При продажбата на мой недвижим имот имам право да получа цената, която е уговорена с продавача. Внимание! В практиката се сключват сделки за продажба на имоти на занижени цени (най-често данъчна оценка), като страните се уговарят да доплатят разликата до действително уговорената цена впоследствие и не въз основа на сключения договор за продажба. Това крие своите рискове за мен като продавач, защото е трудно, а понякога и невъзможно, да докажа действително уговорената цена. Ето и част от основните проблеми, които може да ми навлече изкуственото „занижаване“ на цената по продажбата:
1. Възможно е купувачът да плати по банков път само цената, посочена в нотариалния акт, а горницата до действително уговорената цена да не ми изплати въобще. В този случай за мен ще е трудно да докажа действителните уговорки по договора, в случай че не са посочени в нотариалния акт.
2. Дори когато е заплатена действително уговорената цена от купувача, той може да иска по съдебен ред връщането на горницата над официално посочената в нотариалния акт цена като недължимо платено, защото основание за плащане „черно на бяло“ няма. Доказването от моя страна на действителните уговорки може да се окаже трудно, а понякога и невъзможно начинание.
3. Получените от мен суми след продажбата на имота представляват реализиран доход, върху който дължа съответни данъци (виж по-надолу). Това означава, че при извършена данъчна ревизия в бъдеще ще бъдат съпоставяни моите доходи (вкл. от продажбата на имота), заедно с декларираните и платени данъци и при несъответствие между двете ще бъда задължен да платя „разликата“. Повече информация – мога да намеря на “Какво да знам за издаването на ревизионен акт”
Трябва добре да се замисля заслужават ли си всички рискове и главоболия, свързани с вписването на по-ниска от действителната продажна цена, само за да се спестят пари от дължимите данъци и такси при сключването на сделката.
Трябва да подготвя следните документи:
1. Документ за самоличност (лична карта или международен паспорт);
2. Документ за собственост (нотариален акт или др.);
3. Удостоверение за данъчна оценка – издава се от съответната община по местонахождение на недвижимия имот;
4. Актуална скица на поземлен имот (когато ще продавам земеделска земя или парцел в населено място, без значение дали е застроен или не).
5. Удостоверение от НАП за липса на данъчни и осигурителни задължения. Издава се от Териториална дирекция на НАП при подадено заявление.
6. Декларация за платени данъци;
7. Пълномощно с нотариално заверени подписи и съдържание (извършени едновременно),, когато сделката се извършва от пълномощник (вкл. прокурист, търговски пълномощник, представител на търговско дружество);
8. Удостоверение за наследници и документ, удостоверяващ правото на собственост на наследодателя, ако имотът е придобит по наследство;
9. В случай че продавам идеална част от съсобствен имот, трябва да представя писмени доказателства, че съм предложил на останалите съсобственици да купят тази част при същите условия, както и да декларирам пред нотариуса, че никой от тях не е приел това предложение;
10. Акт за граждански брак, в случай че имотът е съпружеска имуществена общност, и декларация на другия съпруг, че е съгласен с продажбата.
11. Декларация за гражданство и гражданско състояние;
12. Декларация за това че сумата, посочена в нотариалния акт, е действително уговореното плащане по сделката. Мога да получа формуляра за попълване при нотариуса.
13. Документ за внесени такси при прехвърляне на имота (виж по-долу).
Трябва да имам предвид, че преди сключване на сделката трябва да са внесени следните данъци и такси:
1. Данък при придобиване на имущества по дарение и по възмезден начин. Данъкът е дължим към бюджета на съответната община, в която се намира недвижимият имот, предмет на сделката. Точният размер на данъка се изчислява като за основа се взема по-високата сума измежду данъчната оценка и продажната цена на имота. В Решението на общинския съвет на общината, на чиято територия се намира притежаваният от мен имот, е посочено какъв процент от основата представлява дължимия данък.
– Данъкът се дължи от купувача, освен ако не е уговорено друго – често в практиката разноските по сделката за прехвърляне на имота се поемат поравно от двете страни;
– Данъкът се дължи преди да се сключи окончателният договор, защото нотариусът има забрана да изповяда сделката без надлежен документ за платен данък;
– Внимание! Не се дължи данък, когато имотът се прехвърля като дарение между родители, деца, внуци, както и между съпрузи – виж “Как да направя дарение”.
Важно! Трябва да имам предвид, че данъците, които дължа към държавния или общинския бюджет, може да не бъдат заплатени и въпреки това да сключа сделката за продажба на моя имот. Това може да се случи, като:
1) Писмено декларирам наличието на задължение към държавния/общинския бюджет и се съглася то да бъде платено от цената, която е уговорена по сделката за продажба на имота;
2) Купувачът по договора трябва да внесе частта от цената по договора, която съответства на неплатените данъчни задължения, по сметка на съответния общински/държавен бюджет.
2. Нотариална такса, която се дължи на нотариуса за извършване на нотариалното удостоверяване. Тази такса се дължи върху по-високата сума измежду данъчната оценка на имота и продажната цена на имота. Таксата се дължи по правило след сключване на сделката, но нотариусът може да поиска част от нея да бъде внесена предварително. Често в практиката таксата се заплаща в канцеларията на нотариуса в деня на сключване на сделката, като размерът се определя по таблицата в т. 8 от Тарифата за нотариалните такси към закона за нотариусите и нотариалната дейност.
3.Нотариална такса за изготвяне на проект за нотариалния акт – 30 лв. (в случай че нямам подготвен такъв). Толкова трябва да заплатя, ако удостовереният материален интерес е до 100 лв. вкл. В случай че надхвърля 100 лв., таксата се увеличава, а точните размери мога да видя в Тарифата за нотариалните такси към Закона за нотариусите и нотариалната дейност.
