Наскоро разбрах, че мой недвижим имот е предвиден за отчуждаване в полза на общината. Интересува ме дали отчуждаването може да бъде предотвратено, а ако това не е възможно – по какъв ред се извършва то и какво обезщетение ще получа. По-долу ще намеря отговор на тези и други въпроси във връзка с отчуждаването.

  1. Предпоставки за отчуждаване

Имоти и части от имоти – частна собственост могат да се отчуждават при едновременното наличие на следните предпоставки: 

  • Наличие на общинска нужда, чието задоволяване се постига чрез отчуждаването на имот – частна собственост.

Отчуждаване обикновено се налага за изграждане на общински пътища, улици, депа за битови отпадъци и други.

  • Общинската нужда е такава, че не може да бъде задоволена по друг начин, освен чрез отчуждаване на моя имот.

Наличието на такава общинска нужда се установява по един от следните три начина:

  • с влязъл в сила подробен устройствен план, предвиждащ изграждането на обекти – публична общинска собственост. Публична общинска собственост са: имотите и вещите, определени със закон; имотите, предназначени за изпълнение на функциите на органите на местното самоуправление и местната администрация; други имоти, предназначени за трайно задоволяване на обществени потребности от местно значение, определени от общинския съвет.;
  • с одобрен подробен устройствен план, който предвижда изграждане на обекти от първостепенно значение – публична общинска собственост, за който има влязло в сила разпореждане за допускане на предварителното му изпълнение. Обекти от първостепенно значение са: общински пътища, метрополитени, трамвайни трасета, улици от първостепенната улична мрежа, депа или други съоръжения за третиране на отпадъци, гробищни паркове, както и други обекти – публична общинска собственост, които приетата от общинския съвет годишна програма за управление и разпореждане с имотите – общинска собственост определя за обекти от първостепенно значение.
  • в други случаи определени със закон.
  • Отчуждаването е допустимо след предварително и равностойно парично или имотно обезщетение.

Отчуждаването е винаги възмездно. Има 2 начина, по които общината може да ме компенсира:

  • с парично обезщетение

То се определя в съответствие с конкретното предназначение на имота, което той е имал преди влизането в сила на подробния устройствен план. По правило оценката се извършва въз основа на пазарните цени на имоти със сходни характеристики, намиращи се в близост до отчуждавания – в една и съща ценова зона (за урбанизираните територии) или в едно и също землище (в земеделските и горските територии). „Пазарни цени на имоти със сходни характеристики” са осреднените цени от всички сделки с имоти, намиращи се в близост до отчуждавания имот, които имат еднакво конкретно или преобладаващо предназначение, притежават еднакъв характер на застрояване със същите или близки показатели на устройство и застрояване и/или установен начин на трайно ползване с отчуждавания имот, за: покупко-продажба, замяна, учредяване на вещни права или прехвърляне на собственост срещу задължение за строителство, ипотека, продажбите чрез търг от държавни и частни съдебни изпълнители, държавните институции и общините, както и други възмездни сделки между физически и/или юридически лица, по които поне една от страните е търговец, сключени в рамките на 12 месеца преди датата на възлагане на оценката и вписани в службата по вписванията по местонахождението на имота. Ако в рамките на 12 месеца преди датата на възлагане на оценката в службата по вписванията по местонахождението на имота са вписани повече от двадесет сделки, при определяне на пазарната цена се вземат предвид последните вписани двадесет сделки.  Смисълът на обезщетението е да получа такава цена за отчуждения имот, каквато бих получил, ако продам имота си на свободния пазар. Не е допустимо оценката да се базира на цени по нереализирани сделки (цени на офертно търсене или предлагане).

Важно! В случай че определеният от оценителите размер на паричното обезщетение е под данъчната оценка на имота, ще ми бъде изплатено обезщетение, равно на данъчната му оценка.

Важно! Ако в имота ми има незаконни строежи, за тях няма да получа обезщетение.

  • с имотно обезщетение (земеделски земи от общинския поземлен фонд или горски територии – общинска собственост)

За да се приложи този начин на обезщетяване, е необходимо да бъдат налице едновременно следните предпоставки:

  • Моят имот е неурегулиран – незастроена земеделска земя или горска територия извън урбанизираните територии;
  • Размерите му надвишават 3 дка (за ниви), 2 дка (за ливади), 1 дка (за трайни насаждения) и 1 дка (за гора);
  • В землището, в което той попада, има равностойни свободни общински имоти от същия вид за обезщетяване на всички собственици на имоти, които според плана подлежат на отчуждаване;
  • Общинският имот, предоставян като обезщетение, е еднакъв по произход и функции с отчуждавания имот;
  • Взето е решение от общинския съвет, с което се определят имота, подлежащ на отчуждаване, и имота, който се предлага като обезщетение. Въз основа на това решение кметът издава заповед за отчуждаване.

2. Обект на отчуждаване. Може ли отчуждаването да бъде предотвратено?

