Как да купя имот от публична продан чрез съдебен изпълнител?

Решил съм да закупя недвижим имот, който е изнесен на търг от съдебен изпълнител, публичен изпълнител или синдик. Трябва да имам предвид, че покупката на имот чрез търг (който законът нарича публична продан) следва строго регламентирани от законодателя правила, които зависят от това кой орган изнася имота за продажба:

• в случай че е частен или държавен съдебен изпълнител;
• в случай че е синдик;
• в случай че е публичен изпълнител (за изпълнение на публично задължение към държавата или някоя община).

Настоящото Право ще ми разясни какво трябва да направя, както и за какво да внимавам, когато реша да участвам като наддавач в публичната продан на имот от съдебен изпълнител.

След като харесам определен недвижим имот от обявление на:

• частен съдебен изпълнител;
• държавен съдебен изпълнител;

мога да се свържа със съответния съдебен изпълнител и да поискам да направя оглед на имота, както и да се запозная в детайли с документите по продажбата. Това може да стане в районния съд по местонахождението на имота.

Преди да предприема действия, винаги е препоръчително да се свържа със специалист по имотно право. Така ще си спестя време, пари и може би излишни главоболия. Не е скъпо, става бързо и лесно на тази страница.

За какво да внимавам преди да реша да участвам в публичната продан?

Обявлението на проданта съдържа важна информация за мен като бъдещ купувач - като описанието на продавания имот, кой е неговият собственик и др., но аз най-вече трябва да внимавам за:

1. цената;
2. има ли учредена ипотека;
3. какъв е крайният срок, в който мога да направя валидно предложение за купуване на имота;
4. има ли наложени възбрани. Възбраната е наложена от съдебен изпълнител забрана за продажба на недвижим имот, като целта е да се гарантира възможността кредиторът да получи сумата от евентуалната продажба на зъзбранения имот. В определени случаи след налагането на възбрана вещта се предава за пазене от пазач;
5. има ли учредени ограничени вещни права върху имота като право на ползване и право на строеж;
6. къде и кога (на коя дата и от колко часа) се отварят пликовете с тайните наддавателни предложения.

Важно! Възможно е да не открия т. 4, 5 и 6 в обявлението за публична продан, тъй като законът не изисква изричното им включване! Този пропуск на законодателя се запълва от повечето съдебни изпълнители, които дават информация по всички от гореизброените точки, но дори и в случай, че пропуснат, аз имам право да попитам и да получа отговор за всичко, което е от значение за мен, за да взема решение!

Какво следва?

1. След като се уверя, че имотът отговаря на нуждите ми, трябва да внеса задатък в размер на 10 % от продажната цена по сметка на съдебния изпълнител, посочена в обявлението за публична продан. Точният размер на задатъка, най-често, също е посочен в обявлението за публична продан.

2. Следва внасяне на наддавателно предложение за закупуване на имота, в което трябва да посоча предложената от мен цена с цифри и с думи. Към него следва да приложа квитанция за внесения по-рано задатък, след което да запечатам всичко това в плик, който да подам в канцеларията на районния съд по местонахождението на имота (не бива да забравям да си поискам входящ номер).

Важно! Мога да предлагам единствено цена, равна или по-висока от посочената стартова цена в обявлението за публичната продан! Мога да направя само едно наддавателно предложение.

3. Отваряне на пликовете с наддавателните предложения се извършва отново в районния съд в началото на работния ден след изтичане на срока за наддаване. Подалият най-висока цена се обявява за купувач и ако това не съм аз,имам право на място устно да предложа цена, по-висока с размера на един задатък (10% от началната цена). В този случай се провежда незабавен търг с устно явно наддаване. След изчерпване на предложенията за купувач на имота се обявява този наддавач, предложил най-висока цена!

4. В случай че аз съм наддавачът, предложил най-висока цена, получавам двуседмичен срок, в който да внеса предложената от мен сума, като приспадна внесения задатък.

Важно! В случай че има наддавач, който е предложил по-голяма сума, той получава правото да плати цената и да получи имота. Ако не плати разликата между внесения задатък и предложената от него цена, право да получи имота получава следващият по ред наддавач, като първия губи правото да получи внесения задатък. При всички случаи, ако съм наддавач, който не е получил правото да доплати цялата сума за имота, мога да получа внесените 10% след като имотът бъде възложен на друг наддавач.

5. След като съм изпълнил всички посочени по-горе точки и съм обявен за купувач и съответно нов собственик на имота, то следва въвеждането ми в него. То се извършва отново с помощта на съдебния изпълнител, който издава т.нар. постановление за възлагане. За него плащам две такси:

• за прехвърляне на собствеността на имота;
• за вписването на постановлението за възлагане таксата е в размер на 1,5 % от продажната цена, но не по-малко от 50 и не повече от 3000 лв., без значение дали проданта е изнесена от държавен или от частен съдебен изпълнител.

Внимание! Покупката на имот от публична продан НЕ носи гаранция, че ще получа собствеността - в случай че лицето, спрямо което се провежда принудителното изпълнение, не е собственик на имота, аз самият не мога да придобия собствеността.

НО! Покупката на имот от публична продан носи гаранция за това, че ще получа имота без върху него да тежи ипотека. Дори да има 1, 2 или повече ипотеки, отбелязани в обявлението за публична продан, след като бъда обявен за купувач и заплатя цената на имота, всички наложени ипотеки автоматично отпадат и аз получавам имота без тежести. Важно е да зная, че това правило важи само за ипотеки, но не и за учредено право на ползване, на преминаване, на строеж, на надстрояване или пристрояване, ако учредяването е било направено преди вписването на възбраната или първата ипотека. Що се касае до наложените възбрани - те отпадат само в предвидените от закона случаи.

Правото е в съавторство с Христо Милчев Георгиев.

Актуализира Милена Горанова

[toggles][toggle title="Източници"]

§ Граждански процесуален кодекс (ГПК):

чл. 452 ГПК - относно запазване на ограничените вещни права след публичната продан;

чл. 487, ГПК - относно обявлението на проданта;

чл. 488, ГПК - относно мястото на проданта;

чл. 489, ГПК - относно наддавателните предложения;

чл. 492, ГПК - относно обявяването на купувач;

чл. 498, ГПК - относно постановлението за възлагане.

Закон за задълженията и договорите (ЗЗД):

Чл. 175 ЗЗД - относно погасяване на ипотеките и вещни права, учредени след първата ипотека.

§ Тарифа за държавните такси, събирани от съдилищата по Гражданския процесуален кодекс (ТДТССГПК):

чл. 50, ТДТССГПК - относно таксата за изготвяне на постановление за възлагане от ДСИ;

§ Тарифа за таксите и разноските към закона за частните съдебни изпълнители (ТТРЗЧСИ):

чл. 23, ТТРЗЧСИ - относно таксата за издаване на постановление за възлагане от ЧСИ;

Тълкувателно решение № 1/2015 г. от 10 юли 2018 г., по Тълкувателно дело № 1/2015 г.

Научни статии, монографии и учебници:

§ „Българско гражданско процесуално право”, 9 издание – Сталев, Живко и колектив, София 2012г.

[/toggle][/toggles]