2016-12-30 Правата ми при фирма в блока ми | pravatami.bg

Правата ми при фирма в блока ми

В жилищния ни блок има офиси, вдига се шум, постоянно влизат разни външни хора и не се чувствам комфортно. Законно ли е офис или търговски обект да се помещават в жилищна сграда? Докъде се простират правата на юридическите лица? С какви средства за защита разполагам, ако се нарушават вътрешният ред и правата ми?

Кои обекти имат място в жилищните сгради и къде точно?

Законът позволява жилищните сгради да подслоняват не само жилища и гаражи, но и различни помещения за стопанска и творческа дейност – магазини, офиси, кабинети, ателиета и други обекти. С оглед спокойствието на всички обитатели обаче е строго регламентирано конкретното място на обектите и условията, на които те да отговарят.

В новоизграждаща се жилищна сграда обекти за стопанска и обслужваща дейност могат да бъдат разположени на подземния, полуподземния и първия етаж и към тях трябва да е осигурен самостоятелен вход.

Като собственик на жилище във вече съществуваща сграда мога да го преустроя и да променя предназначението му, но трябва да спазя редица общи и специални изисквания. Във всички случаи  е необходимо:

  • Преустройството да е съобразено със санитарно-хигиенните, противопожарни и други технически изисквания.
  • Да е получено изрично писмено нотариално заверено съгласие от всички собственици непосредствени съседи на обекта.

В жилищна сграда, която е с режим на етажна собственост, се допуска помещение или жилище на първия или полуподземния етаж да бъде преустроено в  кабинет, офис  или ателие с достъп за външни лица.

Възможно е офис да бъде разположен и на по-горен етаж като за това допълнително изискване към общите две е съгласието на общото събрание собствениците на жилища под формата на решение.

Магазин или помещение за предоставяне на обслужващи дейности може да има на първия етаж, ако към него е осигурен самостоятелен вход, извън общите помещения и вход на жилището. И в този случай е необходимо (раз)решение на общото събрание.

Съгласието на останалите собственици не ми е нужно обаче, когато:

  • По оригинален план обектът е самостоятелен и е предназначено за нежилищни нужди.
  • Искам да върна предназначението на обекта към първоначалното му жилищно ползване.

Какви задължения имат юридическите лица в жилищна сграда?

Правилата за ползването на жилищната сграда и общите й части важат с еднаква сила и за юридическите лица. Техни основни задължения са:

  • Да не  завземат общите части и да не пречат на останалите да ги използват.
  • Да не безпокоят другите чрез извършваната от тях дейност.
  • Да заплащат разходите за управление и поддържане общите части на сградата.NB! Лице, което упражнява професия или извършва дейност, свързана с достъп на външни лица, заплаща разходите за управление и поддържане на общите части  от трикратен до петкратен размер в зависимост от  решението на общото събрание. Това увеличение отпада, ако обектът разполага с отделен вход.
  • Да спазват хигиенните и санитарни изисквания.
  • Да спазват правилника за вътрешния ред.

Как да се защитя?

1. Жалба до контролен орган. Когато обектът не се ползва по предназначение, в зависимост от вида на сградата мога да подам жалба до съответния контролен орган:

  • Дирекция за национален строителен контрол, когато основното застрояване (Основно е застрояването, свързано с  конкретното предназначение на сградите- за жилищни, производствени, курортни, вилни, обществено-обслужващи или други нужди, както и смесеното предназначение. Предназначението на всяка сграда се определя с нейния подробен устройствен план.) на жилищната ни сграда е с височина над 15 метра.
  • Общината, когато основното застрояване на жилищната ни сграда е с височина под 15м.

2. Предприемане на действия по административен и съдебен ред.

3. Изваждане на лице от сградата. Всяко лице, което излага сградата на опасност, систематически нарушава правилника за вътрешния ред, решенията на общото събрание или добрите нрави, може да бъде лишено от възможността да ползва имота за срок до 3 години. Ако  след писмено предупреждение от управителя, лицето не преустанови нарушението си, при съгласие на собствениците на 75 % от идеалните части от общите части,  общото събрание може да приеме решение за изваждане на лицето от сградата.

Какво ще стане,  ако не променя предназначението на обект?

Законът не разрешава да ползвам обект извън предназначението му. Ако контролните органи разберат за нарушението ми, могат да ми забранят ползването и достъпа до имота като разпоредят неговото освобождаване, както и прекъсване на захранването с електричество, вода, телефон и т.н.

Допълнително ме заплашва и глоба в размер от 1000 до 10 000 лева.

  • Източници

    § Закон за устройство на територията (ЗУТ):

    чл. 23, ал. 1- относно категориите строежи
    чл. 38, ал. 1 – относно нежилищните обекти в жилищните сгради

    чл. 38, ал. 2 – относно нежилищните обекти в новоизграждаща се жилищна сграда

    чл. 38, ал. 3 – преустройство на жилища на първи или полуподземен етаж

    чл. 38, ал. 4 -преустройство на жилище в магазин

    чл. 38, ал. 5 – преустройство на нежилищен обект

    чл. 38, ал. 6 – връщане на обект към първоначално жилищно предназначение

    чл. 137, ал. 1- категоризация на видовете строежи

    чл. 137, ал. 1, т. 3, буква ”в”- жилищни сгради с високо застрояване

    чл. 137, ал. 1, т. 4, буква ”б”- жилищни сгради със средно застрояване

    чл. 137, ал. 1, т. 5, буква “а” – жилищни сгради с ниско застрояване

    чл. 178, ал. 4 – забрана за ползване на обект не по предназначение

    чл. 178, ал. 5 и 6- мерки по преустановяване на достъп до обект, ползван не по предназначение

    чл. 222, ал. 2, т. 2 – констатиране на нарушения при ползване на строежи от 1-3 категория

    чл. 223, ал. 1, т. 6 – констатиране на нарушения при ползване на строежи от 4-6 категория

    чл. 237, ал. 1, т. 4 и ал. 2, т. 4-  налагане глоби на ЮЛ, ползващи обект не по предназначение

    § Закон за управление на етажната собственост (ЗУЕС)

    чл. 6- задължения на собствениците, ползвателите и обитателите на  сграда в етажна собственост

    чл. 6, ал. 1, т. 1 –  забрана за пречене при използване на общите части

    чл. 6, ал. 1, т. 3 – забрана за завземане на общите части

    чл. 6, ал. 1, т. 4 – забрана за обезпокояващи дейности

    чл. 6, ал. 1, т.10 – заплащане разходите за общите части

    чл. 6, ал. 1, т. 11- спазване на санитарните и хигиенните норми

    чл. 6, ал. 1, т. 15 и 17 – спазване правилника за вътрешен ред

    чл. 51, ал. 5- заплащане на общите разходи от лица, упражняващи професионална дейност

    чл. 51, ал. 6-  заплащане на общи разходи от лица, упражняващи професионална дейност, при отделен вход на обекта

    § Закон за собствеността (ЗС)

    чл. 45, ал. 1, букви “а” и “б”- предпоставки  за изваждане на собственик от сградата



Статията има за цел да очертае някои основни права и задължения, като няма претенции да бъде изчерпателна. Съветваме винаги да се консултирате с адвокат преди да предприемате правни действия.

Етикети

Правни курсове, които спестяват стотици левове.

Научи повече

Научавай най-новите си права. 1 имейл на седмица.



10 правни курса, които ти спестяват стотици левове