Получавам в наследство няколко декара земеделска земя. За съжаление нямам време и желание да я обработвам и няма да се регистрирам като земеделски производител. Въпреки това, не искам да я продавам, нито пък ми се иска да я оставям пустееща. Има вариант, в който дори ще си остана собственик на земята и ще си докарам допълнителен доход – като разреша на друго лице временно да я ползва, в замяна на което аз получавам плащания. Вариантът е да сключа договор за аренда. При този договор аз, като арендодател, отдавам земята си на друго лице, наречено арендатор, който да обработва земята и да добива плодовете от нея, а аз получавам арендни плащания. Арендаторът става собственик на добивите, напр. става собственик на пшеницата, която е засадил върху моята земя, в замяна на което аз (арендодателят) получавам арендни плащания.

За какъв период от време може да се сключи договорът за аренда?

Мога да сключа договора за аренда:

  • Без да уговарям определен срок – тогава договорът е безсрочен;

  • Като уговоря определен срок – договорът за аренда се сключва най-малко за пет стопански години. “Стопанска година” е времето от 1 октомври на текущата година до 1 октомври на следващата година. След като сключа веднъж договора, аз мога да го продължа неограничен брой пъти.

Договорът за аренда се сключва в писмена форма с нотариална заверка на подписите на страните. Той се вписва в службите по вписванията и се регистрира в съответната общинска служба по земеделие. При вписването се представя скица  на арендувания обект на договора, издадена или заверена от общинската служба по земеделие.

Какво може да ползва арендаторът?

Все пак трябва да е свързано със земеделското производство. Вариариантите са: земя за обработка или земя с трайни насаждения (лози, овошки), които да се обгрижват, за да дават плод, недвижими вещи (напр. хамбари, складове), движими вещи (напр. мотика, рало, трактор, животни), като може да се направи съчетание между тях.

А ако земеделската земя е в режим на съсобственост?

Въпреки че има друг съсобственик, аз мога сам да сключа договора за аренда за цялата земя, ако притежавам над 50% от имота или ако съм упълномощен от съсобствениците, притежаващи общо с мен повече от 50 % от имота. Тогава обаче няма да имам право на цялото арендно плащане, а на такава част от него, която съответства на моята част от земята. Напр. ако съм собственик на ½ от имота, аз ще имам право на половината плащане, другата половина ще се дължи на другия собственик. А под каква форма може да бъде плащането?  Вариантите са следните:

  • пари;

  • земеделски продукти – напр. брашно, олио;

  • комбинация между двете;

Може ли арендаторът да сключи договор за аренда върху моята земя с трето лице?

Може, това е т.нар. преарендуване. Задължително обаче аз трябва да съм се съгласил  с това в самия договор за аренда. Съгласието може да е част от първоначалния текст на договора или да се договори по-късно, чрез т.нар. анекс. Арендаторът на свой ред може да преарендува част или цялата земя. Възможно е също така арендаторът да прехвърли правата си по договора с мен на някой друг. Задължено лице към мен си остава арендаторът, а той вече си урежда отношенията с преарендатори и други лица, на които прехвърля права.

Аз съм арендодател – какви са задълженията ми?

Освен да предоставя на арендатора земеделската земя и други движими/недвижими вещи, за които сме се договорили, аз трябва да му осигуря възможността да ги ползва спокойно и безпрепятствено и те да са в състояние за ползване, напр. да не му дам повреден трактор, почвата да е годна за обработване, хамбарът, който му предоставя, да е с протекъл покрив.  За състоянието на обектите задължително трябва да съставим опис. Ако в резултат на моите действия арендаторът претърпи някакви вреди, аз му дължа обезщетение, напр. ако заради мен е закъснял със събирането на реколтата и дините са презрели. Като арендодател, аз трябва да плащам данъците и таксите, свързани със собствеността на имота. Ако арендаторът е извършил с мое съгласие подобрения, с които е увеличил стойността на имота, напр. облагородил е почвата, аз съм длъжен да му платя сумата, с която се е увеличила стойността на имота.

