Отчуждаване на имоти в полза на държавата

Наскоро разбрах, че мой недвижим имот е предвиден за отчуждаване в полза на държавата. Възможно ли е това, при положение че Конституцията обявява частната собственост за неприкосновена? Отговорът е да, защото в определени случаи, когато общественият интерес надделява над частния, засягането на правото на собственост е допустимо. Принудителното отчуждаване е позволено от Конституцията, но само ако се извършва въз основа на закон и при точно определени условия и ред.

1. Предпоставки за отчуждаване

Имоти и части от имоти - частна собственост могат да се отчуждават при едновременното наличие на следните предпоставки:

• Държавна нужда, чието задоволяване се постига чрез отчуждаването на имот – частна собственост.

Отчуждаване на имоти се налага най-често във връзка с изграждането на големи инфраструктурни обекти - магистрали, пътища и други.

• Държавната нужда да не може да бъде задоволена по друг начин, освен чрез отчуждаване.

Наличието на такава държавна нужда се установява по един от следните три начина:

• с влязъл в сила подробен устройствен план, предвиждащ изграждане на обекти за задоволяване на държавни нужди;
• с одобрен подробен устройствен план, който предвижда изграждане на национален обект, за който има влязло в сила разпореждане за допускане на предварително изпълнение; „Национален обект” е обект, определен като такъв със закон, както и инфраструктурни обекти: изграждане и преустройство на транспортно-комуникационни мрежи и съоръжения - пътища от републиканската пътна мрежа, железопътни линии и обекти на железопътната инфраструктура, пристанища, летища и съоръжения към тях; на други мрежи и съоръжения на техническата инфраструктура - водоснабдяване, канализация, пречистване на питейни и отпадъчни води, третиране на отпадъци, електрификация, топлофикация, газификация и електронни съобщителни мрежи, определени като национални обекти с решение на Министерския съвет.
• по друг начин, предвиден в закон.

• Отчуждаването е допустимо след предварително и равностойно обезщетение.

Отчуждаването има принудителен характер, но това не означава, че е безвъзмездно. Напротив, за моя имот държавата трябва да ми плати справедливо обезщетение. То се определя в съответствие с предназначението на имота преди извършване на мероприятията, за които се иска отчуждаването. Оценката се извършва въз основа на пазарните цени на имоти с подобни характеристики, намиращи се в близост до отчуждавания - в един и същ район (за градовете с районно деление), квартал (в другите градове и населени места), землище (в земеделските и горските територии). „Пазарни цени” са осреднените цени от всички сделки с имоти за покупко-продажба, замяна, учредяване на вещни права или прехвърляне на собственост срещу задължение за строителство, ипотека - обезпечаваща покупко-продажба на имот, продажбите чрез търг от държавни и частни съдебни изпълнители, държавните институции и общините, както и други възмездни сделки, с изключение на тези с предмет идеални части от имоти, по които поне една от страните е търговец, сключени в рамките на 12 месеца преди датата на възлагане на оценката и вписани в службата по вписванията по местонахождението на имота. Ако в рамките на 12 месеца преди датата на възлагане на оценката в службата по вписванията по местонахождението на имота са вписани повече от 20 сделки, при определяне на пазарната цена се вземат предвид последните 20 вписани сделки. Осредняването се извършва въз основа на не по-малко от две относими сделки.

2. Ред за отчуждаване на имоти – частна собственост за държавни нужди

Инициатор на производството по отчуждаване е заинтересованото ведомство. То отправя мотивирано искане за отчуждаване до министъра на финансите и министъра на регионалното развитие и благоустройството. Във връзка с изготвяне на искането съм длъжен да предоставя документи за собственост на имота и да осигуря достъп до него за извършване на измервания и други технически дейности. Ако не го направя, достъпът се осигурява със съдействието на полицията. Актът, с който се извършва отчуждаването, се издава от:

• Министерския съвет, по предложение на министъра на регионалното развитие и благоустройството и министъра на финансите – ако отчужденият имот е предназначен за изграждане на национален обект;
• областния управител, по предложение на министъра на регионалното развитие и благоустройството и министъра на финансите – във всички останали случаи.

В акта за отчуждаването се определя размерът на обезщетението, което следва да ми бъде заплатено. За решението на Министерския съвет, както и за заповедта на областния управител за отчуждаване на имота мога да науча по следните начини:

• чрез съобщение в рамките на 3 дни от датата на издаване на акта;
• чрез обявление, поставено в сградата на общината, на района, на кметството или в населеното място, на чиято територия се намира имотът - предмет на отчуждаването;
• от сайта на съответната областна администрация и съответната община, а за решението на Министерския съвет - и от сайта на Министерския съвет.

