Продажба на наследство

Наследството може да включва имоти, вещи, вземания и дългове. След смъртта на наследодателя мога да се разпоредя с наследствените си права чрез договор за продажба на наследство. Това е продажба на наследството като съвкупност, а ако съм сънаследник — на моя наследствен дял.

Продажбата не е начин да прехвърля чуждите дългове без участието на кредиторите. Тя не замества отказа от наследство и сама по себе си не ме освобождава от отговорност за наследствените задължения.

Какво влиза в наследството?

Наследяват се имуществените права и задължения, които не се погасяват със смъртта. Това могат да бъдат собственост върху жилище или автомобил, вземания по банкови сметки, наследими права във връзка с участие в дружество, както и дългове по кредити, сметки и други задължения.

Строго личните права не се наследяват. Например учреденото в полза на починалия вещно право на ползване по правило се погасява със смъртта му. Трудовото правоотношение също се прекратява, но вече възникнали вземания за неизплатена заплата и дължими обезщетения могат да преминат към наследниците. Не е правилно всички права, свързани с труда на починалия, да се смятат за ненаследими.

Какво точно продавам?

По чл. 212 ЗЗД продавам наследството изцяло, без да посочвам отделните му предмети като самостоятелен предмет на всяка продажба. Ако сме няколко наследници, мога да продам своята наследствена част, но не и частите на останалите без тяхно участие.

Купувачът придобива прехвърлимите имуществени права в обхвата на сделката. Той не става наследник на починалия само защото е сключил договора: качеството „наследник“ остава на продавача.

Когато се продават само конкретно определени наследствени вещи или имоти, това може да е обикновена продажба, за която важат съответните правила за форма, съсобственост и разпореждане с наследствени имоти. Наименованието на документа само по себе си не определя характера на сделката.

Кога мога да продам наследството?

Наследството трябва да е открито — наследодателят да е починал. Договорът върху неоткрито наследство е нищожен по чл. 26, ал. 1 ЗЗД.
Трябва да имам наследствени права. Ако вече съм направил валиден отказ от това наследство, не мога да го продам като наследник.
Ако още не съм го приел изрично, продажбата по правило представлява действие на мълчаливо приемане по чл. 49, ал. 2 ЗН. След нея не мога просто да се откажа от същото наследство, за да избегна дълговете.

При наследник, който е непълнолетен, поставен под запрещение или е приел по опис, се проверяват и специалните ограничения и необходимите съдебни разрешения. Действие по разпореждане може да има последици за ограничената отговорност при приемането по опис.

Освобождавам ли се от наследствените дългове?

Не автоматично. Приелите наследството наследници отговарят за задълженията съобразно дяловете си по чл. 60 ЗН. Продажбата урежда отношенията между мен и купувача, но не отнема правата на кредитора.

За да бъда заместен като длъжник и освободен от отговорност към конкретен кредитор, е необходимо неговото изрично съгласие по чл. 102 ЗЗД. Клауза, че купувачът поема дълговете, не е достатъчна сама по себе си да постигне това спрямо кредитора.

Ако има съмнение, че дълговете надвишават активите, преди да продавам или да извършвам други действия на приемане е разумно да проверя възможността за отказ от наследство или приемане по опис. Приемането по опис ограничава отговорността до размера на полученото наследство, но е свързано със срокове и правила за управление и разпореждане.

Каква форма трябва да има договорът?

Договорът за продажба на наследство се сключва писмено с нотариална заверка на подписите на двете страни. Това е изискване за действителност. Когато действително се продава наследство като съвкупност, тази форма е достатъчна и ако в него има недвижими имоти; не е необходим нотариален акт като при продажбата на отделен имот.

В договора се индивидуализират наследодателят, откритото наследство, страните, продаваният наследствен дял, цената и начинът на плащане. Подготвям документи за смъртта и наследствените си права. Удостоверението за наследници е обичаен документ при наследяване по закон, но при завещание или спор за наследствени права може да са нужни и други доказателства. Самото удостоверение не е гаранция, че не съществуват завещание, отказ или други относими обстоятелства.

Дължат се нотариални такси според удостоверявания материален интерес и приложимата тарифа. Ако договорът подлежи на вписване, има и такса за вписването; могат да възникнат и данъчни задължения според придобиваното имущество. Предварително искам конкретна сметка в евро, вместо да приемам, че общият разход е една фиксирана минимална такса.

Ако в наследството има недвижим имот?

Договорът трябва да бъде вписан, за да може да се противопостави на трети лица относно недвижимите имоти. Вписването се извършва в службата по вписванията по местонахождението на имота. Ако има имоти в районите на различни служби, необходимо е вписване във всяка съответна служба.

Това не отменя нуждата купувачът да провери собствеността, ипотеките, възбраните, съсобствеността и други права или тежести. Нотариалната заверка на подписите не замества такава проверка и не превръща несъществуващо право на продавача в право на купувача.

За какво отговарям пред купувача?

При продажба на наследство изцяло без посочване на предметите му законът ме задължава да обезпеча качеството си на наследник. Не гарантирам по подразбиране, че в наследството непременно влиза всяка вещ, която купувачът предполага.

Можем обаче да уговорим конкретни гаранции за активи, вземания, дългове или тежести. Тогава нося и договорената отговорност. Правилото на чл. 212 ЗЗД не ми позволява да заблуждавам купувача или да прикривам измама; приложими остават общите правила за недействителност и неизпълнение.

По чл. 213 ЗЗД:

ако преди продажбата съм събрал наследствено вземане или съм отчуждил наследствени предмети, дължа на купувача полученото;
купувачът трябва да ми върне платеното от мен за задълженията и тежестите на наследството.

Тези отношения е добре да се уредят ясно с опис на известните плащания и документи, без да се смесват с въпроса дали кредиторът ме е освободил от дълга.

Мога ли да запазя отделна вещ?

Изключването на конкретна вещ може да се уговори, ако сделката запазва характера си на продажба на наследство като съвкупност. Няма универсално правило от типа „определен брой запазени имоти винаги превръщат договора в обикновена продажба“. Преценяват се съдържанието и действителната обща воля на страните.

Ако целта е продажба само на конкретни недвижими имоти или идеални части от тях, трябва да се използва съответната форма и да се проверят приложимите права на сънаследниците и съсобствениците.

Какво става с имот, възстановен по реституция?

За реституцията има специално правило в чл. 90а ЗН. Продажба на наследство, извършена след одържавяването или включването на имотите в ТКЗС или в посочените в закона организации, преди възстановяването им, няма действие за тези имоти при приложимост на нормата.

Решение № 3 от 4 февруари 1999 г. на Конституционния съд разглежда именно този специален режим. От него не следва общо правило, че всяко имущество, установено или получено след продажбата, непременно остава за продавача. При реституиран имот се проверяват основанието и моментът на възстановяване, моментът на договора и конкретните наследствени права.