Правата ми при извършени подобрения в чужд недвижим имот

Купила съм имот и съм вложила средства в ремонт. По-късно се установява, че продавачът не е бил собственик, а действителният собственик иска да си върне имота. Мога ли да получа стойността на направените подобрения? Отговорът зависи от вида на разходите и от основанието, на което съм упражнявала фактическа власт върху имота.

Какво е подобрение на имот?

Подобрение има, когато вложените труд, материали и средства увеличават стойността на имота. Такива могат да бъдат подмяна на дограма, качествена настилка или изградена допълнителна постройка. Не е достатъчно само да съм платила за ремонт: необходимо е да се установи и реалното увеличение на стойността.

Отделими вещи, които остават моя собственост и могат да се демонтират без съществено увреждане, по правило мога да взема обратно. Например при климатик трябва да се преценят конкретният монтаж и възможността за отделяне; не всеки такъв уред автоматично се изключва от оценката на подобренията. При строителство значение имат законността, трайното прикрепване и възможността резултатът да бъде запазен.

Подобренията се разграничават от:

• Необходимите разноски — за предотвратяване на повреждане или погиване на имота, например отстраняване на опасен теч или укрепване. Доказвам необходимостта, извършването и размера им.
• Разходите за лично удобство или лукс — високата цена сама по себе си не дава право на възстановяване. Ако определена добавка действително увеличава стойността, тя се оценява според приложимия режим; ако няма такъв ефект, не мога да искам цената ѝ като подобрение само защото съм я платила.

Кога съм добросъвестен владелец?

Владелец съм, когато държа имота като свой. За добросъвестност по чл. 70 от Закона за собствеността е необходимо правно основание, годно да ме направи собственик, без да знам, че праводателят не е собственик или че изискваната от закона форма е опорочена. Типичен пример е покупка с нотариален акт от лице, което погрешно смятам за собственик. Самото убеждение „имотът е мой“, без годно правно основание, не е достатъчно.

Законът предполага добросъвестността до доказване на противното. Тя трябва да съществува при възникване на правното основание. При спор съдът преценява придобивните документи, знанието ми и момента на отделните строителни работи; предявяването на иск за имота има значение за режима на последващите подобрения.

Като добросъвестен владелец мога да искам сумата, с която подобренията са увеличили стойността на имота, определена към деня на съдебното решение. Сравнява се стойността на същия имот с и без подобренията към този момент. Общото поскъпване на имотите не е подобрение, извършено от мен. Мога отделно да искам и необходимите разноски за запазването му.

В кои други случаи имам сходна защита?

• Когато собственикът ми е предал владението по предварителен договор, чл. 70, ал. 3 ми предоставя правата по чл. 71 и 72 ЗС. Не е достатъчен само подписан договор без предаване на владението.
• Когато съм недобросъвестен владелец, но собственикът знае, че правя подобрения, и не се противопоставя, чл. 74, ал. 2 препраща към защитата по чл. 72. Това правило за владелците не превръща автоматично всеки наемател в добросъвестен подобрител.
• Когато придобивното основание бъде развалено, унищожено или отменено, съдебната практика допуска съответна защита за подобренията при определени условия. Значение имат знанието за причината за отпадането му, моментът на работите и собственото ми поведение.

Какво мога да получа като недобросъвестен владелец?

Мога да искам по-малката от две суми: направените разноски и увеличението на стойността вследствие на подобренията. Например, ако съм вложила 1000 евро, но имотът е поскъпнал само с 300 евро заради тези работи, претенцията за подобрения е до 300 евро. Ако увеличението е 1500 евро при разход 1000 евро, пределът е 1000 евро.

Имам право да претендирам и необходимите разноски за запазване на вещта. Същевременно може да дължа на собственика получените и пропуснатите добиви и обезщетение за ползите, от които съм го лишила, при условията на чл. 73 ЗС. Взаимните претенции трябва да бъдат разграничени и доказани.

Ако съм наемател или друг държател?

Държателят упражнява фактическа власт за другиго — например по договор за наем. За неговите ремонти първо се проверява договорът: кой ги разрешава, кой плаща, могат ли да се приспадат от наема и какво става при прекратяване.

Когато договорът не урежда конкретното вземане, според фактите могат да се приложат правилата за водене на чужда работа без пълномощие или за неоснователно обогатяване по чл. 59–62 ЗЗД. Имат значение съгласието или противопоставянето на собственика, чий интерес е обслужен и полученото обогатяване. Няма общо правило, че всеки наемател получава всички фактурирани разходи или непременно по-малката сума. Нито пък може едностранно да спре наема само защото е направил ремонт.

Мога ли да задържа имота до плащането?

Правото по чл. 72, ал. 3 позволява на добросъвестния владелец и на приравнените към него лица да задържат имота до заплащане на признатите подобрения и необходими разноски. То не възниква автоматично за всеки подобрител и не дава право да придобия собствеността.

Ако срещу мен е предявен иск за предаване на имота, трябва своевременно да заявя и докажа възражението за задържане. За осъждане на собственика да плати може да е необходим отделен или насрещен иск. Начинът и срокът за защита се съобразяват с конкретното производство.

Как да подготвя претенцията си?

• Пазя договора за придобиване или ползване, фактурите, платежните документи, договорите с майстори, разрешенията и кореспонденцията със собственика.
• Събирам снимки и други доказателства за състоянието преди и след работите, датите и лицето, което ги е платило. В съдебен спор обикновено е нужна експертиза за увеличената стойност.
• Разделям необходимите разноски, полезните подобрения и отделимите вещи.
• Не отлагам правната преценка. По правило вземанията се погасяват с петгодишна давност, но началният момент зависи от качеството ми и основанието на претенцията. За вземанията на владелец съдебната практика свързва началото с прекъсване на владението, превръщането му в държане със съгласието на собственика или смущаването му чрез иск за имота.

При спор мога да потърся адвокат, преди да предам имота или да пропусна срок за отговор по дело.

Правна основа

Закон за собствеността, чл. 68–74; Закон за задълженията и договорите, чл. 59–62 и 110; ППВС № 6/1974 г. От значение е и Решение № 99 от 12.02.2026 г. на ВКС по гр. д. № 5094/2023 г.