Може да бъде отчуждаван само недвижим имот (земя, сграда) – частна собственост (Частна е собствеността на гражданите и на юридическите лица.) или част от такъв имот. Имотът ми няма да бъде отчужден, ако преди издаването на заповедта за отчуждаване: 

  • учредя в полза на общината ограничени вещни права върху имота си и тази по-ниска степен на засягане на правото ми на собственост е достатъчна, за да бъде задоволена общинската нужда;
  • общината придобие собствеността на имота ми чрез покупка или чрез замяна с равностоен общински имот;

Важно! В случай че имотът ми е предвиден за изграждане на обект – публична общинска собственост, аз мога да го продам на трето лице само след като съм го предложил за изкупуване на общината, но общината е отказала да го купи по пазарни цени.

3. Последици от отчуждаването

Имот, отчужден за задоволяване на общинска нужда, става публична общинска собственост. С факта на превръщането му в публична общинска собственост се свързват следните правни последици:

  • общината не може да прехвърля отчуждения имот в собственост на трети лица;
  • общината не може да учредява върху него ограничени вещни права, освен в изрично предвидените със закон случаи;
  • правото на собственост на общината върху отчуждения имот не може да бъде прекратено поради придобиването му от другиго по давност.  

4. Ред за отчуждаване на имоти – частна собственост за общински нужди

Имотът ми е предвиден за отчуждаване съгласно подробен устройствен план. Какво следва? Ще бъда уведомен за предстоящото отчуждаване чрез обявление, което:

  • се публикува в пресата (в 2 централни и 1 местен ежедневник);
  • се публикува на сайта на общината;
  • се поставя на определените за това места в сградата на общината/района/кметството или в населеното място, където се намира имотът.

След като мине не по-малко от 1 месец от публикуване на обявлението, кметът на общината издава заповед за отчуждаване. За издаването й ще науча чрез:

  • съобщение в 3-дневен срок от издаването й;
  • сайта на общината;
  • поставено копие от нея на определените за това места в сградата на общината/района/кметството или в населеното място, където се намира имота. 

По правило имотът се смята отчужден от датата, на която ми е изплатено паричното обезщетение.

5. Обжалване на заповедта за отчуждаване

Заповедта за отчуждаване мога да обжалвам пред административния съд по местонахождение на имота в 14-дневен срок от съобщаването й. Решението на съда е окончателно.

6. Отмяна на заповедта за отчуждаване

Мога да поискам от кмета на общината да отмени заповедта за отчуждаване в следните случаи:

  1. Ако в 6-месечен срок от влизането в сила на заповедта за отчуждаване не ми бъде платено дължимото обезщетение.

Срокът, който ми е даден, за да направя искане за отмяна на отчуждаването, е 3 месеца, считано от датата, на която 6-месечният срок е изтекъл.Но дори да изпусна този срок, законът ме защитава – заповедта за отчуждаване се обезсилва, ако и след изтичането на тези 3 месеца дължимото парично обезщетение, заедно с лихвите, не ми е изплатено.

  1. Ако в срок от 3 години (а за обектите от първостепенно значение – 5 години) от отчуждаването на имота строителството на обекта не е започнало.

Срокът, в който следва да поискам отмяна на заповедта за отчуждаване, е 3 месеца от изтичането на тези 3 (респективно 5) години.

  1. Ако одобреният подробен устройствен план, предвиждащ изграждане на обекти от първостепенно значение – публична общинска собственост, бъде отменен, а новият влязъл в сила подробен устройствен план не съдържа предвиждане за изграждане на обект – публична общинска собственост в отчуждения имот.

Срокът, в който следва да поискам отмяна на заповедта за отчуждаване, е 3 месеца от влизането в сила на новия подробен устройствен план.

  • Източници

    Закон за общинската собственост (ЗОбС):

    чл. 7, ал. 1 и 2 ЗОбС – относно последиците от превръщането на имот – частна собственост в имот – публична общинска собственост;

    чл. 21 ЗОбС – относно предпоставките за отчуждаване на имот в полза на общината;

    чл. 22, ал. 5, 11 и 14 ЗОбС – относно паричното обезщетение;

    чл. 23, ал. 1, 2 и 8 ЗОбС – относно имотното обезщетение;

    чл. 25 ЗОбС – относно реда за отчуждаване на имоти;

    чл. 27 ЗОбС – относно обжалването на заповедта за отчуждаване;

    чл. 29, ал. 3 ЗОбС – относно момента, от който имотът се смята за отчужден;

    чл. 29, ал. 6, 7 и 8 и чл. 31 ЗОбС – относно отмяната на заповедта за отчуждаване;

    • 1, т. 2 ЗОбС – относно понятието “пазарни цени на имоти със сходни характеристики”;
    • 1, т. 6 ЗОбС – относно понятието “обекти от първостепенно значение – публична общинска собственост”
    • Закон за устройство на територията (ЗУТ):

    чл. 199 – относно правото на общината на първи купувач.