А какви са задълженията на арендатора?

Както вече знаем, той не е собственик на имота и ще се налага да се съобрази с това. Арендаторът трябва да поеме текущото поддържане на земеделската земя и другите движими/недвижими вещи, във връзка с обикновеното им потребление, напр. да поддържа почвата в добро състояние.  Той трябва да плаща и данъците и таксите, свързани с ползването на арендувания имот.  Възможно е да уговоря с арендатора да застрахова за своя сметка имота.  Той трябва да ползва имота така, както сме се уговорили.  Ако иска напр. да построи още един хамбар или да засади върху земеделската земя нещо различно от уговореното, аз трябва да дам своето съгласие.

Как може да бъде прекратен договорът?

  • С изтичане на срока, за който е сключен – напр. сключили сме го за пет години, те изтичат и договорът автоматично се прекратява, ако не е продължен;

  • Ако аз или арендаторът не си изпълним задълженията – в този случай на този, който не си е изпълнил задължението, трябва да се даде подходящ срок за изпълнение и да бъде уведомен, че ако не изпълнени, договорът ще се счита за развален;

  • По взаимно съгласие – то трябва да е писмено с нотариална заверка на  подписите;

  • С едностранно писмено предизвестие – след изтичане на петата година и ако договорът е сключен без срок;

  • Със смъртта или с поставянето под запрещение на арендатора, съответно с прекратяването на юридическото лице-арендатор, освен ако в договора е уговорено наследниците, съответно правоприемниците на арендатора, да го заместват като страна в договора за аренда;

  • При принудително отчуждаване на арендувана земя за държавни и общински нужди;

Както сключването, така и прекратяването на договора за аренда на земя се вписва в службата по вписванията и се регистрира в съответната общинска служба по земеделие. Мога да взема договор за аренда на земелделски земи, недвижими имоти, земеделска техника и машини, селскостопански животни и др. движими вещи от тук.

Актуализира: Милена Горанова

  • Източници

    § Закон за арендата в земеделието:

    чл. 1, ал.3, ЗАЗ – относно обекта на арендния договор;

    чл. 2, ЗАЗ – относно същността на договора за аренда;

    чл. 3,ал. 1, ЗАЗ – относно формата на договора за аренда;

    чл. 3, ал. 4, ЗАЗ – относно сключване на договор за аренда по отношение на съсобствен имот;

    чл. 4, ал. 1, ЗАЗ – относно минималния срок на договора за аренда;

    чл. 6, ал. 1, ал. 2, ЗАЗ – относно задълженията на арендодателя;

    чл. 6, ал. 4, ЗАЗ – относно описът на арендувания обект;

    чл. 7, ал. 1, ЗАЗ – относно текущо поддържане на арендувания обект;

    чл. 7, ал. 2, ЗАЗ – относно данъците и таксите , платими върху арендувания обект;

    чл. 7, ал. 3, ЗАЗ – отноно застраховането на арендувания обект;

    чл. 8, ал. 4, ЗАЗ – отноно арендното плащане;

    чл. 9, ЗАЗ – относно правата и задълженията на арендатора;

    чл. 10, ал. 2, ЗАЗ – относно обезщетението за вреди;

    чл. 11, ЗАЗ – относно преарендуването;

    чл. 12,ал. 2, ЗАЗ – относно увеличаване стойността на обекта на арендния договор;

    чл. 18, ал. 1, ЗАЗ – относно продължаването на арендния договор;

    чл. 27, ЗАЗ – относно прекратяването на договора за аренда;

    чл. 29, ал. 1, ЗАЗ – относно едностранното прекратяване на договора за аренда;

    пара.2, т. 3, ДР на ЗАЗ – относно значението на понятието “стопанка година “.

    § Закон за собствеността:

    чл. 30, ал. 3, ЗС – относно участието в ползите и тежестите при съсобствена вещ.

    § Закон за задълженията и договорите:

    чл. 87, ал. 1, ЗЗД – относно разваляне на двустранен договор с предизвестие.