Професия “домоуправител”

Никой не обича междусъседските скандали, неуредиците по отношение на общите части, проблемите със сметките за топло и вода, течовете, вдигането на шум посред нощ, въобще всички проблеми, свързани със съвместното съжителство в етажната собственост (ЕС). Някой трябва да се справя с тях. А на мен това ми е работата, аз съм професионален домоуправител. Сега ще ви разкажа за правата и задълженията ми, както и за плюсовете и минусите на това блокът да използва услугите на професионалист.

Професия “Домоуправител”

Услугата “професионален домоуправител” може да се предоставя както от лице с опит в областта, така и от фирма. Например, аз съм един от професионалните домоуправители, служители на фирма “Добросъседски отношения” ООД, но, ако реша, един ден мога да напусна фирмата и да си търся клиенти сам.

Как съседите стигат до мен?

Последният клиент, който дойде в офиса, каза: “Всякакви мерки приложихме на общото събрание, но никой не се реши да е домоуправител.” Съгласно закона домоуправителят е орган на етажната собственост, който се избира от Общото събрание на етажната собственост. Ако има учредено сдружение на собствениците - от общото събрание на сдружението. Когато сдружението е учредено от всички собственици на апартаменти в сградата/входа, общото му събрание има и правомощията на общото събрание на собствениците. А ако не членуват всички, има отделни органи на етажната собственост. Собственик/ползвател не може да откаже да стане домоуправител, освен ако вече е заемал тази длъжност, отсъства продължително (повече от 3 месеца годишно) или здравето му е влошено. Законът си е закон, но той не може да промени утежнените съседски отношения. Случва се да няма достатъчно “смел” съсед, който да се нагърби с тежката задача да отговаря за всички общи работи. Освен тази, други причини за прибягването до моите услуги са липсата на време, както и желанието за професионално справяне с всекидневни грижи като частични ремонти и поправки, саниране на сградата и т.н.Преди да ме потърсят, съседите от етажната собственост на общо събрание трябва да вземат решение за прибягване до професионални услуги с мнозинство от 67% от представените идеални части от общите части. За да бъде проведено събранието трябва да присъстват най-малко 67 % от идеалните части от общите части. Ако липсва кворум, събранието се отлага с 1 час и се провежда, ако присъстват не по-малко от 33 % от идеалните части от общите части. Ако обаче отново липсва кворум, събранието се провежда на следващия ден и е редовно проведено независимо колко идеални части от общите части са представени..

Как се уреждат отношенията между мен и собствениците или ползвателите на имоти в етажната собственост?

За да поема за обслужване даден блок, аз и съседите от етажната собственост трябва да сключим писмен договор за възлагане(договор за управление на етажната собственост). С договора аз се задължавам да извършвам поетите от мен услуги, а те да ми заплащат договореното от нас възнаграждение. Възнаграждението ми зависи от тежестта на задълженията, които поемам, както и от броя на живущите в блока - например на човек по 4, 90 лв. на месец. Така, ако в блока живеят 60 лица ще получавам 294 лв., а при 120 - 588 лв. и т. н.Кой сключва договора от името на съседите?Естествено, не всички съседи от блока подписват договора. С решението за наемането ми, общото събрание на собствениците избира и упълномощава един/няколкоко съседи, които да ги представляват при сключването му (те в договора фигурират като така нар. “възложител/и”). Към договора се прилага списък на всички собственици/ползватели, както и на самостоятелните обекти в сградата. Важно! Клаузите на договора не могат да са в конфликт със закона, иначе все едно не сме се подписвали под тях.Какъв е обхватът на функциите ми?Всяка фирма, както и нашата, предлага различни пакети от услуги. Възможно е и договаряне на отклонение от съответния пакет, допълнителна услуга срещу корекция в цената. Т.к. управителят е орган натоварен с множество функции, в закона е посочено, че етажанта собственост може да ме наеме само за част от тях, като продължи да има домоуправител от блока (съсед) за останалите. Това обаче рядко се среща, хората наемат професионален домоуправител, за да разчитат на професионална грижа за всичко.

Какви права и задължения имам по договора?

Обемът на правата и задълженията ми зависи от избрания от съседите пакет услуги. Ето няколко примера за услуги, които фигурират в почти всеки договор:

• следене за спазване на правилника за вътрешния ред в ЕС;
• свикване на общото събрание на етажната собственост;
• поддържане на домовата книга;
• представителство на етажната собственост пред държавни институции и фирми;
• събиране на таксите за управление и поддържане на етажната собственост, както и заплащане на сметките за общите части, като общ ток например;
• съхраняване на всички документи: платени сметки, фактури за извършени ремонти и предоставени услуги;.
• осигуряване на адекватно техническо съдействие при неотложни случаи като теч на покрива, спукана тръба, разбита брава на входа, аварийно спиране на асансьор и др.;

В 1-месечен срок от сключване на договора, трабва да подам уведомление в общината, че съм новият домоуправител. Аз нося договорна отговорност за причинените от мен вреди до определен в договора размер.Важно! При поискване от членовете на етажната собственост съм длъжен да представя отчет за изразходените суми във връзка с осъществяваните от мен дейности.

Какви са плюсовете и минусите на професионалното обслужване?

Съседите избират да ползват моите услуги, защото:

• имам задълбочена подготовка във всяка област, касаеща етажната собственост, включително следя всички програми за финансиране на дейности като саниране, повишаване на енергийната ефективност на сградите, обновяване на градинки и др.;
• споровете между съседите решавам безпристрастно;
• целият ми ден е за обикаляне по институции и чакане по опашки;
• при необходимост от използване услугите на фирма, съм длъжен да осигуря такава в предвидения в договора срок, например смяна на тръби, подмяна на счупени стъкла, боядисване на общите части и др.

Скептиците споделят, че професионалният домоуправител:

• не е “на ръка разстояние” във всеки час от денонощието;
• не познава добре ситуацията в блока, напрежението между съседите;
• понякога услугите му струват скъпо.

На какво е добре да обърнете внимание, когато сключвате договор за управление на ЕС

Когато бъда потърсен за допълнителни услуги, невключени в пакета, за който сме се договорили, преди изпълнението им е необходимо да уговорим допълнително възнаграждение, например намиране на фирма, която да смени цялата ВиК инсталация в блока или събиране на натрупани дългове към ЕС от съсед за календарни години преди сключване на договора с мен. Друга особеност на договора е, че никоя фирма не поема финансово отстраняването на щети, причинени на сградата при природно бедствие като заметресение или наводнение. И най-важното, ако услугата не удовлетвори очакванията ви, то поне временно ще ви спаси от главоболието, причинено от съседите.[toggles][toggle title=Източници] Закон за управление на етажната собственост (ЗУЕС):чл. 11, ал. 1, т. 11 - относно вземането на решение от общото събрание за сключване на договора;чл. 19, ал. 8 - относно сключването на договор за възлагане между ЕС и професионален домоуправител;чл. 20 - относно задължението за участие в управлението на собственик/ползвател; чл. 23 - относно правомощията на управителя;чл. 46б - относно задължението за уведомяване на общината при назначаване на нов управител;[/toggle][/toggles]