За какво да внимавам, когато тегля кредит за недвижим имот?

Вече знам какво представляват кредитите за недвижимите имоти на потребителите. Банката ще ми предостави пълна информация за кредита, след което ще подпишем договора. Мога ли обаче да влияя на съдържанието му?

Представяме книгата бестселър в категорията си: "Airbnb Наръчник: Как да печелим 1500 лв. на месец от наем?". Виж как може да използваш Airbnb, за да печелиш от наеми и да имаш сигурността от инвестиция в имот.

За какво да внимавам при сключването на договора?

Договорът за кредит винаги се сключва писмено, на хартиен носител или на друг траен носител. Той може да бъде съпровождан от общи условия. Ако има такива, общите условия трябва да ми бъдат предоставени преди сключването на договора, за да се запозная с тях и ще породят действие едва след като се съглася писмено.Банката е длъжна в договора да ми предостави правото да избера как ще се удовлетворява тя, ако не съм в състояние да погасявам вноските по кредита - като се продаде ипотекираният недвижим имот, с продажбата на който дългът ще се счита изцяло погасен или като се удовлетворява от цялото ми имущество до размера на вземането си. Последното означава, че Банката свободно би избирала коя моя вещ или актив да бъдат изнесени на публична продан.N.B.! Не мога да бъда задължаван да издам запис на заповед или да приема менителница (последното е документ, с който се задължавам да платя на определено лице една сума пари по нареждане на Банката) като обезпечение по договора за кредит. Разбира се, няма пречка да подсигуря задължението си със запис на заповед или с менителница, ако аз и Банката сме съгласни. В такъв случай трябва да внимавам след всяко мое плащане Банката да прави отбелязване върху ценната книга (т.е. върху записа на заповед или върху менителницата), а след погасяването на кредита да си взема обратно оригинала й, за да не се окажа два пъти задължен за един и същ дълг.

Възможно ли е след сключването на договора някой друг да заеме мястото на Банката?

Понякога Банките прехвърлят правата си по договора на т.нар. факторинг дружества, които се занимават със събирането на неплатени кредити. Затова е възможно да се окажа в ситуация, в която да ми се обади представител на напълно непозната фирма и да изисква от мен да му плащам. От моето съгласие по договора зависи дали Банката ще може да прехвърля правата си или не. Ако съм се съгласил вземането по кредита да да бъде прехвърляно на трети лица (а аз се съгласявам с поставянето на подписа си в договора), то напълно редовно ще трябва да плащам на някой друг. Независимо от това, към новия кредитор мога да отправям всички възражения, които съм имал и към предходния, напр. че не дължа пари, защото вече съм платил.

Какво ще стане, ако финансовото ми състояние се влоши?

За всяка забавена вноска ще дължа обезщетение за забава, което е не повече от законната лихва върху размера на просрочената вноска. Банката не може да ми откаже да платя частично, т.е. колкото възможност имам към момента. Това обаче не означава, че Банката ще бъде лишена от правото да предприеме принудително изпълнение заради непогасената част от вноските, а напротив. При все това мога да остана сравнително спокоен за имуществото си, защото изнасянето на публична продан на ипотекирания имот или други мои вещи и активи се счита за крайна мярка. Преди да бъдат предприети подобни стъпки, Банката задължително ще се свърже с мен и след като установи от какъв характер са затрудненията ми, ще предложи:

• рефинансиране на договора;
• промяна на сроковете и условията на договора или други мерки.

Мога ли да погася кредита си предсрочно без особени разноски?

Да, мога да погася преди изтичането на срока на договора цялата сума или част от нея. Нещо повече - от оставащата сума по кредита следва да ми бъдат приспаднати общите разходи, предвидени първоначално в договора за кредит до изтичане на срока му. Нека да си представя следната ситуация: изтеглил съм кредит от 70,000 лв. за 20 години при общи разходи (ГПР) на година в размер на 5% върху 70,000 лв., т.е. 3,500 лв. на година отгоре на това, което съм получил. Като умножа 3,500 лв. за разходи по срока на договора от 20г., излиза, че наред с получената сума от 70,000 лв. ще платя едни допълнителни 70,000 на Банката или всичко 140,000 лв. за 20г. В рамките на последната една година аз платих 7,000 лв. на Банката, от които 3,500 лв. са били за разходи. Ако сега реша да й дам накуп 66,500 лв., Банката няма да може да си търси предвидените за оставащите 19г. разходи, защото ще съм й върнал толкова, колкото съм взел.Ако пък не разполагам с 66,500 лв., а само с 10,000 лв., пак мога да ги внеса накуп и от общата дължима сума по кредита ще бъдат приспаднати разходите върху тези 10,000 лв. по същата логика.Ако реша да погася кредита предсрочно преди изплащането на 12 месечни вноски, ще дължа обезщетение на Банката, чийто максимален размер е 1% от предсрочно погасената сума. Така напр. ако непогасената сума е 50,000 лв., обезщетението не може да надхвърля 500 лв. По изключение Банката може да търси по-голямо обезщетение от горния 1%, ако докаже, че действително е претърпял по-големи вреди.N.B.! Кредиторът няма право да предвиди в договора обезщетение в по-висок размер от 1%, ако договорът ми за кредит е с фиксиран лихвен процент. При положение че в договора ми е налице такава клауза, тя ще е нищожна и няма да породи действие. Нека се върна към горния пример, при който преди да изплатя 12 месечни вноски решавам да върна 50,000 лева на Банката. Стига кредитът да е с фиксирана лихва, тя не може да потърси от мен обезщетение в по-висок размер от 500 лв., дори да пише така в договора ни.След като изплатя 12 месечни вноски, не дължа обезщетение или неустойки, ако избера да погася кредита предсрочно. [toggles][toggle title=Източници]Закон за кредитите за недвижими имоти на потребителите (ЗКНИП):чл. 23 - относно сключването на договора за кредит;чл. 24, ал. 2 - относно правото ми на избор как да се удовлетворява Кредитора;чл. 26 - относно записа на заповед и менителницата като обезпечения;чл. 29, ал. 1 - относно съдържанието на годишния процент на разходите;чл. 37, ал. 2 - относно нищожността на клаузата за определяне на по-голямо обезпечение от 1% при предсрочното погасяване на договори с фиксиран лихвен процент преди погасяването на 12 месечни вноски;чл. 41 - относно правото ми на предсрочно погасяване на кредита;чл. 43 - относно обезщетението за забава при неплащане;чл. 44 - относно прехвърлянето на вземането от Кредитора на трето лице;чл. 46 - относно действията на Кредитора при неплащане на вноски;пар. 1, т. 20 от ДР - относно понятието потребител;Приложение № 1 - относно методиката за определяне на годишния процент на разходите.Закон за защита на потребителите (ЗЗП):чл. 147а - относно предоставянето на общите условия;пар. 13, т. 32 от ДР - относно понятието траен носител.[/toggle][/toggles]