Наскоро си купих нов имот и веднага се заех с ремонтни дейности. Първо извърших нещата от първа необходимост като поправката на теча от покрива. След това се захванах с някои подобрения като смяна на дограмата, съживяването на градината и др. Година след това обаче се оказа, че продавачът ми не е бил реален собственик и сега истинският такъв иска да си върне имота. Освен всички останали трудности, които ситуацията повдигна, възникна въпрос и за направените от мен подобрения в имота.

Какво всъщност означава подобрение?

Подобрение на един имот е налице, когато вложa в него труд, средства и материали, които водят до увеличаване на неговата стойност. Наричат се още полезни разноски. Извършените дейности не са необходими за запазване на вещта, но водят до подобряване на функционалните й качества или повишаване на нейната стойност. Такива са например смяната на стара дървена дограма с алуминиева, полагане на подова настилка, изграждане на постройка и др.

За да са налице подобрения, е необходимо да не мога да отделя добавеното без да се увреди съществено имотът. А останалите движимости, които могат да бъдат отделени без увреждане на имота – например климатик, не подлежат на заплащане, защото не представляват подобрение. Тъй като все пак аз съм ги добавила, имам право да ми бъдат върнати.

Въпросното увеличение на стойността на имота мога да поискам по съдебен ред. Пред съда ще трябва да докажа, че увеличението на стойността на имота е резултат именно от направените от мен промени.

Подобренията следва да се различават от необходимите и луксозните разноски .

  • Необходимите разноски са разходите, които съм извършила, за да запазя имота в годно за ползване състояние, т.е. тези, без които вещта би се повредила или би погинала. Такива са разходите по дребни ремонти на водопровода, покрива, укрепителни дейности и др. Те също могат да ми бъдат възстановени, ако ги поискам и успея да докажа размера им, по време на извършването им, както и че са били обективно нужни.
  • Луксозните разноски обикновено са израз на разточителство. Те не подобряват функционалността на имота, а се свързват с добавяне на някакви екстри – позлатен парапет например.

Колко точно от извършените разходи за подобрения ще ми бъдат възстановени, зависи от това, в какво качество съм ги извършила. Тук са възможни няколко варианта.

В първия случай, какъвто е и моят, е възможно да съм добросъвестен подобрител. В тази ситуация аз мисля, че съм собственичка на имота, но всъщност не съм. Това ще бъде така, например, когато не зная, че лицето, което ми продава имота, не е истинският му собственик. След като в моята представа съм купила имота, аз го държа като свой, разполагам с него, поради което и извършвам подобренията в него.

Правото, което ми дава законът, е да искам за подобренията, които съм направила сумата, с която се е увеличила стойността на вещта. Тази сума е разликата между цената на имота към настоящия момент и цената, което би имал без подобрения.

С това право бих се ползвала и в други сходни ситуации:

  • Ако съм придобила владението по силата на предварителен договор със собственика на имота. В тази ситуация се счита, че правя подобренията с оглед бъдещото придобиване на имота;
  • Ако съм направила подобрения върху чужд имот, в случай че собственикът е знаел за дейността и не ми се е противопоставил. Тук се изхожда от принципа, че собственикът не бива да черпи права от бездействието си;
  • Ако основанието, на което съм придобила имота, бъде унищожено, развалено или отменено, но само ако до завършване на подобренията не съм узнала за причините, водещи до отпадане на основанието. Също така не трябва и самата аз с поведението си да съм допринесла за това.

Другият вариант на обезщетение касае недобросъвестния владелец – този, който не отговаря на горепосочените изисквания. Обикновно проблемът произтича от някакъв порок при придобиването на владението – напр. ако знам, че сделката е трябвало да се сключи писмено, а само съм си стиснала ръцете с продавача. Поради тази си недобросъвестност, мога да искам за подобренията, само по-малката сума измежду тази, която съм инвестирала и тази, с която се е увеличила стойността на имота. Например, пребоядисвам имота с материали за 2000 лв, но цената му се повишава едва с 500 лв. Мога да получа само тези 500 лв. По-неблагоприятното ми положение произтича от това, че никой няма право без основание да се намесва и променя чужд имот.

Има обаче и вариант, аз да не съм владелец, а държател на имота, т.е. упражнявам фактическа власт върху имота, но не го държа като собствен – например ако съм наемател. В този случай е важно, какво сме уговорили с другата страна в договора, който сме сключили. Има значение и дали собственикът на имота е дал съгласие за съответното подобрение. Ако нямаме изрична уговорка за подобренията и собственикът не е дал съгласие, аз ще мога да претендирам единствено по малката сума съответно от тази, която съм изнвестирала и тази, с която се е повишила стойността на имота.

Важно! За реализацията на правата ми на добросъвестен подобрител, законът ми дава право на едно ефикасно защитно средство – право на задържане. Благодарение на това ми право аз мога да задържа имота до тогава, докато ми бъде изплатена присъдената сума за направените подобрения.

  • Източници

    Закон за собствеността

    чл. 69 – определението за държател

    чл. 70 – определение за добросъвестния владелец

    чл. 72 – относно режима на подобренията за добросъвестния владелец

    чл. 74 – относно режима на подобренията за недобросъвестния владелец

    Постановление на пленума на Върховния съд № 6 от 1974 г.

    Лекционен курс – Вещно право (СУ 2014/2015)