4. Такса за вписване в имотния регистър. Размерът и е 0.1 % от по-високата цена измежду данъчната оценка на имота и продажната цена на имота.
Какво да правя в случай че правата ми са нарушени?
В случай че не получа в пълен размер цената, договорена с купувача:
§ Мога да поискам разваляне на договора, като заведа искова молба в съда. За целта ще ми е нужна помощта на квалифициран специалист, адвокат.
§ Мога да искам при закъсняло изпълнение от страна на купувача да ми бъдат начислени лихви за забава, които да компенсират забавянето.
§ Мога да искам да ми се изплати обезщетение за забава/неизпълнение, когато има уговорена неустойка по договора за покупко-продажба.
Актуализира: Боряна Русева
- Източници
Закон за задълженията и договорите (ЗЗД):
§ чл. 12 ЗЗД – относно преддоговорната отговорност;
§ чл. 18 ЗДД – относно задължителната форма за сключване на сделки с предмет права върху недвижими имоти;
§ чл. 19 ЗЗД – относно предварителния договор;
§ чл. 26 ЗЗД – относно нищожността на договорите;
чл. 37 ЗЗД – относно упълномощаването;
§ чл. 183 и сл. ЗЗД – относно договора за продажба;
Данъчно-осигурителен процесуален кодекс (ДОПК):
§ чл. 87 ДОПК – относно данъчно-осигурителната сметка и задължението за предоставяне на удостоверение по чл. 87, ал. 6;
§ чл. 264, ал. 1 и 4 – относно декларацията за наличието или липсата на данъчни задължения към държавата и общините;
Граждански процесуален кодекс (ГПК):
§ чл. 569 и сл. относно нотариалните удостоверявания;
Закон за местните данъци и такси (ЗМДТ):
§ чл. 1 ЗМДТ – относно сделките с имущества, които подлежат на облагане ;
§ чл. 44 и сл. ЗМДТ – относно сделките с имущества, които подлежат на облагане;
чл. 33 – относно задължението на продавача на идеална част отсъсобствена вещ да я предложи първо на останалите съсобственици;
§ чл. 112, б. „а“ ЗС– относно задължението за вписване на нотариалния акт;
§ чл. 113 ЗС – относно противопоставимостта на вписването;
§ чл. 116 ЗС – относно законовата делегация за създаване на „правилник за вписванията“;
Правилник за вписванията (ПВ)(обн. ДВ, бр. 101 от 1951 г., посл. Изм. ДВ, бр. 22 от 2008г.):
§ чл. 4 ПВ – относно документите, които подлежат на вписване;
§ чл. 8, ал. 1, изр. 1 ПВ – относно задълженото лице да подаде молба до съдията по вписванията;
Закон за нотариусите и нотариалната дейност (ЗННД):
чл. 19, ал. 2 във вр. с чл. 25, ал. 3 – относно задължението на нотариуса да направи проверка в Национална база данни “Население” и “Национален регистър на българските лични документи”;
чл. 25, ал. 8 ЗННД – относно декларацията за гражданство и гражданско състояние, която страните са длъжни да подпишат при сключване на разпоредителни сделки;
чл. 25а ЗННД – относно възможността плащането по сключената пред нотариуса сделка да стане чрез нарочна сметка на нотариуса;
чл. 73, 96 и сл. ЗННД – относно отговорността, която нотариусът носи при виновно неизпълнение на своите задължения и възможността за обезщетение на накърнения материален интерес;
чл. 85 и сл. ЗННД – относно дължимите нотариални такси;
§ Тарифа за държавните такси, събирани от Агенцията по вписванията.
чл. 2 от Тарифата – относно размера на държавната такса, която събира Агенция по вписванията за вписване на актове.
Тарифа за нотариалните такси към ЗННД:
§ т. 8 от Тарифата – относно дължимите нотариални такси при изповядване на сделки от нотариус;
Закон за ограничаване на плащанията в брой (ЗОПБ):
§ чл. 3, чл. 5 и 6 ЗОПБ – относно забраната за плащане на суми над 15 000 лв. в брой и предвидените административни наказания при нарушаване на тази забрана;
- Семеен кодекс:
чл. 26 – относно съгласието на съпруга при продажба на имот съпружеска имущестена общност.
- Наредба № рд-02-20-6 от 24 април 2012 г. За издаване на удостоверения въз основа на регистъра на населението:
чл. 2, ал. 5 – относно удостоверението за наследници.
Научни статии, монографии и учебници:
§ „Облигационно право, обща част“ – А. Калайджиев, София, 2010г.
§ „Сделките с имоти“ – Б. Маринова, София 2009г.
§ „Как да печелим от сделки с недвижими имоти“ – Б. Маринова, София, 2007г.;
§ „Облигационно право – Modus studendi“, 7 издание – М. Марков, София 2011г.
[1] С цел поставянето на читателя в конкретна хипотеза, настоящата статия се фокусира върху правата и задълженията на продавача на недвижим имот (апартамент или къща), намиращ се в границите на населено място. Статията не разглежда специфичните хипотези на продажба на имоти „на зелено“, както и подажбата на ниви и земеделска земя, гори или други имоти със специален нормативен режим. Статията не засяга и специфичните хипотези на продажба на недвижим имот, който е бил частна държавна или частна общинска собственост.
[2] Обикновено в населените места, където има повече от един нотариус, изборът при кой от всички нотариуси да се сключи сделката се прави от купувача с цел гарантиране на неговия интерес от предотвратяване на измами.
