Продажба на наследство

За добро или зло, времето, отредено ни за живот, все някога изтича. Наред с болката от невъзвратимата загуба, смъртта носи след със себе си и определени правни последици. Така се стига до въпроса какво се случва с всичко онова, което починалият е притежавал или дължал приживе - колата, къщата, неплатените сметки за ток или вода... Тоест, какво се случва с наследството, което починалият оставя?Знам, че мога да приема наследството си или да се откажа от него. Имам обаче и трета опция - да го продам. В следващите редове ще разбера как да направя това.

Какво включва моето наследство и защо ми е да го продавам?

Наследството е съвкупността от всички права и задължения, които моят наследодател е натрупал през живота си. Важно е да знам, че в наследството се включват не само имоти, движими вещи, участия във фирми, парични влогове (т.е. права), но и неплатените сметки, задължения по кредити, неплатени данъци. Не са част от наследството т. нар. “ненаследими права”. Такива са например правото на ползване, учредено в полза на наследодателя ми, или правата му по трудово правоотношение (заплата, обезщетения и др.).Ако приживе наследодателят ми не е бил в особено добро финансово положение, е твърде възможно да се окаже, че наследството му съдържа повече задължения, отколкото права. Ето в този случай, ако все пак не искам да се откажа от наследството си, бих могъл просто да го продам. Продажбата на наследство е особен вид продажба, при която не продавам някаква определена вещ или определен имот, а цялото си наследство като съвкупност от права и задължения. Тоест, продавайки наследството си, не съм длъжен да посоча какво точно се включва в него - има ли, или няма някакви недвижими имоти, движими вещи или пък задължения, както и какви са те. И в това се крие красотата на тази продажба - не нося отговорност за онова, което се включва в наследството! Така, ако купувачът си е мислил, че хубавата къща с басейна е част от моето наследство (и затова го е купил), а впоследствие се окаже, че не е, няма как да търси отговорност от мен! Важно! Възможно е все пак с купувача да уговорим, че ще нося отговорност и по отношение на определена вещ, имот или вземане (да гарантирам, че те са част от наследството). Но това е просто възможност, не задължение! Зависи от постигнатото съгласие между нас.Длъжен съм да обезпеча (гарантирам) на купувача само и единствено качеството си на наследник. Това мога да направя чрез удостоверението си за наследници. Внимание! В случай че продам наследство, а впоследствие се окаже, че въобще не съм бил наследник, ще нося отговорност пред купувача!

Кога мога да продам наследството си?

• Мога да продам наследството си, само ако то е вече открито. Това означава, че не мога да го продам преди наследодателят ми е да починал. Подобна продажба противоречи на морала и добрите нрави и според закона е нищожна!
• Освен това, за да продам наследството си, не трябва да съм се отказал от него.
• Може и да не съм приел все още изрично наследството и все пак да го продам, защото самата продажба се счита за акт на мълчаливо приемане от моя страна.

Сключване на договор за продажба на наследство

• Договорът, с който продавам наследството си, трябва да бъде в писмена форма с нотариална заверка на подписите (моя и на купувача). Разбира се, за тази заверка се дължи нотариална такса. Размерът на таксата зависи от удостоверения материален интерес (най-общо казано стойността) на сделката. Минималният й размер е 30 лв. Конкретната такса се изчислява по правила, които мога да видя тук. Договорът за продажба на наследство подлежи на вписване в Имотния регистър. Затова, при изчисляване на конкретната такса, трябва да видя правилата относно договорите, които подлежат на вписване!
• При сключване на договора трябва да удостоверя качеството си на наследник. Това става с удостоверение за наследници.

Какви права и задължения възникват за мен?

• Като продавач, разбира се, имам право да получа уговорената цена.
• В случай че преди продажбата съм събрал някое вземане, което е било част от наследството, или пък съм продал някой предмет, съм длъжен да обезщетя купувача за това. Това е така, защото продавам цялото си наследство като съвкупност от права и задължения, а продавайки колата, например, то вече не е “цяло”.
• Ако пък съм изпълнил някое от задълженията на моя наследодател преди да продам наследството, то купувачът (защото купува правата, но и задълженията!) ще трябва да ми върне платеното от мен.

Ами ако в наследството има недвижим имот?

Знам, че продажбата на недвижим имот се сключва под формата на нотариален акт. Нужно ли е и тук такъв? Отговорът е не! Тъй като при продажба на наследство не съм длъжен да посоча какво точно се включва в наследството (в т.ч. и недвижимите имоти), няма нужда от нотариален акт. Нотариалната заверка на подписите е достатъчна! Важно! Ако купувам наследство и в него има недвижим имот, мога да защитя собствеността си срещу трети лица, само ако договорът за продажба на наследство е вписан в Имотния регистър. Договорът се вписва от службата по вписванията по местонахождението на недвижимия имот. Ако имотите са повече от един, нужно е договорът да се впише от службата по вписванията по местонахождението на всеки един от тях.

А мога ли все пак да запазя някоя вещ от наследството за себе си?

На практика, да. Мога да уговоря с купувача да запазя за себе си някоя вещ (защото например има сантиментална стойност за мен) от наследството, но само при условие, че това не изменя характера на договора. Това значи, че ако в наследството ми има общо 5 имота и аз запазя 3 от тях, а останалите 2 продам, това вече няма да бъде продажба на наследство, а обикновена продажба! Всичко е въпрос на преценка в конкретния случай.

А какво се случва, ако след като съм си продал наследството ми възстановят собствеността върху имот (реституция)? Той за мен ли остава?

Да. Продажбата на наследство има действие само за онези имоти, на които съм бил собственик към момента на продажбата. След като ми реституират даден имот (къща, нива), за мен възниква право на собственост върху него. Купувачът по вече сключения договор за продажба на наследство няма право на каквито и да е било претенции спрямо реституирания имот, защото към момента на продажбата той просто не е бил част от моето наследство. След реституцията, разбира се, мога да се разпоредя както намеря за добре с имота, включително и да го продам.[toggles][toggle title=Източници] Закон за задълженията и договорите (ЗЗД):чл. 26, ал. 1 - относно нищожността на сделките върху неоткрити наследства;чл. 212, ал. 1 - относно същността на договора за продажба на наследство и задължението за удостоверяване качеството на наследник на продавача;чл. 212, ал. 2 - относно формата за сключване на договора за продажба на наследство;чл. 212, ал. 3 - относно вписването на договора като условие за противопоставимост на правата върху недвижими имоти на купувача срещу трети лица;чл. 213, ал. 1 - относно задължението на продавача да обезщети купувача за отчуждени вещи или събрани вземания преди продажбата;чл. 213, ал. 2 - относно задължението на купувача да върне на продавача платеното от него за задълженията или тежестите на наследството. Правилник за вписванията (ПВ):чл. 4, б. “Б” - относно вписването на договорите за продажба на наследство;чл 7 - относно извършването на вписването от службата по вписванията по местонахождението на недвижимия имот.Тарифа за нотариалните такси към закона за нотариусите и нотариалната дейност (ТНТЗННД):Т. 9 - относно минималният размер на таксата за нотариална заверка на подписите на договор с удостоверен материален интерес, който подлежи на вписване.Решение № 3 от 4.02.1999 г. на КС на РБ по конст. д. № 32/98 г. - относно действието на вече сключен договор за продажба на наследство при реституция.[/toggle][/toggles]