]

§ Закон за задълженията и договорите (ЗЗД):

чл. 77 и 90 ЗЗД – относно правото да се иска разписка за платената цена;

чл. 228 ЗЗД - относно характеристиката на договора за наем (легално определение);

чл. 230 ЗЗД - относно задълженията на наемодателя по договора, свързани с предаването на вещта и последващата и поддръжка;

чл. 231 ЗЗД – относно правилата за поддържането на вещта годна за изпълнение на работата, за която е наета;

чл. 232 ЗЗД - относно задълженията на наемателя да плаща уговорената по договора за наем цена;

чл. 233 ЗЗД - относно задълженията на наемателя да върне вещта в състоянието, в което я е получил, както и да уведоми наемодателя за всякакви посегателства и изменения в наетата вещ;

чл. 234 ЗЗД - относно възможността за пренаемане на наета вещ;

чл. 235 ЗЗД - относно задълженията на наемателя на помещение, което се намира в режим на етажна собственост;

чл. 236 ЗЗД - относно възможността за мълчаливо продължаване на договора за наем след изтичане на срока, уговорен в договора;

чл. 237 ЗЗД - относно възможността за противопоставяне на договора за наем на последващи приобретатели и условията за това;

чл. 238 ЗЗД - относно правилата за прекратяване на безсрочен договор за наем;

Закон за данъците върху доходите на физическите лица (ЗДДФЛ) чл. 8, чл. 10 и чл. 31 - относно декларирането на доходите от наем; чл. 80 - относно санкциите при неподаване в срок или невярно подадена данъчна декларация;

§ Александър Кожухаров, редакция Петко Попов - “Облигационно право - отделни видове облигационни отношения” - ЮРИСПРЕС Университетско издателство, София 2002

§ Методи Марков - “Modus Studendi Облигационно право”, 7 преработено и допълнено издание, София 2011г.

[/toggle][/toggles]