При продажба на апартамент или къща трябва да уредя не само цената, но и начина на плащане, документите, състоянието на имота и предаването му. Най-същественият риск за мен като продавач е да прехвърля собствеността, без да получа уговорената сума или без достатъчна защита за отложеното плащане.
Установявам кой притежава имота, на какво основание е придобит и дали има съсобственост, ипотека, възбрана, право на ползване, наем или друг ангажимент. Проверявам дали описанието в документа за собственост съответства на кадастъра и фактическото положение. При наследствен имот изяснявам кръга на наследниците и дяловете им.
Ако имотът е съпружеска имуществена общност, разпореждането се извършва съвместно от двамата съпрузи. Обикновена декларация за съгласие не заменя участието на съпруга като продавач или надлежното му представляване. За семейно жилище, което е лична собственост само на единия съпруг, може да е нужно съгласието на другия по чл. 26 СК, когато семейството няма друго жилище; законът допуска и съдебно разрешение при определени условия.
Когато продавам идеална част от съсобствен имот на трето лице, трябва да спазя чл. 33 от Закона за собствеността: да предложа на останалите съсобственици да купят при същите условия и да представя изискуемите доказателства и декларация. Нарушението може да доведе до иск за изкупуване.
Брокерът може да съдейства за огледи и намиране на купувач. Преди да подпиша посредническия договор, проверявам комисионата, кога се дължи, срока, изключителността и последиците при отказ. Правният преглед на документите и интересите ми при плащането е отделен въпрос.
Предварителният договор не е задължителен, но е полезен, когато сделката ще се сключи по-късно. Той трябва да е писмен и да съдържа съществените условия на окончателния договор — ясно определен имот и цена. Уговаряме срок, документи, плащания, условия при банков кредит, предаване на владението и отговорност при неизпълнение.
Уточнявам дали платената предварително сума е аванс или задатък по чл. 93 ЗЗД. Самата дума „капаро“ не решава всички последици. Предварителният договор не прехвърля собствеността, но при законовите предпоставки изправната страна може да поиска от съда да го обяви за окончателен.
Точният комплект зависи от имота и страните. Предварително го съгласувам с нотариуса. Обичайно са необходими:
Удостоверението за тежести и проверките в Имотния регистър са съществени за установяване на вписаните права и ограничения. Те трябва да обхващат правилните лица, имот и период; наличието на един документ не гарантира само по себе си, че всяка възможна претенция е изключена.
Преди сделката нотариусът извършва електронна проверка в НАП за непогасени публични задължения, подлежащи на принудително изпълнение, по чл. 264 ДОПК. Не се разчита на обща декларация на продавача, че няма такива задължения. Данъчните задължения за имота се удостоверяват по предвидения за тях ред.
Ако има задължения, сделката може да се осъществи след плащането им или по законовата процедура за погасяване от продажната цена: давам писмено съгласие, а купувачът внася необходимата сума в съответния бюджет. Уреждаме това предварително с нотариуса и съобразяваме евентуални обезпечения. Наличието на възбрана изисква отделен анализ и не се преодолява само с уговорката за плащане.
Обичайната договорна продажба на недвижим имот се сключва с нотариален акт пред нотариус с район на действие по местонахождението на имота. Нотариусът проверява самоличността, дееспособността, представителството, собствеността и законовите предпоставки. Актът се прочита и подписва по установения ред и се представя за вписване.
Прочитам внимателно описанието на имота, цената, вече извършените плащания и бъдещите срокове. Не подписвам, че съм получил цялата цена, ако това не е вярно. Няма общо правило, че всички нотариални сделки трябва да се сключват само сутрин; часът и организацията се съгласуват с кантората.
Нотариусът е безпристрастен. Ако ми е необходима защита на моя конкретен интерес при преговорите или сложна схема на плащане, ползвам отделен правен съвет.
В договора вписваме действителната цена в евро, точната сметка, сроковете и условията за всяко плащане. Посочването на по-ниска цена с неофициално доплащане създава доказателствени, данъчни и договорни рискове. Страните декларират действително уговореното плащане пред нотариуса.
При приложимите ограничения по Закона за ограничаване на плащанията в брой плащането трябва да е чрез превод или внасяне по платежна сметка. Разделянето на свързани плащания по една сделка на малки вноски не заобикаля забраната. При продажба на жилище предварително организираме проследимо банково плащане, включително за аванса и остатъка.
Възможни са специална сметка на нотариуса с писмено уговорени условия за освобождаване, банкова доверителна сметка или друг подходящ банков механизъм. При кредитиране проверявам точно кога банката ще плати, какви вписвания изисква и какво става, ако условието не се изпълни. Платежно нареждане само по себе си не е доказателство, че сумата вече е постъпила по моята сметка.
Когато част от цената остава дължима след прехвърлянето, обсъждам обезпечение, включително възможността за законна ипотека на продавача при условията на чл. 168 ЗЗД. Няма един безопасен за всички сделки ред „първо подписване, после плащане“ — защитата следва да е уговорена преди подписването.
Преди сделката искам конкретна сметка на разноските и изрично уговаряме кой ги поема. Отделно проверявам дали получавам облагаем доход. За физическо лице извън стопанска дейност има освобождаване, например за продажба през годината на един жилищен имот, ако са изминали повече от три години от придобиването, или на до два недвижими имота при повече от пет години. Доходите от продажба на имущество, придобито по наследство или завет, също имат отделно освобождаване.
При облагаема продажба по общия режим положителната разлика между продажната и признатата цена на придобиване се намалява с 10% разходи. Приложими са годишното деклариране и данъчната ставка по ЗДДФЛ. За системни продажби като стопанска дейност, дружество или чуждестранно лице правилата могат да са различни.
Уговаряме дата за предаване и подписваме протокол за ключовете, състоянието, обзавеждането и показанията на измервателните уреди. Ако има наемател, проверявам дали и доколко наемът обвързва купувача по чл. 237 ЗЗД. Продажбата не означава автоматично, че мога незабавно да изведа наемателя.
Ако купувачът не плати, мога да търся цената, лихви за забава и дължими обезщетения или уговорена неустойка. При предпоставките на чл. 87 ЗЗД мога да поискам разваляне на договора; за договор, прехвърлящ вещни права върху недвижим имот, развалянето е по съдебен ред. Изборът на защита зависи и от вписванията, обезпеченията и евентуални последващи приобретатели.
ЗЗД, чл. 18–19, чл. 37, чл. 87, чл. 93, чл. 168 и чл. 183–200, чл. 237; ЗС, чл. 33 и чл. 112–113; СК, чл. 24 и чл. 26; ГПК, чл. 570 и сл.; ЗННД, чл. 25–25а; ДОПК, чл. 264; ЗМДТ, чл. 44–49; ЗДДФЛ, чл. 13 и чл. 33; ЗОПБ. Електронна проверка на задълженията пред НАП.
Авторска редакция: Боряна Русева.
Автор и дата на последна актуализация на текста спрямо законодателството:
Праватами
.бг
3.10.2026
