Правата ми в процедурата по въвод във владение

Купувам имот от публична продан, но предишният собственик или друг обитател не го освобождава. Самото плащане на цената не ми дава право да разбивам вратата или сам да отстранявам хората. Мога да поискам съдебният изпълнител да ме въведе във владение.

Какво трябва да направя след спечелването на проданта?

При обичайната публична продан по ГПК купувачът внася предложената цена, като приспада задатъка, в двуседмичен срок от обявяването му за купувач. За следващ купувач, обявен по чл. 493 ГПК след неплащане от предходния, срокът е едноседмичен. Ако купувач е взискателят, се прилага специалният ред на чл. 495 ГПК, свързан с влизането в сила на разпределението.

След плащането съдебният изпълнител издава постановление за възлагане. Правата на длъжника върху имота се придобиват от влизането в сила на постановлението. Не е достатъчно то само да е издадено. Постановлението се вписва в Имотния регистър.

Какви данъци и такси да предвидя?

Освен цената на имота има отделни плащания. Изисквам точна сметка с правното основание за всяко от тях:

Местен данък при възмездно придобиване. Общинският съвет определя ставка между 0,1% и 3%. Данъчната основа се определя по чл. 46 ЗМДТ, като за недвижим имот се съобразява и данъчната оценка, ако тя е по-висока от цената.
Такса за вписване. По общото правило тя е 0,1% върху цената, по която е таксуван актът, но не по-малко от 5,11 евро.
Такса за постановлението за възлагане. Тя е 1,5% от продажната цена, с минимум 25,56 евро и максимум 1533,88 евро по съответната тарифа за държавния или частния съдебен изпълнител. При ЧСИ се начислява и ДДС, когато е дължим.
Такса за въвод във владение. По съответната тарифа тя е 1% върху цената на имота, но не по-малко от 102,26 евро; след публичната продан е за сметка на купувача. При ЧСИ се съобразява и дължимият ДДС.

Възможни са и други действително необходими разноски — например за ключар, транспорт или съхранение. Тарифната такса не означава, че всички такива разходи са включени в нея.

Как искам въвод във владение?

Подавам молба до съдебния изпълнител. Основанието е влязлото в сила постановление за възлагане; представят се и удостоверенията за платените такси по прехвърлянето и за вписването на постановлението. Уточнявам с кантората датата, необходимите документи и дължимите разноски.

Ако имотът бъде предаден доброволно, е разумно да съставим протокол за ключовете, състоянието му, показанията на измервателните уреди и останалото в него имущество. Ако обитателите отказват да го освободят, принудителното отстраняване се извършва от съдебния изпълнител по законовия ред. При необходимост той може да поиска полицейско съдействие и отваряне на заключени помещения в рамките на правомощията си.

Ако вътре живее друго лице?

За купувача от публична продан действа специалният чл. 498 ГПК: въводът се извършва срещу всяко лице, което владее имота. Законът предвижда защита на това лице с иск за собственост. Правилото се отнася и за посочените в чл. 498, ал. 3 договори за наем, аренда и предоставяне на ползването или управлението, вписани след първата ипотека.

Не бива да пренасям автоматично върху публичната продан правилата на чл. 523–524 ГПК за третото лице при изпълнение на съдебно решение за предаване на имот. Основанието за въвода има значение. При спор за противопоставим на купувача договор или за собствеността трябва да бъдат проверени документите и поредността на вписванията.

Какво става с вещите, оставени в жилището?

Оставените мебели, дрехи и други движими вещи не стават автоматично мои или безстопанствени. Покупката на имота не означава непременно покупка на всички вещи вътре в него. Не ги изхвърлям на улицата, не ги продавам и не ги присвоявам само защото собственикът им не ги е прибрал.

Уведомявам съдебния изпълнител и искам наличието и състоянието на вещите да се отразят в протокола. Предаването, изнасянето и евентуалното им съхранение следва да се организират по надлежния ред, с яснота кой ги получава и кой отговаря за тях. Самоволните действия могат да породят отговорност за вреди.

Ако се окаже, че длъжникът не е бил собственик?

Публичната продан прехвърля правата, които длъжникът е имал, при правилата за непротивопоставимост на определени права на трети лица. Тя не отстранява всеки възможен спор за собственост.

Ако с влязло в сила решение се установи, че длъжникът не е бил собственик, чл. 499 ГПК предвижда връщане на платената цена. Ако сумата още е при съдебния изпълнител, тя се връща от него. Ако е разпределена, купувачът може да иска от получателите, включително взискателите и длъжника, това, което всеки е получил. Законът урежда и лихвите, разноските за участие в проданта и връщането на платените такси по прехвърлянето от общината и държавата. Конкретният ред зависи и от участието на тези лица в делото.

Ако отстраненият обитател се върне самоволно?

Съгласно чл. 525 ГПК при самоволно възвръщане на владението съдебният изпълнител отново отстранява лицето по искане на взискателя. Предвидена е и наказателна отговорност по чл. 323, ал. 2 НК — лишаване от свобода до 3 години и глоба до 255,65 евро, при наличието на състава на престъплението.

Запазвам протокола за първия въвод и доказателствата за последващите действия и уведомявам съдебния изпълнител. При непосредствена опасност за хора или имущество търся помощ на 112.