Преди по-малко от година бях заболял тежко и имах нужда от пари, за да си направя съответните изследвания, а впоследствие и да заплатя необходимото лечение. Заплатата, която получавах, беше минималната, а в същото време не можех да разчитам и на своите близки, които също бяха в затруднено финансово положение.  Не ми достигаха парите и реших да продам апартамента си в центъра на града и с тях да заплатя лечението си. Знаех, че цената, която получавам, е по-ниска от тази, която бих могъл да получа при други условия, но нямах избор и трябваше да направя продажбата  Заради неотложната нужда от лечение нямах достатъчно време да потърся, преценя и сравня с други оферти. Има ли какво да направя, за да разваля сделката и да си върна собствеността над апартамента?

Кои договори могат да бъдат сключени при крайна нужда и явно неизгодни условия?

Договорът, който сключвам, когато съм в крайна нужда и явно неизгодни условия за мен по принцип поражда действие. Поради факта, че съм бил принуден от обстоятелствата да се съглася с уговорките, които са явно несправедливи за мен, законът ме защитава и ми дава право да поискам от съда да обяви договора за недействителен. Последиците  ще са такива, че все едно договорът изобщо не е бил сключван. Аз, като страна в договора, чиято воля е опорочена, имам право да предявя иск срещу насрещната страна и да започна процес с цел да унищожа договора и той вече да не поражда правни последици.

За да е сключен при крайна нужда и явно неизгодни условия, договорът трябва да е възмезден, което означава, че срещу моето задължение (например да прехвърля собствеността на апартамента на другата страна), другата страна да заплати равностойна цена.

Какво означава да съм в състояние на крайна нужда?

Крайната нужда представлява такова състояние, при което е налице липса или недостатъчност на парични или материални (храна, лекарства) средства за задоволяване на основни потребности. В крайна нужда мога да изпадна и когато имам определени зависимости – пристрастяване към наркотици, алкохол, и нямам средства, за да си позволя да ги закупя. Тогава необходимостта от задоволяване на тези зависимости може да ме накара да сключа неизгодни сделки.

Намирам се в състояние на крайна нужда например, когато нямам пари, за да си осигуря храна, за да си платя данъците или някакви други задължения, за да издържам семейството си, за да си купя лекарства и други. Т.е. това е състояние, в което аз имам нужда от нещо, което не мога да си позволя в момента, тъй като аз се намирам в някакво имуществено затруднение.

Състоянието ми на крайна нужда трябва да е оказало влияние върху волята ми при сключване на договора. Всъщност именно поради тази липса или недостатъчност аз сключвам договора. Ако при нормални обстоятелства, т.е. когато аз имах достатъчно средства, за да си купя лекарства и да заплатя за лечението си, аз нямаше да сключа сделката, то тя е сключена при условията на крайна нужда.

Какво представляват явно неизгодните условия?

На първо място от самия договор трябва да проличава, че той е неизгоден. Неизгодните условия представляват значителна разлика между стойността на това, което получавам по договора, който съм сключил, и стойността, която бих получил, ако имаше възможност да потърся друг вариант. Т.е. тук има огромно несъответствие между пазарната стойност на апартамента и тази цена, която аз съм получил. С това се накърнява принципът на еквивалентност на престациите (прехвърляне на правото на собственост на апартамента срещу съответна цена).

Дали договорът е сключен при явно неизгодни условия, следва да се прецени спрямо конкретния случай, като се вземат в предвид обстоятелствата, при които е сключен, имотното състояние на страните, икономическата обстановка в страната и т.н.

За да е налице унищожаем договор поради крайна нужда и явно неизгодни условия, тези предпоставки трябва да са налице едновременно в момента на сключването.

Важно! Възможно е да сключа сделка в условията на крайна нужда, но тя да не е при явно неизгодни условия. Тогава няма да имам основание да унищожа договора, тъй като няма да има явно несъответствие между цената, която получавам, и реалната цена на апартамента ми.

Друг важен момент е, че не е необходимо насрещната страна по договора да има намерение да  се облагодетелства от него.

Възможно развитие:

  • Облагодетелстваната страна може да отстрани ощетяването ми и да ми доплати разликата в цената, която ми е дала, и пазарната стойност на апартамента.
  • Мога да предявя иск за унищожаване на договора в едногодишен срок от сключването му. След изтичането на този период не мога да го направя – единственото защитно средство, което ми остава е възражението, но то се използва във вече започнал процес по инициатива на другата страна.
  • Със съдебното решение, с което се унищожава сделката, правните последици могат да се прекратят за в бъдеще – т.е. да породят действието си от момента на постановяването (ако договорът е с продължително и повтарящо се изпълнение) – например при прекратяване на договор за наем. Обаче правните последици могат да се прекратят и с обратно действие от момента на сключване на договора, както е по правило – например при продажбата на апартамент, когато всяка от страните трябва да върнат това, което са дали.
  • Правата на трети лица (тези, които не са страни по договора, сключен при крайна нужда и явно неизгодни условия) се запазват и не се засягат от унищожаването на сделката, но само ако са ги придобили преди вписването на исковата молба за унищожаване. Т.е. ако облагодетелстваната страна по сделката е продала апартамента на друг и това е вписано в регистъра преди аз да подам иск за унищожаване, то той остава собственик на апартамента. Аз имам право на обезщетение от този, който е продал апартамента ми. Размерът на обезщетението е разликата между пазарната стойност на имота и стойността, която аз съм получил.
  • Източници

    ЗАКОН ЗА ЗАДЪЛЖЕНИЯТА И ДОГОВОРИТЕ (ЗЗД)

    ЧЛ. 32, АЛ. 1 ЗЗД – относно правото да се иска унищожение на договор

    ЧЛ. 33, АЛ. 1, ИЗР. ПЪРВО ЗЗД – относно договора, сключен при крайна нужда и явно неизгодни условия

    ЧЛ. 33, АЛ. 1, ИЗР. ВТОРО ЗЗД – относно действието на съдебното решение

    ЧЛ. 33, АЛ. 2 ЗЗД – относно давностния срок на правото да се иска унищожение на договора

    ЧЛ. 33, АЛ. 3 ЗЗД – относно правата на трети лица, които са придобили преди вписването на исковата молба

    ЧЛ. 59, АЛ. 1 ЗЗД – относно определянето размера на обезщетението

    ЧЛ. 59, АЛ. 2 ЗЗД – относно възможността за обезщетение

    Симеон Тасев, Методи Марков, “Гражданско право – обща част”, поредица Modus studendi, седмо преработено и допълнено издание, издателство “Сиби”, 2013г.

    Решение № 380 от 15.10.2012г. на ВКС по гр. д. № 1015/2011г., IV г. о., ГК, докладчик съдия Б. Белазелков