3. Обжалване на акта за отчуждаване

Независимо че ще получа обезщетение за отчуждения имот, е възможно да не съм съгласен с неговия размер или да не искам да се разделя с имота си - например къщата на мечтите ми, за чието построяване цял живот съм отделял средства и съм вложил много личен труд. В тези случаи разполагам с възможност да обжалвам акта за отчуждаване по съдебен ред. Жалбата ми ще бъде разгледана от:

• Върховния административен съд – в случай, че оспорвам решение на Министерския съвет;
• административния съд по местонахождение на имота – в случай, че оспорвам заповед на областния управител.

Срокът за обжалване е 14 дни и започва да тече от датата, на която актът за отчуждаване ми е бил съобщен. Жалбата подавам чрез органа, издал акта – Министерския съвет, респективно областния управител, който я изпраща на съда. Решението на съда е окончателно, т.е. не мога да го обжалвам.

4. Отмяна на отчуждаването

Отчуждителният акт може да бъде отменен, ако в определен срок след влизане в сила на акта за отчуждаване не ми бъде изплатено обезщетението.

• Ако имотът ми е отчужден с решение на Министерския съвет и не съм обезщетен в рамките на 18 месеца, мога да подам искане за отмяна на отчуждаването до Върховния административен съд.

• Ако имотът ми е отчужден със заповед на областния управител и не съм обезщетен в рамките на 6 месеца, мога да подам искане за отмяна на отчуждаването до административния съд по местонахождение на имота.

Друг случай, при който имам право да искам отмяна на отчуждаването, е ако са изтекли 3 години (а за изграждане на национален обект – 5 години) от отчуждаването на имота и мероприятието по подробния устройствен план не е започнало (Мероприятието е започнало, ако са утвърдени архитектурните проекти и е издадено разрешение за строеж.), или имотът не се използва по предназначението, за което е отчужден. Искането за отмяна на отчуждаването подавам до областния управител. Ако имотът е отчужден с негова заповед, той отменя отчуждаването, след като възстановя полученото обезщетение. Ако имотът е отчужден с решение на Министерския съвет, областният управител изпраща искането на министъра на регионалното развитие и благоустройството, който предлага на Министерския съвет да отмени решението за отчуждаване.[toggles][toggle title=Източници] Закон за държавната собственост (ЗДС):чл. 7, ал. 1 ЗДС - относно забраната за разпореждане и придобиване по давност на имоти публична държавна собственост;чл. 32, ал. 1 ЗДС - относно предпоставките за отчуждаване;чл. 32, ал. 2 ЗДС - относно начина на определяне на паричното обезщетение;чл. 33, ал. 2 ЗДС - относно установяването на държавна нужда, която може да се задоволи само чрез отчуждаване на имот;чл. 33, ал. 3 ЗДС - относно задълженията на собственика за предоставяне на документи за собственост и достъп до имота за извършване на измервания;чл. 33, ал. 4 ЗДС - относно превръщането на отчуждените имоти в публична държавна собственост;чл. 34, ал. 1 ЗДС - относно искането за отчуждаване;чл. 34а, ал. 1 и 2 ЗДС - относно акта за отчуждаване;чл. 34б, ал. 2 ЗДС - относно изискването за обнародване на решението на МС за отчуждаване в “Държавен вестник”;чл. 34в, ал. 2 ЗДС - относно изискването за обнародване на заповедта на областния управител за отчуждаване в “Държавен вестник”;чл. 38 ЗДС - относно обжалването на акта за отчуждаване;чл. 39, ал. 3 и чл. 40, ал. 1 ЗДС - относно отмяната на акта за отчуждаването; 1 ДР на ЗДС - относно понятието “национален обект”; 1а, т. 2 ДР на ЗДС - относно понятието “пазарни цени”; 1а, т. 4 ДР на ЗДС - относно понятието “имоти, намиращи се в близост до отчуждавания” 3 ДР на ЗДС - относно понятието “започнало мероприятие по смисъла на чл. 40, ал. 1 ЗДС Закон за устройство на територията (ЗУТ):чл. 205 - чл. 209 ЗУТ - относно условията за принудително отчуждаване и обезщетяване; Административнопроцесуален кодекс (АПК):чл. 61, ал. 1 и 2 АПК - относно съобщаването на акта за отчуждаване. Конституция на Република България:чл. 17, ал. 3 - относно неприкосновеността на частната собственост;чл. 17, ал. 5 - относно принудителното отчуждаване на собственост за държавни и общински нужди. Решение на Конституционния съд № 19/ 1993 г. “Вещно право” - Георги Боянов, 2009 г.[/toggle][/toggles]