Съсобственик съм на недвижим имот, но по мои си причини искам да продам частта си от него. Да, обаче, както казах съм съсобственик, т.е. не съм само аз, а доколкото разбрах законът поставя някакви допълнителни изисквания във връзка с продажбата. Какви са те? Как да продам своята част без усложнения? Изискванията са различни в зависимост от това с кого сме съсобственици - с роднини, със съпруга/та ми, с държавата/общината.
1. Съсобственост с друг човек, с когото не съм в брачна връзка (може да е мой роднина, а може и да не е според това по “какви неведоми пътища” се е стигнало до съвместното ни притежание на вещта).
Ако искам да продам дела си на някой друг от съсобствениците и лицата, с които съм съсобственик са повече от едно, мога свободно да реша на кого от тях, без да съм задължен да аргументирам избора си или да уведомявам останалите. Законът обаче поставя изисквания, когато искам да продам своя дял от имота на друго лице, което не е съсобственик. Какъв е редът?
- трябва да отправя предложение до останалите съсобственици, като на всички трябва да предложа да изкупят моя дял при същите условия, при които предлагам дела си на външното за съсобствеността лице.
Важно! Трябва да имам писмени доказателства, че съм направил предложение на другите и че условията, при които съм им дал възможност да изкупят дела ми от имота са били еднакви с тези, по които трето лице е закупило дела си. Най-добре е да им отправя писмено предложение, в края на което те да се подпишат че: а) са запознати с предложението, но го отхвърлят; б) са съгласни делът ми да се предложи на външен за собствеността човек при тези и тези условия.
- никой от другите съсобственици да не приеме предложението. Това доказвам с писмена декларация пред нотариуса. Може да представя и отказите на другите, ако са в писмена форма.
Ако са налице горните условия мога спокойно да продам дела си на трето лице.
Какво става ако не съм спазил някое от горните изисквания - не съм предложил на останалите, предложил съм им при по-неизгодни условия, дал съм неистинска декларация пред нотариуса или един бог знае каква “врътка” съм приложил, за да не им продам дела си? За съсобствениците, на които не съм предложил или съм предложил при неизгодни условия, възниква право на изкупуване.
- то се упражнява само по съдебен ред, като искът може да предяви ощетеният съсобственик или трето лице, придобило неговия дял;
- ответници по иска сме аз като продавач - съсобственик и третото лице - купувач;
- срокът за предявяване на този иск е 2 месеца, но той започва да тече от узнаването на продажбата, ако не съм поканил ищецът предварително да купи моя дял.
- аз, като продавач, трябва да докажа, че съм спазил всички изисквания на закона при извършване на сделката;
- ако съдът сметне, че съм нарушил закона и уважи претенцията, между мен и другия съсобственик възниква продажбено отношение, т.е. той изкупува моя дял (в това се състои правото на изкупуване) и има 1-месечен срок от влизане в сила на съдебното решение да плати цената. Ако не плати, решението губи сила.
- отстраненият от имота купувач има право да ми търси отговорност за евикция. Евикция е налице, когато купувачът на една вещ бъде отстранен от вещта, т.е. вещта няма да му принадлежи вече, тъй като трето лице има права върху тази вещ, които “изместват” правата на неговия праводател, т.е. продавача.
2. Съсобственост със съпруга/та ми (Съпружеска имуществена общност)
Важно! Трябва да спазвам тези изисквания, ако при избора на имуществени отношения с половинката ми сме избрали режим на общност или пък въобще не сме избрали какъвто и да било режим. Повече по темата - тук.
- ако предмет на сделката е семейното жилище, законът е “малко по-строг”. Дори и семейното жилище да си е моя лична собственост, ако нашето семейство няма друго такова, задължително ми е необходимо съгласието на половинката. Ако той/тя нещо се запъне, а сделката очевидно ще бъде от полза на семейството и ненавършилите ни пълнолетие деца, то аз мога да се обърна към Районния съд за разрешение. Ще ми се наложи обаче да обоснова с какво сделката ще допринесе за “семейното благоденствие”, напр. като добавя парите от продажбата към тези, които наследих от бездетната ми леля-реститутка ще можем да си купим ново по-просторно жилище, където трите ни деца да тичат на воля, и за което вече съм сключил предварителен договор.
- ако предмет на сделката, която искам да сключа е недвижим имот, който принадлежи съвместно на мен и спътника в живота ми, то задължително ми е необходимо неговото/нейното съгласие. Това съгласие трябва да бъде нотариално заверено. Ако заобиколя това изискване,” другарят / другарката ми в живота” може да оспори сделката в 6-месечен срок от узнаване, но не по-късно от 3 години от извършване на сделката.
- ако сключа сделка по отношение на обща движима вещ, за която сделка обаче:
- не се изисква писмена форма с нотариална заверка на подписите и
- която сделка не е безвъзмездна,
- и съпругът/съпругата и хал хабер си няма какво върша, камо ли пък да се е съгласявал, то третото лице, с което договарям придобива вещта, ако не е знаело или от обстоятелствата е нямало как да разбере, че липсва съгласие от страна на половинката ми.
- ако за сделката с общата движима вещ се изисква нотариална заверка на подписа, напр. наумил съм си да продавам МПС - 20-годишния трабант, сватбен подарък от нашите кумове, или пък съм решил направо да подаря вещта, а “другата една/втора от двойката” няма представа какво върша или, макар да знае за намеренията ми, не е съгласна с тях, то той/тя може да оспори сделката в 6-месечен срок от узнаване, но не по-късно от 3 години от извършване на сделката.
3. Съсобственост с държавата/общината
Ако съм съсобственик с държавата или общината на недвижим имот и същият по подробен устройствен план (ПУП) е предвиден за изграждане на обект - публична държавна или общинска собственост, то те имат право да изкупят моя дял, т.е. ако искам да сключа валидна сделка, трябва:
- писмено да предложа на държавата или общината да купят моя дял ;
- да представя пред нотариуса писмен отказ от тяхна страна при изповядване на сделката с третото лице.
[toggles][toggle title="Източници"]
§ Закон за собствеността
чл. 33 - относно сделките със съсобствена вещ.
§ Закон за задълженията и договорите
чл. 188 - относно отговорността за евикция;
§ Семеен кодекс
чл. 24 - относно разпореждането с вещи СИО;
чл. 26 - относно разпореждането със семейното жилище.
§ Закон за устройство на територията
чл. 199 - относно разпореждането при съсобственост с държавата/общината.
[/toggle][/toggles]
