За обикновен частен незаконен строеж няма постоянно отворена обща процедура, при която собственикът плаща глоба и получава разрешение със задна дата. Възможното решение зависи от това кога и как е изграден обектът, какви книжа съществуват, допустим ли е по устройствените правила и има ли основание за търпимост.
Преди да предприема действия, трябва да се установи точният статут на сградата или преустройството. Липсващ документ в моята папка, невъведен в експлоатация строеж и строеж без разрешение са различни случаи.
Чл. 225, ал. 2 ЗУТ посочва основанията за незаконност на строеж или част от него. Сред тях са несъответствие с подробния устройствен план, липса на изискуемо разрешение за строеж или одобрени инвестиционни проекти и определени съществени отклонения от одобрения проект.
Не всяка строителна дейност изисква едни и същи книжа. Чл. 151 ЗУТ освобождава определени дейности, включително текущ ремонт, от разрешение за строеж. Чл. 147 допуска в изброени случаи разрешение без одобряване на инвестиционен проект. Това не означава, че всяка малка пристройка, навес или ремонт попада в изключение — проверяват се действителните размери, конструкция и извършени работи.
Съгласно § 127, ал. 1 от преходните разпоредби към изменението на ЗУТ от 2012 г. строежи, изградени до 31 март 2001 г., за които няма строителни книжа, са търпими, ако са били допустими по правилата, действали при изграждането, или по действащите правила на ЗУТ. Законът предвижда, че такива строежи не подлежат на премахване или забрана за ползване на това основание. Преценяват се и приложимите хипотези на § 16 от преходните разпоредби на ЗУТ.
Възрастта на сградата не е достатъчна. Трябва да е налице и изискваната допустимост. Данъчната декларация, плащането на данък, кадастралното отразяване и наличието на ток или вода не доказват сами по себе си нито законност, нито търпимост.
Удостоверението за търпимост установява този статут; то не е разрешение за строеж със задна дата и не създава право на собственост. За прехвърлителна сделка законът изисква удостоверение от органа, оправомощен да одобрява съответните инвестиционни проекти — обичайно главния архитект за съответния обект.
В закона няма общо условие търпимостта да може да се установява само ако не е започнала процедура по премахване. При такава процедура трябва своевременно да представя доказателствата за датата и допустимостта на строежа. Ако вече има влязла в сила заповед, правните възможности зависят от конкретната преписка и не бива да се приема, че ново искане за удостоверение я обезсилва.
Търпимостта не позволява без разрешение да надстроявам или разширявам сградата. Тя не отменя и правомощията на органите при опасни строежи, нито правата на засегнатите съседи.
За общата процедура по § 127, ал. 2–3 е бил определен едногодишен срок за подаване на заявления, приключил на 26 ноември 2013 г. Този ред не може да се използва с ново заявление днес само защото сградата е стара или отговаря на строителните норми.
Ако разполагам със заявление, подадено в предвидения срок, събирам цялата преписка: входящ номер, указания за документи, представени проекти, издадени актове и данни за обжалването им. Правното положение се преценява по конкретното производство и приложимите преходни разпоредби. Това не е основание да се открива нова процедура след изтичането на срока.
За отделни специални обекти може да има специална законова уредба. Тя не следва автоматично да се прилага към обикновена жилищна сграда, гараж или пристройка.
Само плащането на глоба не узаконява строежа. Същото важи за изработен проект, технически паспорт, конструктивно становище или промяна в кадастралната карта. Всеки от тези документи има собствено предназначение.
При допустими бъдещи строителни работи се следва редът за проектиране и разрешаване преди изпълнението им. Ако съществуващото строителство трябва да се премахне или приведе в законосъобразно състояние, това се планира със специалисти и според предписанията на компетентния орган. Не предприемам конструктивно разрушаване само по общ съвет от интернет.
Когато сградата е разрешена и изпълнена законосъобразно, но липсва необходимото въвеждане в експлоатация, проверявам как се приключва този отделен етап по чл. 177–178 ЗУТ. Разрешението за ползване не може да служи за общо узаконяване на строителство без необходимите книжа.
За незаконни строежи от първа до трета категория заповедта за премахване се издава от началника на ДНСК или оправомощено лице. За четвърта до шеста категория компетентен е кметът на общината или оправомощено от него лице.
Преди заповедта се съставя констативен акт. По чл. 225, ал. 3 и чл. 225а, ал. 2 ЗУТ имам седем дни за възражения след връчването му. Посочвам конкретно защо не приемам констатациите и прилагам доказателствата — например за съществуващи книжа, характера на работите, периода на изграждане или търпимостта.
Заповедта за премахване подлежи на оспорване пред компетентния административен съд. Общият срок по чл. 215, ал. 4 ЗУТ е 14 дни от съобщаването, чрез органа, издал акта. Възражението срещу констативния акт не замества жалбата срещу заповедта.
Действам веднага след получаване на документа. Проверявам отделно дали е допуснато предварително изпълнение, какъв е срокът за доброволно изпълнение и има ли основания за искане за спиране. Подадено искане за удостоверение или кореспонденция с общината не трябва да се приема за автоматично спиране на премахването.
* Статията е от рубриката „Предложи Право“.
Закон за устройство на територията, чл. 137, 147–148, 151, 154, 177–178, 195–196, 215 и 225–225а; § 16 от ПР на ЗУТ; § 127 от ПЗР към ЗИДЗУТ, ДВ, бр. 82 от 2012 г. ДНСК: контролна дейност.
Автор и дата на последна актуализация на текста спрямо законодателството:
2.10.2026
