Недвижимият ми имот е предвиден за отчуждаване в полза на държавата. Възможно ли е това, след като Конституцията обявява частната собственост за неприкосновена? Да, но само въз основа на закон, за държавни нужди, които не могат да бъдат задоволени по друг начин, и след предварително и равностойно обезщетение.
По Закона за държавната собственост могат да бъдат отчуждавани имоти и части от имоти на физически и юридически лица. Трябва едновременно да са налице държавна нужда, невъзможност тя да бъде задоволена по друг начин и предварително равностойно обезщетение. Такива случаи възникват например при изграждане на път или друга инфраструктура.
Държавната нужда се установява с влязъл в сила подробен устройствен план (ПУП), предвиждащ съответния обект. За национален обект законът допуска и одобрен ПУП с влязло в сила разпореждане за предварително изпълнение. Възможни са и други изрично предвидени със закон основания. Отчуждаването може да обхване целия обект предварително или отделни етапи преди строителството им. Отчуждените имоти стават публична държавна собственост.
Обезщетението се оценява според предназначението на имота преди влизането в сила на ПУП, съответно преди одобряването на плана за национален обект с предварително изпълнение. Използват се пазарни цени на близки имоти с подобни характеристики. Новото предназначение, заради което държавата отчуждава имота, не означава автоматично оценяване като вече изграден бъдещ обект.
Законът определя кои вписани възмездни сделки могат да служат за сравнение: например продажби, замени, определени сделки с вещни права и продажби на търг. Прилагат се и изискванията на § 1а, т. 2, включително за участие на търговец и изключване на сделки с идеални части. Периодът е 12 месеца преди възлагането на оценката; ако относимите сделки са повече от 20, вземат се последните 20. Осредняването изисква поне две относими сделки.
Близостта се преценява в рамките на същия район в градовете с районно деление, същия квартал в останалите населени места и селищни образувания, или същото землище за земеделски и горски територии. Когато липсват необходимите сделки за сравнение, се използва съответният нормативен ред за оценяване на урбанизирани имоти, земеделски земи или горски територии.
Мога да оспоря оценката, включително неправилните характеристики на имота или неподходящите сделки за сравнение, и да поискам съдебна експертиза. Данъчната оценка или цената, която лично очаквам да получа при продажба, сами по себе си не определят обезщетението.
Заинтересованото ведомство отправя мотивирано искане до министъра на финансите и министъра на регионалното развитие и благоустройството. За подготовката собственикът предоставя документи и достъп за необходимите измервания и технически дейности. При отказ достъпът може да бъде осигурен със съдействие на полицията.
Началото на процедурата се оповестява в два централни и един местен ежедневник, на определените места в съответните общини и населени места и на предвидените административни интернет страници. В самия акт се посочват държавната нужда, имотът, собственикът и обезщетението.
Решението или заповедта се съобщават на заинтересованите лица по реда на Административнопроцесуалния кодекс. Предвидени са и публични обявявания; при неизвестен адрес или ненамиране на лицето се прилага специалният ред, включително обявление в „Държавен вестник“ в случаите по закона. Следя съобщаването внимателно, защото от него зависи срокът ми за съдебна защита.
Срокът е 14 дни от съобщаването на акта. Жалбата се подава чрез издалия го орган:
Мога да оспорвам както основанията за отчуждаване, така и размера на обезщетението. Подготвям документите за собственост, данните за съобщаването и конкретните възражения. Производството има кратки срокове за представяне на доказателства. Решението на съда по този специален ред е окончателно.
По общото правило отчуждаването настъпва при изпълнение на условията на чл. 39 ЗДС: необжалван акт и изплатено обезщетение, или приключило съдебно оспорване и изплатено дължимото обезщетение. При спор кой има право на парите и в други предвидени случаи законът урежда внасянето им по специална сметка. Липсата на лично получена сума не означава непременно, че законното плащане не е извършено.
Съдът може да допусне предварително изпълнение при условията на чл. 39б ЗДС: необходим е особено важен държавен интерес, влязъл в сила ПУП за национален обект или обект с национално значение и предварително внесено обезщетение; имотът не трябва да е единствено жилище на собственика. Съдът определя и допълнителна гаранция в размер на една трета от внесеното обезщетение. Едва след внасянето ѝ се пристъпва към въвеждане във владение по установения ред.
Ако обезщетението не бъде платено в законовия срок от влизането в сила на акта, мога да поискам отмяна:
Мога да поискам отмяна и ако в срок от 3 години, а за национален обект — 5 години, от отчуждаването мероприятието по ПУП не е започнало, или имотът не се използва по предназначението, за което е отчужден. По специалната законова дефиниция мероприятието е започнало, когато са утвърдени архитектурните проекти и е издадено разрешение за строеж; не е задължително вече да виждам строителни работи на терена.
В тези случаи искането се подава до областния управител. Ако той е издал заповедта, отменя отчуждаването след възстановяване на полученото обезщетение. За решение на Министерския съвет искането преминава чрез областния управител и министъра на регионалното развитие и благоустройството до Министерския съвет. Законът урежда и отмяна при съдебно отменен ПУП и нов план, който вече не засяга имота, както и последиците за вреди и подобрения.
Чл. 17, ал. 3 и 5 от Конституцията; чл. 32–40, § 1а и § 3 от Закона за държавната собственост; чл. 61 АПК.
Автор и дата на последна актуализация на текста спрямо законодателството:
Праватами
.бг
3.10.2026
