Подялба

Здравейте,
Пиша, тъй като имаме проблем с наследствен имот. След смъртта на моят дядо къщата в която живеем, не е поделена между наследниците чрез нотариални документи, а на устна договорка кое на кого е. Но, подвъздействие на обстоятелствата първо почина моят баща, след това и моята баба ( майка на баща ми). И имота продължава да се води по документи за собственост на моя дядо, наследници се явяваме две страни.
1. Ние – аз, брат ми и майка ми
2. Леля ми
Към момента имаме, следния проблем че тя отказва и на база на лични пререкания отказва да съдейства относно подялбата на имота. Въпроса ми е, какво можем да направим в този случай. Какво можем да предприемем ние, за да се приключи и направи подялбата на имота. Какви са вариантите за съдебна делба и доброволна делба? Как да я убедим, че доброволната е в полза за всички.