Как се узаконява незаконен строеж?*

ВНИМАНИЕ! СРОКЪТ ЗА ПОДАВАНЕ НА ЗАЯВЛЕНИЯ ЗА ИЗДАВАНЕ НА АКТ ЗА УЗАКОНЯВАНЕ ИЗТЕЧЕ (26.11.2013 г.)! Към 2026 г. действащият Закон за устройство на територията (ЗУТ) не предвижда процедурен ред за узаконяване на незаконни строежи. Незаконните строежи подлежат на премахване. Ако имате въпроси относно статута на вашия строеж, препоръчваме консултация с адвокат.

Последните изменения в Закон за устройство на територията (от 26.11.2012 г.) допускаха узаконяване, при определени условия, на строежи, построени без необходимата документация. Следващите редове имат за цел да разкодират сложните законодателни формулировки и да ме упътят в правата, които законът предоставя като собственик на незаконен строеж.

Важно е да знам, че не е скъпо да се консултирам с адвокат с опит и познания в строителното право. Мога да направя това бързо и лесно на тази страница.

При какви условия можеше да бъде узаконен един незаконен строеж?

1. Можеха да бъдат узаконени строежите, построени без строителни документи в периода до 26.07.2003 г. (За строежите изградени до 31.03.2001 г. - вж. "Какво е търпим строеж?").
2. Необходимо е те да са били допустими или по разпоредбите, които са действали по времето, когато са извършени, или по действащите разпоредби съгласно Закон за устройство на територията.
3. Заявление за узаконяване можеше да подава собственикът на недвижимия имот или лицето, което има учредено право на строеж.
4. Да не са правени предишни опити за узаконяване, които са се оказали неуспешни.

Важно! Незаконните строежи, изградени след 26.07.2003 г., не могат да бъдат узаконени и подлежат на премахване!

Какво представлява „търпим строеж"?

Търпим и неподлежащ на премахване е строеж, изграден до 31.03.2001 г. (когато влиза в сила действащият ЗУТ), за който няма строителни книжа, по отношение на който не е открита процедура по премахване и който е допустим по плановете, правилата и нормативите по време на изграждането или по сега действащите изисквания за строителство. Удостоверение за търпимост се издава от главния архитект на общината и се изисква основно при нотариални сделки с такива строежи.

Какво следваше да направя, ако исках да узаконя строеж (за заявления преди 26.11.2013 г.)?

Като собственик на строежа, до 26.11.2013 г. трябваше да подам заявление за издаване на акт за узаконяване до главния архитект на общината (района), на територията на която се намира недвижимият имот, в който е извършено незаконното строителство. В заявлението се посочваше:

• трите имена и ЕГН;
• в качеството на какъв иска да се узакони строежа (собственик или лице с учредено право на строеж);
• данни относно имота (номер на УПИ (ПИ), площ, адрес);
• времето, през което е изградена незаконната постройка;
• от кого е построен строежът.

Важно! Тъй като срокът за подаване на заявления е изтекъл на 26.11.2013 г., строежи, за които не е подадено заявление в срок, подлежат на премахване, дори да отговарят на условията за узаконяване.

В едномесечен срок от подаване на заявлението служители от техническата служба при общината посещаваха строежа, извършваха оглед, измерване, справки и др., в резултат на което се съставяше акт за констатиране на незаконното строителство. Компетентният орган определяше срок, в който следваше да се приложат следните документи:

• документ за собственост;
• виза за проектиране;
• две копия от инвестиционния проект в обхват и съдържание, определени с НАРЕДБА № 4 от 21.05.2001 г. за обхвата и съдържанието на инвестиционните проекти;
• влезли в сила административни актове, изисквани по Закона за опазване на околната среда, Закона за биологичното разнообразие, Закона за културното наследство или друг специален закон;
• оценка за съответствието със съществените изисквания към строежите, извършена от експертния съвет на Общината или от лицензирана фирма-консултант (строителен надзор);
• специални разрешителни, изисквани по специални закони.

За да бъде издаден акт за узаконяване, беше необходимо предварително да се заплатят наложените глоби за извършеното незаконното строителство и държавни такси, в троен размер от размера, дължим при издаване на разрешително за строеж.

При непредставяне на необходимите документи в определения срок или когато главният архитект преценеше, че не са налице условията за узаконяване, той издаваше мотивиран отказ, съобщаваше го на заинтересуваните лица и уведомяваше Дирекцията за национален строителен контрол за прилагане на принудителни мерки по премахването.

Отказът за издаване на акт за узаконяване можеше да се обжалва в 14-дневен срок пред началника на Регионалната дирекция по национален и строителен контрол, а при неуважаване - пред административния съд по местонахождение на имота.

* Статията е от рубриката ни "Предложи Право".

[toggles][toggle title="Източници"]§ Закон за устройство на територията (ЗУТ): чл. 144 - относно необходимите документи към заявлението за узаконяване;§ 184 - ПЗР към ЗИД на ЗУТ (ДВ, бр. 65 от 2003 г.) - относно процедура по узаконяване по ЗУТ от 2003 г.;§ 127 - ПЗР към ЗИД на ЗУТ (ДВ, бр. 82 от 2012 г., в сила от 26.11.2012 г., изм. бр. 101 от 2015 г.) - относно процедура по узаконяване съгласно измененията от 2015 г.§ НАРЕДБА № 4 от 21.05.2001 г. - относно обхвата и съдържанието на инвестиционните проекти;[/toggle][/toggles]