Как ми служи имотният регистър?

Преди да купя или наема недвижим имот, проверявам кой има права върху него и какви вписани тежести съществуват. Имотният регистър е важен източник, но една справка сама по себе си не гарантира, че продавачът е собственик или че сделката е без риск.

Какво се вписва?

Вписват се предвидените в закона актове, например нотариални актове за прехвърляне на собственост или учредяване на вещни права, определени договори за делба, договори за наем за срок над една година, ипотеки, възбрани и подлежащи на вписване искови молби. По вече вписани актове могат да се извършват отбелязвания и заличавания.

Не всяко обстоятелство за имота личи от една електронна справка. Наследяване, съпружеска имуществена общност, придобивна давност, стари актове или непълна електронна история могат да изискват допълнително проучване.

Кой извършва вписването?

Службите по вписванията са към Агенцията по вписванията. Вписването се извършва по разпореждане на съдията по вписванията в компетентния район. Заявител може да е заинтересувано лице или негов представител, а при нотариална сделка нотариусът има задължения за представяне на акта за вписване.

Проверката при вписването има установен от закона обхват. Вписването не поправя нищожна сделка и не превръща несобственика в собственик.

Какво е действието на вписването?

Обичайно то оповестява акта и осигурява предвидената в закона противопоставимост. При договор за продажба собствеността по правило преминава със самия действителен договор в изискуемата форма, ако продавачът е собственик. Не е правилно да се смята, че винаги възниква едва при вписването.

По чл. 113 от Закона за собствеността невписаните актове не могат да се противопоставят на трети лица, които по-рано са придобили от същия собственик и са вписали вещни права върху имота. Значението на поредността се преценява според конкретните конкуриращи права.

При ипотеката вписването има и учредително действие. То определя реда ѝ и действа десет години. Подновяване преди изтичането запазва реда; след изтичане е възможно ново вписване с нов ред при приложимите условия. Плащането на кредита не означава, че ипотеката вече е заличена в регистъра.

Какво проверявам преди покупка?

• Продавача и основанието за собственост: неговия акт и необходимата предходна история на придобиванията.
• Съсобствеността и семейното положение: възможно е да са необходими участие или съгласие на други лица.
• Ипотеки, възбрани, вписани искови молби и други права: кога са вписани, какво засягат и има ли надлежно заличаване.
• Идентичността на имота: съответстват ли адрес, граници, площ, кадастрален идентификатор и описанията в старите актове.

За продажба на целия съсобствен имот трябва да участват всички негови собственици. Отделен съсобственик обаче може да продаде своя дял; при продажба на трето лице се съобразява правото на изкупуване по чл. 33 ЗС. Тези две положения не трябва да се смесват.

Справка по лице или по имот?

Изследвам както данните за имота, така и вписванията по съответните лица и праводатели за необходимия период. При системата на персонално вписване помощната имотна партида не замества проверката по лице. Проверявам и докъде се простират наличните електронни данни; по-старите книги може да изискват справка в службата.

Кадастралната карта показва идентификацията и характеристиките на обекта, но кадастърът и Имотният регистър имат различни функции. Нанасянето на име в кадастрален регистър не решава окончателно спор за собственост.

Какви справки и удостоверения мога да получа?

В съответната служба могат да се поискат устни справки и писмени удостоверения при посочване на точни данни и плащане на приложимата такса. Удостоверенията могат да бъдат за лице, за имот или за определен период. За имот се представят изискуемите документи за собственост и идентификация, включително актуална скица или схема, когато е необходима.

Удостоверението отразява извършените вписвания, отбелязвания и заличавания в заявения обхват. Проверявам правилни ли са лицата, имотът и периодът. Удостоверение без тежести за непълен период или неточно описан имот може да не отговори на въпроса, който ме интересува.

Електронните услуги са в портала на Агенцията по вписванията. Избирам съответната справка или удостоверение и следвам изискванията за регистрация, идентификация и плащане. Екранната справка не е равнозначна на официално удостоверение.

Може ли всеки да получи копие от чужд нотариален акт?

Публичността на вписванията не означава неограничен достъп до всички преписи. Чл. 51 от Правилника за вписванията урежда кой може да получава заверени и незаверени преписи: страните и посочените правоприемници и представители, нотариуси, адвокати, съдебни изпълнители и други изрично изброени лица.

От 15 януари 2026 г. останалите лица трябва да докажат правен интерес за незаверен препис. Посочват целта и лицето, за което се иска документът, и представят доказателства. Например при преговори за покупка това могат да бъдат предварителен договор или кореспонденция. Съдията по вписванията преценява интереса индивидуално и разпорежда издаването.

Правна основа и услуги

Правилник за вписванията — чл. 4, 7–8, 39 и 42–51; Закон за собствеността — чл. 33 и 112–115; ЗЗД — чл. 166, 172 и 173; ЗКИР. Официална информация за удостоверенията и преписите.