Законови изисквания за строеж на сглобяеми къщи

Каква е ситуацията?

Винаги съм искал да имам своя къща - място, където да отдъхна от проблемите и да се наслаждавам на живота. Имам обаче доста изисквания към бъдещия ми дом, започващи от това, че не само искам да проектирам дизайна сам, но и държа жилището ми да е с висока енергийна ефективност, да бъде построено в кратки срокове и всичко това на достъпна цена. От интернет научих, че решението на моя проблем се нарича “сглобяеми къщи”.

Какво представляват сглобяемите къщи?

Уви, това не е къща, която се сгъва и разпъва за 5 секунди подобно на тази на Баба Яга и която мога да нося в малкия си джоб и да “инсталирам”, където ми душа иска - на брега на морето или на върха на планината. Сглобяемата къща е определена от закона като “строеж от V категория” - това “преведено” означава жилищна или вилна сграда с ниско застрояване (до 10 м. височина) и разгърната застроена площ до 1 000 кв. м. Като такава тя следва да бъде построена в съответствие с изискванията на закона.

Какво “изисква” закона при строеж на сглобяема къща?

Вече се разделих с излюзията, че издигането на тази постройка е като щракване с пръсти. Напротив, тук, както при всеки друг строеж, е необходимо да се спазят законовите изисквания от А до Я и да се съберат един куп документи. На първо място, строежът на моята сглобяема къща трябва да е в съответствие с предвижданията на подробния устройствен план (ПУП) (Подробният устройствен план е акт, с който се определя конкретното предназначение на всеки един поземлен имот, напр. за жилищно застрояване, за обществено ползване, за улици, за озеленяване и т.н.), регламентиращ застрояването на територията, където смятам да строя, т.е. няма да е възможно да издигна желаната от мен постройка на място, предвидено с плана за озеленяване например. На второ място, необходимо ми е разрешение за строеж. То се издава от главния архитект на общината или района за градовете с районно делене. За да получа такова обаче трябва да премина през определена процедура. Централно място в нея заема съгласуваният и одобрен инвестиционен проект. Изработването на инвестиционния проект минава през три фази:

• идеен проект;
• технически проект.Техническият инвестиционен проект се състои от:
• част Архитектура
• част Конструкция
• част ВиК
• част Електроснабдяване
• част Топлосъхранение и икономия на енергия в сгради
• част ПБЗ
• част Геодезия
• работен проект.

По закон в населени места, които са определени за ниско жилищно застрояване инвестиционното проектиране може да започне въз основа на виза за проектиране. Това е документ, който се издава от главния архитект на общината в 14 - дневен срок от подаване на заявлението и представлява извадка (копие) от действащия подробен устройствен план, която обхваща имота, където ще строя, заедно със съседните му имоти и на която извадка са нанесени съществуващите сгради и постройки, линиите на застрояване и допустимите височини, плътността и интензитета на застрояване, както и други изисквания, които следва да се имат предвид при строителството на обекта. По принцип разрешението за строеж се издава въз основа на одобрен технически или работен инвестиционен проект. По изключение то може да се издаде и въз основа на одобрен идеен инвестиционен проект, ако е налице извършена предварителна оценка за съответствие с предвижданията на ПУП и другите правила на закона за застрояване, като транспортна достъпност, защита на околната среда и други. Разрешението за строеж може да бъде издадено и едновременно с одобряването на иневстиционния проект, ако изрично съм поискал това в заявлението.Повече относно разрешението за строеж и процедурата по издаването му - мога да открия тук.

Как става обаче самото съгласуване и одобряване на инвестиционните проекти?

Инвестиционните проекти се съгласуват с главния архитект на общината. Съгласуването се състои в проверка на съответствието на проекта с предвижданията на ПУП и правилата за застрояване. За извършването на тази проверка към проекта се представят следните документи:

• оценка на съответствието на проектната документация с изискванията към строежа;
• предварителни договори за присъединяване с експоатационните дружества - ВиК и ЕРП;
• други разрешителни.

Ако едновременно с одобрението на инвестиционния проект съм поискал да ми бъде издадено и разрешение за строеж, то при съгласуване и одобряване на проекта следва да представя и документ за собственост - нотариален акт, съдебно решение, административен акт или друг, т.к. няма как да построя къщата на мечтите си на място, което не е мое, освен ако нямам учредено право на строеж.

Или накратко казано…

За да стане моята мечтана сглобяема къща факт, е необходимо…

• да съм избрал мястото, където ще строя и да имам документ за собственост върху него или такъв, с който ми е учредено право на строеж, ако не съм собственик;
• да разполагам със скица на терена от Службата по геодезия, картография и кадастър и виза за проектиране - необходими са като отправни точки при изработването на инвестиционния проект;
• да сключа договор в качеството ми на възложител (Възложител е собственикът на имота, лицето, на което е учредено право на строеж в чужд имот, и лицето, което има право да строи в чужд имот по силата на закон.) с проектант (Проектант е физическо лице или фирма, притежаваща необходимата проектантска правоспособност. Такова може да бъде архитект или стоителен инженер напр.) за изработване на инвестиционен проект;
• да да сключа предварителни договори за присъединяване със съответните електроразпределително и ВиК дружество;
• да получа разрешително за строеж;
• да сключа договор със строител за построяване на къщата.

Цените на сглобяемите къщи варират от 23 000 лв. до +130 000 лв.[toggles][toggle title=Източници] Закон за устройство на териториятачл. 108 - относно подробния устройствен план;чл. 137 - относно категориите строежи;чл. 140 - относно визата за проектиране;чл. 141, 143, 144, 145 - относно съгласуването и одобряването на инвестиионните проекти;чл. 148 - относно разрешението за строеж;чл. 157 - относно започване на строителството;чл. 161 - относно това кой е възложител;чл. 162 и 229 - относно проектантите.[/toggle][/toggles]