Етажната собственост възниква, когато самостоятелни обекти в една сграда принадлежат на различни собственици. Не е необходимо първо да я „учредим“ или регистрираме, за да имаме права и задължения към общите части. Отделни въпроси са изборът и вписването на управител и създаването на сдружение на собствениците.
Законът за управление на етажната собственост (ЗУЕС) урежда организацията на общите части и отношенията между собственици, ползватели и обитатели. Етажна собственост може да има и при два или три самостоятелни обекта. Когато обектите са до три и принадлежат на повече от един собственик, управлението на общите части следва специалното препращане към чл. 30, ал. 3, чл. 31, ал. 1 и чл. 32 от Закона за собствеността.
При няколко входа законът допуска отделно управление на всеки вход. За комплексите от затворен тип съществува и специален договорен режим при условията на чл. 2 ЗУЕС.
Обичайното управление се осъществява от общото събрание и управителен съвет или управител. Контролен съвет или контрольор може да се избере за проверка на дейността. Общото събрание приема правилник за вътрешния ред, бюджет, вноски за поддържане и фонд „Ремонт и обновяване“ и решава останалите въпроси от своята компетентност.
При нововъзникнала етажна собственост първото събрание се свиква до шест месеца от възникването ѝ от собственици с поне 20% идеални части. Ако това не стане, може да го свика всеки собственик или ползвател.
Събрание се провежда поне веднъж годишно. Собственици с поне 20% идеални части могат писмено да поискат свикването му. Ако управителят не го свика в 10-дневен срок, те могат сами да го свикат по законовия ред. Всеки собственик или ползвател може да свика събрание в неотложен случай или ако е изминала повече от година от последното.
Подписана покана с дневен ред, дата, час и място се поставя на видно и общодостъпно място на входа поне 7 дни предварително, а при неотложност — поне 24 часа. Датата и часът на поставянето се отбелязват и се удостоверяват с протокол. Прилагат се и правилата за уведомяване на отсъстващите собственици.
Общият кворум е поне 51% идеални части. При липсата му събранието се отлага с един час и може да се проведе при поне 26%. При нова липса на кворум законът предвижда провеждане на следващия ден, а ако е почивен или празничен — на следващия работен ден. Има изключения за определени решения и когато едно лице притежава над 51% от общите части.
Кворумът за провеждане не е мнозинството за приемане на решение. Например изборът на управител изисква повече от 50% идеални части от общите части на цялата етажна собственост. Събрание с по-малко участници не може да заобиколи това изискване. Допустим е и смесен присъствен и онлайн режим при спазване на законовите условия. За събранието и гласуването се изготвя протокол.
ЗУЕС предвижда вписване на управителните съвети и управителите в регистъра на етажната собственост чрез общината по местонахождението на сградата. Подават се данни за сградата или входа, избраните лица и контактите им, протоколът за избора, броят на самостоятелните обекти, определените вноски за фонд „Ремонт и обновяване“ и останалите изискуеми обстоятелства. При общини с районно деление се следва обявената организация на административното обслужване.
Наредба № РД-02-20-1 от 5 февруари 2026 г. урежда Единната информационна система на етажната собственост. Тя съдържа преходен ред до започване на функционирането на системата, при който регистрацията и вписването се извършват по посочения в нея ред на Наредба № РД-02-20-8 от 2012 г. Подаването на документи в общината не следва да се отлага в очакване на електронен портал.
При прилагането на чл. 21 от наредбата, чието влизане в сила е обвързано с функционирането на системата, срокът за заявяване на избрания управител е един месец от избора, а за последващи промени — 14 дни. Затова при подаване използваме актуалния образец и указанията на съответната община, като пазим входящия номер.
Регистърът на професионалните управители-търговци е отделен. Ако възлагаме управлението на такъв управител, проверяваме неговото вписване в регистъра на МРРБ и условията на договора.
Сдружението е юридическо лице по ЗУЕС. То може да се създаде за основен ремонт и обновяване, кандидатстване за финансиране и други дейности по управление и поддържане на общите части. Не е задължително всяка сграда да има сдружение.
Учредителното събрание се свиква с покана поне 7 дни предварително, към която се прилага проект на споразумение. За създаване на сдружението са необходими собственици с най-малко 67% идеални части. Приемат се решение за учредяване, наименование и споразумение, избират се органи и се определя представителството. Протоколът и споразумението се подписват от участващите собственици или представителите им.
Когато не всички собственици членуват в сдружението, за определени решения е необходимо и произнасяне на общото събрание на собствениците. Учредяването не отнема правата върху апартаментите и общите части.
Председателят на управителния съвет или управителят подава заявление в общинската администрация до 14 дни от учредителното събрание. Прилагат се:
Сдружението подлежи и на вписване в регистър БУЛСТАТ. Общинската регистрация не замества това вписване.
При непълни или неточни данни чл. 47д ЗУЕС предвижда 14-дневен срок за отстраняването им. Мотивираният отказ за регистрация на сдружението се обжалва чрез кмета пред административния съд по местонахождението на етажната собственост в 7-дневен срок от връчването. След вписването се издава удостоверение.
Актуализира: Велимира Бакалова
ЗУЕС и образци на МРРБ — чл. 2–3, 9–17, 25–29, 47а, 47д и 47е; Закон за собствеността — чл. 37–38; Наредба № РД-02-20-1 от 5 февруари 2026 г., включително § 3–4.
Автор и дата на последна актуализация на текста спрямо законодателството:
2.10.2026
